サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

レッド・オーシャンでは勝負するな! 投資では「みんながやってるから」という理由で行列に並ばない方がいいという話


レッド・オーシャンでは勝負するな! 投資では「みんながやってるから」という理由で行列に並ばない方がいい

 

うちの会社は現在、5棟74部屋+月極駐車場24台を運営しています。

少し前までは10棟110部屋ぐらいまでふくれ上がっていましたが、ここ数年の不動産価格の異常とも思える高騰ぶりを見ていくつかの物件を高値で売り抜くことに成功しました。

 

はっきり言ってびっくりするような値段で売れました。

本当にびっくりするような値段でした。

だって僕が買ったときよりもはるかに高い値段で売れたんですから・・

 

普通、モノというのは買ったときより高く売れることなんては滅多にありません。

しかし、不動産や株といった投資の世界では市場の動き・流れによってはそういう嘘みたいなことが起こるのです。

それはとても魅力的なことではあるけれど、多くの個人投資家がこの投資の魅力に酔いしれ、夢中になりすぎ、大火傷を負うことになるのです。

 

僕が売却したアパートたちはどれも不動産市場がとても安いときに買ったものでした。

ちょうど人々が悲観に暮れ、不動産マーケット全体がお通夜みたいな状態になってるときでした。

リーマン・ショックのあととか、東日本大震災のあととかの頃に買ってものでした。

 

景気が悪くなり、みんな日本経済の先行きに不安を抱き、ため息をつきはじめたらチャンス到来です。

そういうときに俗に言う「おいしい物件」「儲かる物件」というものが市場に出てきます。

 

そういう時期に勇気をふりしぼって購入に向かうことができる人だけが不動産オーナーとして成功することができると僕は確信しています。

でも、そういうときに積極的に物件の取得に動けれる人は滅多にいません。

 

あのとき買った物件の半分は先ほど言ったとおりうちの会社に大きなキャピタルゲインをもたらしてくれたし、残りの半分は今でも毎月安定的にインカムゲイン(キャッシュフロー)をもたらしてくれています。

 

あのとき確か日経平均株価は7,000円ぐらいでした。

信じられますか? 

7,000円ですよ! 

今は2万4,000円とかですから、いかにその頃の日本経済がお通夜のような状態だったかわかると思います。

 

僕は投資は「行列に並ばない方が勝てる」と思っています。

投資の有名な格言に、

 

人の行く裏に道あり花の山

 

というものがありますが、まさにそのとおりだと僕も思っています。

 

投資はおいしいラーメン屋とは違うのです。

行列に並べばおいしい想いができると思ったら大間違いなのです。

 

ウォーレン・バフェットもこんな言葉も残しているよ。

 

周りが怖がっている時は貪欲に。 

他人が貪欲になっている時は恐る恐る。  

 

 

「〇〇という投資をやって儲かったやつがいるらしい」という話を聞くと人はついついその投資法に興味を持ってしますものです。

そして、「自分もそれをやらなくちゃいけない」と思いこんでしまい、その行列に並んでしまうのです。

 

その多くはにわか仕込みで勉強し、よく考えもせずに飛びつき、失敗します。

「自分だけ取り残されるのは嫌だ!」という想いが先行しすぎた結果、賢い判断ができなくなってしまうのです。

 

これは何も投資に限った話じゃありません。

人は人気があるものに飛びつく習性を持っているのです。

でも、そこで勝利を手にするのは容易なことではありません。

 

だって、人気があるってことは「ライバルが多い」ってことでもあるのですから。

よっぽど才能に恵まれた人かよっぽど早い段階にそれをやりはじめた人でなければそこで勝ち残ってゆくことは不可能でしょう。

今からタピオカ屋をはじめて繁盛させる自信ありますか??

 

僕はいつも「レッド・オーシャンでは勝負しない」と自分に言い聞かせています。

人が殺到しているところには極力近寄らないようにしています。

 

行列には並ばないってことです。

そのほうが勝てる確率は圧倒的に高くなります。

だって、ライバルが多ければ多いほ消耗するものですから。

 

みなさんはどうでしょうか。

「なかなかうまくいかないなぁ・・」なんて悩んでいませんか? 

