投資に興味がある人で「長期投資」という言葉にグッと来るタイプの人こそ不動産投資が向いているんだけど、なぜか長期投資が好きな人のあいだでは不動産投資は人気がない・・・・
どういうわけか、安定志向・長期志向の人は不動産投資が大嫌いです。
キケンだと思われてるみたい。
不動産投資は世界の経済情勢の影響を受けにくく、資産が一気に半分になったり目減りしたりすることもほとんどないのに・・・
不動産投資は資産が一気に変動しない代わりに、株価の変動しだいで『一気に大儲け！』というような一攫千金もありません。
インカムゲインをもらいながらゆっくりのんびり資産を形成してゆくスタイルです。
いい物件なら30年・40年・50年間、安定的に家賃が得られます。
建物はたしかに古くなってゆくけれど、きちんとメンテナンスをしていって騙し騙しやっていれば長期間にわたってキャッシュフローを得続けることは可能です。
こういうのを長期投資というのではないでしょうか？
株式市場が上げ相場になってきた頃から急に『長期投資』という言葉を耳にするようになってきました。
でも、老後を迎える頃が市場の暴落期にぶつかったら・・・・と考えたことはありますか？
本当に長期投資はリスクを平均化することができるのだろうか？
本当に幾度の暴落期による資産の目減りに耐えられるだろうか？
本当に我慢の果てに複利のパワー（よく本に出てくる）によって定年する頃に資産が膨らんでいるのだろうか？
その20年30年のあいだに幾度も利確のチャンスはあったのにずっと利確しないでいるというのは本当に理に適った選択なのか？
僕は不動産投資こそが『長期投資』だと思っています。
いい物件だったらそれこそ20年30年保有し続けるので、まさに長期に渡る投資です。
しかもその間、家賃収入というインカムゲインが得られます。
わざわざ売却したりする手間や労力もいりません。
貯まったお金を再投資にまわせば、それこそ『複利のパワー』も得られます。
それなのに、長期投資が好きな人ほど不動産投資が嫌いです。
おもしろいですよね。
僕が師と仰ぐプロの大家さんがいまして、その人はバフェットのように物件を長期保有するやり方を好んでいます。
僕はその人になぜ市場が高騰している時でも物件を売却しないのかについて訊ねたことがありました。
そのときにその人に言われた言葉が頭にこびりついています。
儲かってるのになんで手放す必要がある？
このまま黙っていれば家賃が入ってくるっていうのに何で売らなきゃいけないの？
今のままにしておけば資産は手放さなくてもいいわ、家賃は入ってくるわでダブルおいしいでしょうが！
確かにその通りだと思いました！
うちの物件にプラザ合意の頃（1985年！）に建てられた古いアパートがあります。
もう30年以上経過しています。
チェッカーズとか、トシちゃんとかの時代です・・・
そんな古い物件なのに入居率はめちゃくちゃ高いです。
不思議ですよね？
この間、日本経済にはいろんなことがありました。
バブルとバブル崩壊
平成不況
ITバブル
アジア通貨危機
欧州危機
リーマンショック
いざなみ景気
アベノミクス
etc・・・
経済は波のように上がったり下がったりを繰り返してきました。
今もあちこちで「バブルか？ バブルじゃないか？」という議論が起きています。
重要なことはそんな昭和に建てられた物件がその経済の荒波をずっと生き延びてきたってこと。
そして、その長期間ずっと（以前の所有者もひっくるめて）キャッシュフローを生み出し続けてきたということ。
これこそが『長期投資』ではないですか？
現在、株価は絶好調です。
だから含み益を抱えた個人投資家がすっかり舞い上がってしまっています。
非常に危険な状態です・・・
だから、いつも言ってるとおり『含み益』ね。
それは含み益ですよ。
僕が実際に手にしてきた「キャッシュ」とは違う。
実際には存在しない、売却しないと現実のものにならない世にも不思議なもの・・・・ですよ！
この『含み益』っていうものがどういうものなのかを知りたければ、レオナルド・ディカプリオ主演の『ウルフ・オブ・ウォールストリート』を観るといいです。
その映画の中でベテランの株ディーラーであるマシュー・マコノヒーが新米の株ディーラーのディカプリオに対してとても重要なことを言ってる場面があります。
含み益は妖精の粉みたいなものだ
実際には存在しない
紙の上だけに存在するものだ
だから絶対に売却させるな！
客が実際に現金を手にした瞬間、それは“現実”になっちまう。
“再投資”だとか何だとかテキトーなことを言って、客をその気にさせるんだ
客を観覧車に乗せ続けろ
絶対に客を観覧車から下ろしたらダメだぞ！
半分冗談みたいなキャラとして描かれているから、「おかしな人が話してるたわごと」のように聞こえるかもしれません。
だけど僕はこれこそが投資の本質をついた言葉だと思っています。
そして、これこそが今、多くの人がおちいっている罠だとも・・・
政府
証券会社
投信会社
銀行
出版社
テレビ局
広告代理店
そして投資アドバイザーや資産運用の専門家と呼ばれている人たち
