株式投資というのは基本的に自分のお金（自己資金）で勝負しなきゃいけないものです。
それに対して不動産投資というのは他人のお金（銀行借入）を使って勝負することができるユニークな投資法です。
もちろん多少は自己資金（頭金）を用意しなければいけませんが、すべて自分のお金でやらなければならない株式投資に比べるとその金額はとても小さいものです。
銀行からは「2割用意してください」と言われるか、はたまた「1割でいいです」と言われるかはケース・バイ・ケースです。
その人の属性にもよりますし、対象物件の資産価値によっても変わってきます。
不動産投資はそうやって人のお金を使って資産を手に入れることができて、なおかつ同時に儲けも手にできちゃうという世にも不思議な投資法です。
しかも、貸借対照表のうえでは銀行への支払いがすすむにつれて僕の資産額もどんどん膨らんでいきます。
自分のお金を使って儲けたり、資産が増えたりするのなら話はわかる。
ところが不動産投資の場合は人のお金を使っているにもかかわらず、儲けたり資産を膨らませたりすることができるのです。
そんな魔法みたいなものがこの世にあるのです。
その不動産を売却したくなったらいつでも売ることができます。
もしもそのときに売却益が出たら、もちろんその利益も自分のものにできます。
仮に借金をすべて払い終えたのならば抵当権も外れます。
真っさらな状態の資産が残ることになりますので、それを担保にして違う物件の取得に動いてもいいし、その不動産を売却して大きなキャピタルゲインを得てもいいです。
最終的には建物を解体して更地にして新しいアパートか何かを建ててもいいし、ハウスメーカーに土地を売却してもいいでしょう。
よく考えてください。
最初は他人のお金（銀行のお金）を利用してはじめたことだったのです。
すべて自分のお金を使って勝負しなきゃいけない株式投資とえらい違いですよね。
しかも、株式投資と違ってその資産を取得した段階で家賃収入という大きなリターンを手に入れることができます。
たとえば4,000万円のアパートを取得して30万円の家賃収入があり、諸々を差し引いて手残りが10万の物件があったとします。
その30万円の家賃収入は売買契約と銀行決済を済ませた翌月には振り込まれてきます。
そのアパートを見つけて銀行の決済までに要した期間は長くて3ヶ月。
とんとん拍子に話が進めば、下手したら1ヶ月です。
さて、株式投資をやる際に自己資金で4,000万円に到達するまでにいったい何年かかるでしょうか。
別の言い方をすればこういうことです。
① 4,000万円というお金を貯めるのにどのくらいかかるでしょうか？
② 4,000万円というお金を借りるのにどのくらいかかるでしょうか？
いい物件を取得さえしてしまえば、スタートの段階から儲けることができ、その物件を保有してるあいだも儲けることができ、おまけにその物件を売却する段階でも儲けることが約束されています。
しかも、それらすべてを自己資金ではなく、他人のお金を使って行うことができるのです。
それがいかに奇妙なものであるか、分かっていただけるでしょうか。
不動産投資のメリットは自分のお金で勝負しなくてもいいということ。
人のお金（銀行のお金）を利用しつつ、なおかつ儲けることができるという摩訶不思議な投資法なのです。
たしかに不動産投資には工事費や固定資産税、保険料や管理料といったようなものが発生します。
だけど株式投資と大きく違うところはそれらいっさいがっさいの費用も実際的にはこちらが負担しているわけではないということです。
どういうことかというと、それらの費用の精算はすべて入居者さんからいただく家賃収入からまかなれるからです。
その家賃収入を手にするためには物件を手に入れる必要があります。
その物件は他人のお金（銀行のお金）を使って手に入れます。
つまり、不動産投資にかかるさまざまな費用は実質的には僕が負担しているわけではないということです。
僕はその費用を捻出するために自分のお金を用意したわけでも、汗水たらして働いたわけでもないということです。
すべては不労所得のなかから支払われるのです。