そんな人はもしかしたら消耗が激しいところに身を置いてるのかもしれません。

ライバルが多いところ勝負しようとしているのかもしれません。

 

どうせ勝負するんだったらライバルの少ないところで勝負しましょう。

ブルー・オーシャンで勝負したほうが勝つ確率は高くなると思いますよ。

 

こんなことを言ってしまえば元も子もない話だけど僕たちははっきり言って『凡人』なのです。

天才でもなければ、図抜けた才能に恵まれてるわけでもない。

僕たち一人ひとりの能力や能力にはそれほど大きな差はないのです。

 

そんな普通の能力しかない者たちがいくらひしめき合っても所詮どんぐりの背比べでしかありません。

同じことを考えてる者同士が軒を連ねる商店街で、同じような店を出して、自分の店だけを繁盛させようったってそうはいきません。

 

僕のやってる不動産投資も今、ちょっとしたブームになっています。

だから僕は最近はおとなしくしています。

ここ数年、うちの会社は一棟もアパートを購入していません。

 

こういうときに下手に動くと大変な目に遭うと思うものです。

「人の行く裏に道あり花の山」という投資の格言に背くことになります。 

 

 

 

 

今、多くの人が求めている不動産投資物件というのは、

  • 都会で
  • なるべく築年数が新しく
  • RC造の
  • オシャレな物件

です。

たしかに地方は疲弊しています。

若者はどんどん都会に出ていっています。

僕は地方に住んでいますが、地方の人口減少は猛烈なスピードで進んでいるのはよくわかっています。

 

それから、築年数が古い物件というのは家賃を安く募集しなければ空室が埋まりません。

だから必然的に高属性の人をターゲットにするのではなく、低所得者や生活保護といった低属性の人をターゲットにしたアパート経営をしなければなりません。

そうなってくると、もちろん家賃滞納のリスクも高まります。

建物も古いため、あちこち傷んでくるため、修繕費もいろいろかかるようになります。

 

アパートよりもマンションの方がオシャレだし、立派です。

入居してくれる人の属性もいいでしょう。

入居者とのトラブルも少ないでしょう。

 

ところが、みんな考えることは一緒なのです。

そこに落とし穴が潜んでいるんです。

みんなと同じことを考え、みんなと同じ行動をすることによる落とし穴が・・

 

「みんなが欲しがるような物件」というのは値段が高い物件なのです。

都会で、築年数が新しく、RC造で、オシャレな物件が安く売られていると思いますか?

特にこんな不動産投資がちょっとしたブームになってるようなこの時期に・・

 

そんなことあり得ないですよね。

今は超低金利の影響もあって、不動産価格は異常なほど高騰している時期です。

みんな舞台に上がってこようとしているせいで(そして、銀行も不動産が担保ならばバンバン融資をするせいで)不動産価格は高騰し続けています。

 

物件価格が高いというのは利回りが悪いということでもあります。 

その結果、「取得したはいいけど全然、儲からない・・」という状態になっているのが今の現状なのです。

 

僕がインカムゲインもキャピタルゲインも両方得ることができたのはみんなが不動産投資になんか興味を持たず、日本経済が最悪に近い状態になってる頃に物件取得に動いたからです。

今みたく目の色を変えていい物件を物色するような人がたくさんいるような時期に物件を取得したとしても、インカムゲインもキャピタルゲインもそれほど得られなかったでしょう。

 

僕に言わせれば、不動産投資で7%とか8%の利回り(ひどいものでは4%とかも!)というのは考えられない利回りです。

とても正気の沙汰とは思えません。

たとえそれが新築アパートであったとしても。

 

物件を所有すると、必ず「所有にかかるコスト」というのが発生します。

水道管が破裂しただとか、部屋のリフォームだとか、雨漏りがだとか・・・

よく「保険に入っているから大丈夫」と言う人がいますけど、そういう経年劣化が理由による修繕は保険の対象外です。

そんなことまで全部、保険金を支払っていたら保険会社はつぶれてしまいます。

 

ほかにも不動産投資にはいろいろとコストがかかります。

客付業者に広告料を払わなければならないし、固定資産税も払わなければなりません。

それやこれやを差し引いたら不動産投資で10%を切る利回りというのは低すぎるという話になります。

 

