サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

不動産投資物件を選ぶ際には何よりも『立地』を重要視しなければいけない理由とは?

f:id:orange345:20200722145500p:plain

 

www.youtube.com

 

不動産投資には3つのステージがあります。

 

① 購入時

② 保有時

③ 売却時

 

この3つのうち最も重要なのは①の購入時です。

つまり、どんな物件を取得するのかということです。

 

逆に言えば、ここさえ間違えなければ②と③もうまくいきます。

ここを間違えると②も③も総崩れでダメになっていきます。

 

不動産投資には実にいろいろなノウハウがあります。

僕も僕なりの不動産年に関するノウハウを惜しげもなくこのブログの中で紹介しています。

 

でも、しかし! 

いくらノウハウを習得してもその不動産投資物件が「いい立地」に建っていなければ、話になりません。

 

ヘンなたとえをして申し訳ないのですが、もともとの容姿があまり良くないのにそれをお化粧ととかファッションでごまかそうとしても、ダメなのです。

やっぱり、「いい立地」の物件というのはそれだけで最大の強みになります。

 

多少、建物がボロでもその建物がいい場所に建っていたら、それだけでも入居率はグッと高くなります。

だから物件選びをする際には必ず「いい立地」に建っている物件を選ぶようにしなければいけないのです。 

悪い立地の物件を選んだ場合、後々必ず後悔することになります。

 

だから不動産投資において『立地』にこだわることは建物の構造や築年数、間取りなどにこだわることよりも重要なことだと僕は思っています。

…だけど、ついつい多くの人は建物そのもののことばかりに気を取られてしまいます。

どうしても建物の方にばかり目がいってしまうのです。

 

それではいけません。

それは髪型やお化粧や、ファッションにばかり目がいってしまっているのと同じこと。

いちばん重要ななことは『もともとのつくり』です。

それは後から変更することができないものだからです。

 

お化粧をすっかり落とした時の「すっぴんの顔」がどれだけキレイかどうか、ということこそ僕たちがいちばん注目しなければいけないポイントなのです。

 

成功している大家さんは建物のことはさておき、まず「立地条件」にこだわります。

立地が入居率に影響することをよく知っているからです。

ベテランの大家さんにもなればその街のどのエリアが人気のエリアで、どのエリア不人気のエリアなのかということを熟知しています。

 

だいたい、「入居者募集」の貼り紙がベタベタ貼ってるアパートがたくさんあるような地区というのはあまり良くない立地といえます。

だから、いい立地かどうかを見極めることはそれほどむずかしいことではありません。

みなさんが暮らす街でもそんな「ヤバそうなエリア」って結構たくさんあるのではないでしょうか? 

 

そういう物件には手を出してはいけません! 

後々、必ず苦労します。

たとえボロボロの状態であったとしても手をかけさえすれば、物件というものはいくらでも蘇ります。

 

だから、こちらでコントロールできる部分に関してはそれほど深刻に悩む必要はありません。

もちろん大規模な工事になればそれなりのお金はかかります。

いったいその大きなお金をどうやって調達したらいいのかと悩むことはあると思います。

しかし、そういった悩みは『立地条件に関する悩み』に比べたら大したことはありません。

 

不動産投資においていちばん深刻な悩みとは立地条件に関する悩みです。

立地は動かせませんから。 

お金でも解決できませんから。 

こちらの知恵や工夫でどうにかなるものではありません。

だから厄介なのです。

 

もしもそのアパートが「いい立地」に建っていたならばその物件の未来は明るいと言えるでしょう。

大規模修繕工事をすれば長期保有に耐えうる物件に変わるはずです。

もし工事をして物件が蘇ったら、入居者はすぐに決まるはずです。

そのまま所有して続けたとしても継続してキャッシュフローをもたらしてくれるはずです。

さらに、その物件をもしも手放すといったときでも「いい立地」であれば、高い値段で売れる可能性もあります。

 