etc・・・・
こういう人たちが徒党を組んで何も知らずに舞台に上がろうとしている個人投資家たちに『罠』を仕掛けようとしているように思えてなりません。
ある人には「天下りのポスト」が
またある人には「手数料」が
はたまたある人には「税金」が
またまたある人には「広告料」が
etc・・・
そうやって資本主義という名のゲームは今日も続いているのです。
そこでカモになるのはいつも何も知らずにそのゲームに参加しようとする人たち・・・
さあ、みなさんはどう振る舞いますか？
つみたてNISAやiDeCoを使って資産運用をすれば老後の2,000万円をつくることができる
という“幻想”を信じますか？
信じるか信じないかはあなた次第です！笑
さらに映画『ウルフ・オブ・ウォールストリート』でマシュー・マコノヒーはこんなことも言っています。
「含み益」なんて全部バッタもんだ
意味わかるか？
妖精の粉みたいに存在しないし、どこにも着地しない
元素表にも載らない
だから決して売らせるな
「再投資」だとかなんだとかテキトーなことを言って、お客を観覧車に乗せて続けろ
遊園地は24時間365日無休
何十年何百年観覧車を回すんだ！
そうすれば、こっちにはたっぷり「手数料」が入ってくるってわけさ
ざまー見やがれってんだ
バカヤローめが！笑
やっぱりキャピタルゲインよりもインカムゲインです。
不動産も、株も・・・
でも人間ってまわりに流されやすい生きものだからついつい本質を忘れちゃいがち。
実にシンプルな話なのに。
まわりの声に惑わされないでいきましょう。
30年後の値上がりを期待するようなものに投資することの危険性を腹の底から認識しましょう。
キャピタルゲインを目的に投資する人の多くは負けます。
それがたとえ短期だろうが長期だろうが・・・
今、買って3分後に売って儲けようとしているデイ・トレーダーも、30年後に売って儲けようとしている投資家もどちらも『キャピタルゲインをアテに投資している』という点では同じです。
ビジネスの世界は『潮の流れ』を読む力が最も重要です。
東大名誉教授がこう言ったから、MBAを取ったファンドマネージャーがこう言ったからなんてことは一切関係ないのです。
物事を見通す目
洞察力
識別眼
etc・・・
経済の見通す目だけで言えば、僕の知ってる80歳のおじいちゃん大家さんの方がその辺の経済評論家よりもよっぽど優れています。
ビジネスの世界では傲慢になった方が負けます。
ピークの中にいる時はわからないのです。
経済は生き物です。
循環を繰り返します。
強気相場は悲観の中で生まれ、
懐疑の中で育ち、
楽観の中で成熟し、
幸福感の中で消えてゆく
という有名な言葉があります。
僕はまったくそのとおりだと思います。
ずっと右肩上がりというのはないのです。
でも上り調子の時は何をやってもうまくいくからその潮の流れが見えなくなってしまう・・・
いま、多くの個人投資家がそのような状態におちいってるように僕の目には見えます。
これはいつの世も繰り返されてきたことです。
リーマンショック前と酷似しています。
僕はキャピタルゲインを重視する今、流行りの投資スタイルに警鐘を鳴らしたいと思っています。
それにこれはとても不思議なことなんだけど、インカムゲインを重視して選んだ資産はなぜか売るときにも苦労せずに大きなキャピタルゲインをもたらしてくれるものです。
基本的にはずっと持ち続けていればいいのではないでしょうか。
そして、保有してるだけで得られる配当金や株主優待を楽しむのです。
それこそ死ぬまで保有していてもいいでしょう。
その株を相続した子供や孫はきっと喜ぶと思いますよ。
「タダで資産がもらえた！」「タダで配当金がもらえた！」って・・・
とくに株は不動産のように劣化したり腐ったりしません。
だから基本的にはその会社が倒産したり配当やめたりしない限り、ずっと持ち続けていればいい。
よっぽど値上がりしたら話は別だけど・・・
キャピタルゲインを狙おうとするから悩むのです。
キャピタルゲインを狙おうとするから苦しむのです。
JTの株を100株買えば年間約15,000の配当がもらえます。
月になおせば約1,200円です。
それだけでも相当立派なことだと思います。
株式投資に関してときどき配当金や株主優待を楽しんでる人をバカにする論調を目にします。
僕はそれがすごく気になっています。
なかには、「月にたった数千円程度、入ってきたってまったく意味ないじゃん！」と言って笑う人もいます。
配当金や株主優待といったものはその企業の利益のなかから支払われます。
だから「配当金や株主優待を出すくらいだったら企業が成長することに金を使え！」と言ってる人もいます。
そういう人は「Amazonは配当を出していない。開発費にお金をまわしてる。だから今後も株価は上昇してゆくんだ」と言います。
要するに、インカムゲインよりもキャピタルゲインの方が大事だというわけです。
でも僕はいつも疑問に思うのです。
JTから月に1,200円のインカムゲインをもらうことのほうがスゴイことなんじゃないか？って思うんです。