うちの次男は合気道をやっているのですが、合気道って他の武道と違って「相手の力」を利用して相手をなぎ倒します。
不動産投資とよく似てるなぁといつも思います。
僕の同級生には高学歴の人が結構いるんだけどさ、年末に集まったときなんかによく不思議がられるよ。
「お前みたいなやつが、なんでオレより自由で稼いでるんだ？」って。
自分でも本当に不思議に思います。笑
ただひとつ言えることは、それは自分の力ではなく、相手の力を利用しているからだということです。
僕自身にはそれほどの力はありません。
お金だってそんなに持っていませんでした。
だけど借金のパワーを利用することによって僕は大きな資産を手に入れることができました。
そして、その資産が僕に収入をもたらしてくれているのです。
それはきっと合気道みたいなものなのだと思います。
「相手の力」を利用しているからこそできることなんだろうと思います。
考えてみたら、不動産投資において僕に力を貸してくれる存在って銀行だけではありません。
いい物件を紹介してくれる不動産会社の営業マンがいて、お金を貸してくれる銀行というありがたい存在があって、管理会社がきちんと物件を管理してくれて、賃貸営業マンが頑張って入居者を見つけてきてくれて、税理士が税金面でサポートしてくれて、工事業者さんが良心的な値段で修繕工事をしてくれる、etc・・・
そして、なんと言っても僕のポケットに「家賃」という名のキャッシュフローをもたらしてくれる入居者さんというありがたい存在もいます。
考えてみたら、僕はいろんな人の力を利用させてもらっていますよね。
1人っきりでパソコンやスマホの画面だけみてすべてが完結する投資法とはまったく違うのです。
みんなみんな「相手の力」です。
僕の力なんて大したことないのです。
僕はそういうパワーを利用することによって自由と豊かさと幸福を手にしているのです。
銀行は不動産が大好きです。
だから株式投資をやるための資金にはお金を貸しませんが、不動産投資をやるためだったらお金を貸してくれます。
銀行は「不動産には価値がある」と判断します。
だからその不動産を担保に僕らはお金を借りることができるのです。
「担保」さえあれば話は早いのです。
相手がいちばん欲しているものを与えてあげる。
これは商売をうまくいかせる鉄則です。
不動産投資の場合、最初から相手が欲しているものを提供するところから話がはじまります。
銀行は何よりも担保を欲しがります。
彼らにとっていちばん嬉しい担保というのは『不動産』です。
不動産は価値が落ちにくいので、「いざ」という時には売却すればそれなりのお金になります。
株券を担保になることもありますが、ご存知のとおり、株価というのは常に変動します。
それは不動産よりも不安定です。
銀行はあまりそういったものを好みません。
彼らが好むのは不動産のような価値が落ちにくいものなのです。
要するに僕がやってる不動産投資というビジネスは最初の最初から銀行と利害関係が一致しているということなのです。
だからこのビジネスはほかのどんなビジネスよりも銀行から融資されやすいのです。
世界経済がどんな状況になっても、どんな金融パニックが起こっても不動産の価値はゼロになることはありません。
たとえ建物の減価償却期間が終了したとしても、まだ土地が残っています。
銀行は「いざ」となったら、その不動産を売却すれば融資したお金を（ある程度は）回収することができます。
こんなに安心できるものはありません。
うまくいくという確証のないビジネスにお金を貸すくらいだったら、不動産にお金を融資した方がまだマシだ！
銀行がそう考えたとしてもちっともヘンではありません。
ところが担保も何もない状態で、「ラーメン屋の開業資金に3,000万円貸してくれ」と言われたらどう思うでしょう？
みなさんが逆の立場だったらどう思う？
誰だって渋い顔をするはずです。
最初から担保を提供することができる不動産投資と、担保を提供することのできない他のビジネス。
さて、どっちが銀行融資の際に有利でしょうか。
銀行も商売でやっているんです。
「リスクを負うのは真っ平ごめんだ！」と思っています。
過去に不良債権処理でえらい苦労しましたからね。