つまり、「いい立地」に建ってる物件というのは『所有してよし・売却してよし』の万能型の物件、というわけなのです。

立地条件の善し悪しはアパート経営全体に影響を及ぼす問題です。

立地条件が悪ければ将来、売却しようとしたときでもなかなか売却できずに苦労します。

しかし、立地条件が良ければ「その物件がほしい!」という人はきっとすぐに見つかるはずです。

だから最初の入り口の段階がいちばん肝心なのです。

 

不動産投資をやる人間は「悪い立地」に建っているアパートには、絶対に手を出してはいけないのです。

 

アパート経営には、『利益を得る機会』が2つあります。

1つは物件を所有しているあいだに得る利益。

これを「インカムゲイン」といいます。

 

もう1つは物件を売却するときに得る利益。

これを、「キャピタルゲイン」といいます。

 

悪い立地の物件を購入してしまったら物件を保有しているあいだ中、「入居者が決まらない…」ということでずっと悩みつづけることになりますし、物件を売却しようとした時も、なかなか売れなかったり、買い叩かれたりして苦労することになります。

 

つまり、「悪い立地条件のアパート」に手を出してしまったら、インカムゲインも、キャピタルゲインも両方ともちゃんと得ることができない可能性があるのです。

不動産投資においてインカムゲインとキャピタルゲインはクルマの両輪です。

どちらか一つでも欠けたら、うまくいかなくなってしまうのです。

 

何度も言いますが、建物自体はお金をかければいくらでも蘇らせることはできます。

でも土地はそういうわけにはいかないのです。

「この立地、気に入らないから、あっちに移ろうっと♪」というわけにはいかないのです。 

 

僕は不動産会社に勤務していました。

だから建物を見たり、部屋の中に入ったりすれば「その物件がいい物件なのか悪い物件なのか」ということはある程度判断がつきます。

でもどんなに建物を見たとしても、その物件が「根本的なところでマイナス要素を抱えていた場合」はさすがの僕もお手上げです。

 

根本的なところのマイナスとは「立地条件が悪過ぎる」ということです。

立地が悪ければ悪いほど、空室を埋めるのは困難になります。

人気のないエリアであったり、治安が悪いエリアであったり、古びた飲食店が立ち並ぶようなエリアであったり、隣に怖そうな事務所があったりした場合にはもうお手上げです。

 

部屋探しをする人というのは「少しでもいい場所・いい環境で暮らしたい」と思っています。

あなただってそうですよね?? 

どんなに部屋がキレイであっても、治安が悪かったり、環境が悪かったり、落ち着いて生活できないような地域だったらやっぱり嫌じゃないですか? 

そんなエリアにあるアパートと契約したいとは思わないでしょう?

 

アパートは今、飽和状態です。

もっと良い立地のところに同じような物件はたくさんあるのです。

同じような築年数、同じような条件、同じような間取り、同じようなグレードの物件が、もっといい場所にあったら、誰だってそっちのアパートと契約しちゃいますよ。

 

どうしてわざわざ立地条件の悪いアパートと契約したりするでしょうか…?

 

不動産投資を成功に導くためにはまず空室対策をしっかりとしなければいけません。

部屋が埋まらなければキャッシュフローも何もあったものじゃないのです。

まずは部屋を決めることが先決。

そのほかの話はその後です。

 

今、巷ではさまざまな空室対策があります。

広告料、フリーレント、リフォーム、充実した設備、そしてセキュリティー、etc・・・

空室を埋めるためのノウハウはそれこそ星の数ほどあります。

しかし、僕が思う最大の空室対策は『いい立地条件の物件を選ぶこと』です。

つまり、その物件がどんな場所に建っているのかということ。

 

極端なことを言えば、僕は多少、建物が古くてボロボロでも構わないと思っています。

そのアパートが好立地に建っていた場合は部屋というのは案外スッと決まるもの。

 