僕の感覚でいえば、最低でも13%とか、15%ぐらいないとやっていけないと思います。

特に地方でやるアパート経営では・・

 

うちの会社で所有している物件はリーマン・ショック後とか東日本大震災後といった市場が盛り上がってない時期に購入したものばかりです。

だから恐ろしく安く買えたのです。

どれもこれもとても利回りがいい物件ばかりです。

 

だから銀行への毎月の返済額も少なくて済み、手残りも多く残りました。

今は買い時ではありません。

今はむしろ売り時です。

 

みんな逆のことをしているのです。

舞台に上がってくるべきじゃないときに舞台に上がってきて、舞台から降りなきゃいけないときに舞台から降りようとしない・・

 

「人と違うことする」というのは確かにむずかしいことだよ。 

でも人と同じことをしていたら勝てないってことも肝に銘じておきましょう。

 

商売で成功したいと考えているならば絶対に行列に並んではいけません。

レッド・オーシャンで勝負しない方がいい。

狙うならばニッチな分野を狙うべきです。 

 

そういった意味では今、不動産投資をやることはあまり賢い選択ではないかもしれません。

いたるところで『不動産投資が熱い!』というような話を耳にするからです。

 

本や雑誌、テレビでもしょっちゅう不動産投資の特集が組まれています。

ネットでも不動産投資の話題で持ちきりです。 

そういうときこそ注意が必要なのです。

 

日本人は特に集団主義におちいりやすいメンタリティーを持ってる国民です。

『赤信号みんなで渡れば怖くない』と考えてしまいがちな傾向があります。

それは太平洋戦争に突っ込んでいったときの日本を見れば明らかです。

 

これはDNAなのか何か知りませんが、もともとの資質として日本人は「右へならえ」みたいなところがあるんです。

それだけに注意が必要なのです。

 

不動産投資には、

 

① はじめていい時期(タイミング)

② はじめてはいけない時期(タイミング)

 

 

という2つがあるんです。 

そして今は「はじめてはいけない時期」なんです。

なぜなら今は不動産の価格が異常に高騰している時期だからです。 

こういう時期に不動産を買ってしまうと、後で必ず苦労することになりますよ・・  

   

 

不動産投資においても最も重要視しなければいけないのは物件の利回りです。

その物件自体がどれだけ稼いでくれるかということです。

 

それは「銀行からいくらの利率で借りられるか?」ということよりも重要なことです。

支払利息のほうは優先順位でいえば2番目3番目です。

 

「イールド・ギャップがあるから大丈夫だ」というのはキケンな考え方です。

投資利回りの低さを低金利で埋めようという発想は本末転倒だと僕は思います。

 

ところが本でも雑誌でも、テレビでもネットでも、そのことについてはほとんど触れられていません。

まるで『銀行利息が低ければ物件利回りが多少低くても何とかなる』といったような書き方をしています。

 

それは錯覚です。

数字のトリックです。

「そのように見える」というだけのことです。

  

僕に言わせれば、不動産投資で表面利回りが6%というのは裸のままアマゾンのジャングルに入ってゆくようなものです。

それは自殺行為以外の何ものでもない。

 

「だって仕方ないじゃん。そういう低い利回りの物件しか出回ってないんだから」とよく僕も人から言われます。

「だったらやめたら?」と僕はいつも答えます。

 

なぜ無理して儲からないものに手を出す必要があるでしょうか。

なぜ無理して苦労するような選択をする必要があるでしょうか。

 

今は不動産投資をスタートするタイミングとしては相応しくないと僕は思っています。

こういう時期に利回りの高い「優良物件」に運よくめぐり合うことができたらラッキーです。

でもそういう幸運はほとんどないでしょう。

日本じゅうの大家さんがその「優良物件」「いい物件」をギラギラした目で血眼になって探しているからです。

 

高い値段で取得してしまったら売却するときも苦労することになります。

『出口戦略』も何もあったものじゃありません。 

だから僕は利回りの低い物件を取得してはいけないと言っているんです。

まわりが目の色を変え、鼻息を荒くしてるときこそ、むしろ冷静にならなければならないんです。

 

 


レッド・オーシャンでは勝負するな! 投資では「みんながやってるから」という理由で行列に並ばない方がいい