わざわざ危ない橋は渡りたくないのです。
不動産投資の場合、最初から担保として提示できる不動産を持って銀行の窓口をおとずれる。
これが僕たち、大家業をする人間の最大の強みです。
最初から彼らを満足させる材料を持って行くのですからね。
このビジネスは貸す側にとっても融資しやすく、借りる側も融資されやすいビジネスなのです。
ウィン・ウィンなのです。
話がスムーズに運びやすいのです。
この点が僕がこのビジネスに魅力を感じているところです。
『借金』というのは日本人が忌み嫌うもののうちのひとつだと思います。
借金・・・という言葉から連想されるものは限りなくネガティヴなもの。
日本人の借金というものに対するアレルギー反応はスゴイものがあります。
そのネガティブなイメージは同じく投資をやってる人たちのあいだにも深く浸透しています。
だから株や投資信託といったいわゆる「ペーパー・アセット（紙の資産）」と呼ばれるものに投資している人たちも不動産投資にだけは拒絶反応を示す人が非常に多い。
なぜなら不動産投資はまさにこの『借金』というものを利用するスタイルの投資法だからです。
でも僕はこの『借金』を上手に使いこなすことが投資を成功させるうえで最も重要なことだと思っています。
みなさんがすでに億万長者で自由に使える自己資金が1億も2億もあるというのなら話は別です。
1億も2億も自己資金を使えるのならば利回り2%、3%%のインデックス・ファンドや、配当狙いの株式投資でもある程度まとまったお金を得ることができるでしょう。
もしかしたらそのリターンだけで悠々自適の生活を送り、家族を養ってゆくことができるかもしれません。
でも果たしてそんなにたくさんの自己資金を持ってる人っていったいどれくらいいるんでしょうか・・
今いろいろな投資法や資産運用法が話題になっているけれど、ある程度まとまったリターンを求めるのならばある程度まとまった元金を持っていなければなりません。
1,000万円を年利5%で運用して年間50万円（税金は考慮していない）。
50万円ではとてもじゃないけど家族を養ってゆくことはできないだろう。
5,000万円でも250万円。
7,000万円でも350万円。
1億円を年利5%で運用してようやく年間500万円（税金は考慮していない）です。
ここから税金が引かれますが、これくらいなら細々となら家族4人で暮らしていけるかもしれません。
ただし、これは年利5%の場合だ。
株式投資で年間5％の利回りというのはなかなかハードルが高いもの。
もしも4%だったら、1億円を投資しても400万円です。
もしも3%だったら、1億円を投資しても300万円です。
1億円といったら相当な金額です。
これから朝から晩まで目いっぱい死ぬ気で働き、給料やボーナスを全額貯金にまわしたとしても1億円を貯めることはほとんど不可能でしょう。
もしも積立投資をしたとしても、1億円に到達するまで20年も30年もかかることでしょう。
だから『自己資金で大きなリターンを狙う』というのは非常に困難なのです。
みんな結局この壁にぶち当たります。
最終的にはこのジレンマを抱え込むことになる。
- 投資元金を増やす
- 利回りを増やす
元も子もないことを言ってしまえば投資で大きなリターンを求めるのならばこの2つのうちのどちらかを選ぶしかないのです。
巷でよく言われる『複利のパワー』ってやつがものスゴイということは僕も百も承知です。
でもその複利の力を考慮したとしたとしても自己資金を使って家族を養うレベルにまで到達のは容易なことではないのです。
しかし、借金を味方につけて、『レバレッジのパワー』を利用すれば話は変わってきます。
もちろんそこには巨大なリスクというものが存在しています。
でも、もしもそのリスクを引き受ける覚悟があるのならばうまくいけばかなり大きなリターンを獲得することができるでしょう。
そして、そっちを選択した方が自己資金を使って投資するよりもはるかに早く夢を実現できるでしょう。
その際にキーワードとなるのが『借金』というものなのです。
この借金というものをどのように捉えるかによって結果はまったく違うものになります。