世の中には「建物や部屋のグレードにはこだわらない、それよりも少しでも安い家賃のところに住みたい」というニーズがあるのです。

意外と見落とされがちだけど、そういうニーズを持った人の存在というのは忘れられがちです。 

確かに属性は多少悪くなるかもしれないけど、そういう層を相手にするというアパート経営というのもアリだと僕は思っています。

 

でもそういう層の人たちだってただ単純に家賃の安さだけで物件を選んでいるわけではありません。

やっぱりそういう層の人たちだって立地にはこだわるのです。

 

生活保護の人や学生はクルマを所有していません。

だけど、そういう人たちだってバスや電車は利用します。

そうすると当然、なるべく交通アクセスの良いところに住みたいという希望を持ちます。 

ところが物件が駅やバス停からほど遠いような場所に建っていた場合はそれだけで敬遠されてしまうのです。

 

だから物件選びをするときにはその辺りのこともきちんと頭に入れたうえで慎重に選ばなくてはなりません。

悪い立地条件の物件を選んでしまった場合は(たとえそれが築年数がどんなに新しいものであろうと)、必ず後々苦労することになります。

 

僕はあまり人気のないエリアに建っている物件を取得してしまったがゆえに部屋がなかなか決まらずに苦労している大家さんの姿をたくさん見てきました。

だから「不動産投資は徹底的に立地にこだわるべきだ」という考えに至ったのです。

 

土地は動かせない、だからこそ入り口の段階で間違ってはいけないのです。

もしも入り口の段階で間違っておかしな立地条件の物件に手を出してしまった場合は必ず後悔することになります。

立地条件というのは建物の構造や築年数、部屋の間取りや室内設備なんかよりもはるかに重要なことなのです。

 

しかしながら、人はついつい建物の方にばかり目が行ってしまう・・

実際に物件を見に行ったとしても建物や部屋の内部のことにばかり気を取られてしまうのです。

いわゆる『木を見て森を見ず』というやつです。

 

それではダメです。

その建物を俯瞰してみて、その周辺地域や街並みの雰囲気なども考慮しなければなりません。

もしかしたらその物件が建ってる地域は人気のないエリアなのかもしれないのですから。

治安が悪いエリアなのかもしれないのですから。

交通アクセスが最悪のエリアなのかもしれないのですから。

 

立地条件の中にはもちろん『土地の形状の問題』も含まれます。

旗竿地、道幅が極端に狭い土地、傾斜地、間口が極端に狭い土地なんかも敬遠した方がいいでしょう。

そういう問題のある土地は売却するときに苦労することなります・・

 

建物にばかり気をとられるということはファッションやお化粧のことばかり気にしているようなものです。

僕たちが気にしなければいけないのは『中身』です。

 

高い入居率を誇っている大家さんの所有している物件は必ずいい立地に建っているものです。

客付けがむずかしそうな場所の物件にはそもそも手を出していないのです。

 

ベテランの大家さんになればなるほど立地条件にこだわります。

「建物がどんな場所に建っているのか?」ということがそのままダイレクトに入居率に影響を及ぼすことをよく知っているのです。

 

みなさんの街でも「この地域はなんかヤバそうだな・・・」と思える地域というものがあるでしょう。

なんとなく街の雰囲気が悪くて、入居者募集の張り紙がベタベタと貼られたアパートが立ち並ぶようなエリア・・

そういうエリアに建ってる物件というのは手を出さない方がいいと思います。

 

建物や部屋の内装や設備についてあれこれ悩んだりすることもあるでしょう。

しかし、僕に言わせればそんなの立地に関する悩みに比べれば大したことはない。

 

土地は動かすことができないのです。

変化させることもできないのです。

お金で解決することもできません。

こちらの知恵や工夫でどうにかすることもできません。

 

これほど厄介なものはない。

だから、いちばん最初にそこには徹底的にこだわらなきゃいけないのです。

なるべく厄介な問題を抱え込まないようにいちばん最初の段階から気をつけておかなければならないのです。

 

立地条件が良ければ不動産投資は半分成功したようなものです。

どんなに建物が古くてボロボロであったとしても、大規模修繕をしたり、内装工事をしたりすれば物件を蘇らせることはいくらでも可能。

きちんと手直しをすれば、長期保有できるアパートにすることはいくらでもできます。

 

今、本屋さんに並んでいる不動産投資関連の本の多くには「古い物件はダメだ」「なるべく築年数の新しい物件を選ぼう」と書かれています。

確かに古いものより、新しいものの方が見栄えはいいでしょう。

入居者さんだってなるべくなら新しい方を選びたいはずだ。

 

しかし、築年数の新しい物件というのは価格が高いのです。

物件代金が高くなると利回りが悪くなります。

利回りが悪いと不動産投資は失敗に終わります。

どんなに新しくて、立派で、オシャレな物件を取得したとしても儲からなかったら意味がないのです。

 

たとえ古く、ボロボロであったとしてもきちんと手をかけてお化粧をしてあげさえすればいくらでも蘇らせることは可能です。

高い入居率をキープし続けることも可能です。

その物件が好立地に建ってさえいればその物件はきっとみなさんに継続的にキャッシュフローをもたらしてくれるはずです。

 

さらにその物件を将来手放すとなったときも強気の値段を提示することもできるでしょう。

つまり、立地条件の良い物件を選ぶことには所有しているあいだもおいしいし、売却するときもおいしいということです。

 

立地条件が悪い物件だった場合、売却するときもなかなか買い手がつかなくて苦労することになるでしょう。

だから最初からそういう苦労する物件には手を出してはいけないのです。

 

不動産会社に勤務していた頃、「なんで、うちの部屋が決まらないんだ。お前ら、ちゃんとやってるのか!」ってな具合に怒りの電話をしてくる大家さんもいました。

でも、僕ら営業マンは心の中でみんな思っていました

「お前んところの物件がお客さんが嫌がるところに建ってるのが悪いんだろーが」って。

 

つまり、そういうことなのです。

建物はお金をかけさえすればいくらでも何とかなります。

しかし土地は、場所は、どうすることもできないのです。

 

不動産ですからね。

「この立地、嫌だからあっちに移っちゃおう♪」なんて気軽にできないものなのです。

それだけによくよく注意して物件を選ばなければなりません。

入り口の段階で間違ってはいけないのです。

 

ちなみに僕がここで言ってる『悪い立地条件』というのは場所・エリア・土地の形状以外にも注意しなきゃいけないことは山ほどあります。

こういう要素がある物件はたとえその物件が人気があるエリアに建っていたとしても、注意すべきだと思います。

 

僕が思う悪い立地条件とはざっとこんな感じだ。

 

  • 治安が悪い
  • 飲食店が立ち並んでいる
  • 近隣に「怖そうな事務所」がある
  • 学校などが近くにあってうるさい
  • 商業地域でゴミゴミしている
  • 幹線道路に面していて車の音がうるさい
  • 隣に焼肉屋や焼き鳥屋などの匂いを発するお店がある
  • 近隣で四六時中犬などが吠えててうるさい
  • 近くにスーパーやコンビニなどが一切ない
  • アパートのまわりが違法駐車だらけ
  • しょっちゅう警察が来るアパートなどが近くにある
  • etc・・・

 

今、アパートは飽和状態です。

ただでさえも物件は余っていて入居者は選び放題。

そんな状態でどうしてわざわざ悪い立地条件のアパートに入居したいと思うはずがありません。

 

同じようなグレード、同じような家賃設定、同じような設備のアパートは他にもゴマンとあるのですから。

加えて新築のアパートもどんどん建設されていっています。

 

そんな中で、ほかと差別化をはかる意味でもぜひ立地条件にはこだわってもらいたい。

それは間違いなく部屋を決める際の「武器」になるはずですから。

 

 

www.youtube.com