「スゴく儲かっている」と言う人に話を訊いてみたことがあります。
そんなに儲かったのなら、さぞかしたくさん税金も払って手残りもスゴかったんだろうなと思って・・・
そしたら、何と！
その人は実際には一銭も手にしていないことが判明したのです。
その人は『含み益』のことを、「儲かった」「儲かっている」と言っていただけのことだったのです。
1,200円どころか、実際には1円も手にしていない状態だったのです。
紙の上だけ
データの中だけ
数字だけ
etc・・・
それは僕に言わせれば、実際には存在していないお金なのです。
それこそ『妖精の粉』みたいなものです。
ひとたび、株式市場が暴落すれば一瞬にして消えてなくなってしまうようなものです。
でもJTからの配当金1,200円は違います。
実際に手にするリアルなものです。
僕はインカムゲインを好みます。
キャピタルゲインを目的に投資をやったことはただの一度もありません。
はっきり言ってそれは投資ではなく、投機だと思っています。
ギャンブルだと思っています。
もちろんインカムゲインを目的に投資したとしても損をすることはあります。
この世の中には確実に儲かることが100％確実な投資なんてものはありません。
それでもキャピタルゲインを狙うよりは確実でしょう。
家賃収入の場合は翌月には口座にお金が振り込まれます。
株の配当や株主優待の場合は半年に1回とか年に1回といった具合に入金になる日が決まっています。
もちろん今日買った株が明日には値上がりして大きな利益を得ることもあるでしょう。
でもそれは決まってるわけではありません。
家賃収入や配当金や株主優待が入ってくる日は決まっています。
配当が減配になったり、配当や株主優待が廃止されたりすることもあるかもしれません。
だけどそのときには株価も下がっていますので、どっちみちキャピタルゲインはのぞめないでしょう。
そういう確実に儲かるかどうかわからないものに投資するのは投資ではなく投機だと僕は思っています。
株価の上がり下がりに一喜一憂して、そこから利益を得ようとするのは僕に言わせればギャンブルです。
僕は『入金になる日が決まっているもの』に投資したいと思っています。
『入金になる日がいつになるのか不明なもの』には投資したくないと思っています。
まさにインカムゲインを目的に投資しているのです。
そして、そのようにして僕のフトコロにおカネをインカムしてくれるものを保有しつづけ、そうこうしているあいだにその物件なり銘柄なりが『あまりにも極端に値上がりしたことが確認できた場合』にだけ売ることにしています。
目安となるのはだいたい20％以上。
でも20％の値上がりを最初から狙ってその資産を購入したわけではありません。
「株式市場は平均して９％上昇している」という言葉をよく耳にします。
それだけの理由でそのS&P500に連動したファンドに何千万円も突っ込むことが『賢い投資法だ！』ということになっちゃってます。
大丈夫でしょうか？
僕は北海道に住んでいますが、札幌の夏は内陸性気候で意外と暑いものです。
だけど（ご存知のとおり）札幌の冬はめっちゃ寒いのです。
それなのに「1年間平均すると〇〇度だから1年中セーター一枚だけで過ごしても大丈夫だ」と言われても困るのです。
これを今、流行りの投資法に当てはめてみるとそれが意外にキケンな考えであるかわかると思います。
それから、よく「30年スパンでみると株価は今までも９％近く上昇してから、これからと先の30年も９％近く上昇する」と言われています。
そして、その言説をすっかり信じ込んじゃってる人もいます。
どうして2050年の株価を2019年の時点でわかるのでしょう？
いったい誰が未来を見通す水晶玉を持っているのでしょう？
高学歴で、大企業に勤め、社会的地位もあり、社会人になってからも熱心に投資の勉強をしている人ほどなぜかこういった原理主義におちいりがちなところがあります。
① 自分のお金を使い、
② 決して借金をせず、
③ 投資信託を買い、
④ 長期投資をやり、
⑤ 分散投資をやり、
⑥ 20年30年と持ち続け、
⑦ 雪だるま（スノーボール）のように資産が膨らんでいることを祈り、
⑧ 将来、大きな売却益（キャピタルゲイン）を狙う
彼らはこのやり方がもっとも賢く、もっとも理に適っていて、もっともリスクが少なく、もっとも確実で儲かる投資法だと信じきっています。
いろんな本を読みあさり、勉強に勉強を重ねた結果、たどり着いたのがこのやり方だと言います。
僕のような不動産投資やラーメン屋や学習塾のような自分で商売をやるというやり方を彼らは好みません。
それらは銀行から借金をしなければいけないし、何よりも手間と労力がかかると言います。
彼らはそういうものを忌み嫌います。
そりゃ、オシャレなリビングのソファで寝っ転がりながらスマホで資産運用できるもののほうがスタイリッシュです。
家賃滞納者に対して裁判をやって追い出したり、シロアリ駆除の打ち合わせを業者とやったりしなくても済みます。
だけど彼らが心酔している投資法にも弱点はあります。
その弱点のことに彼らは目を向けていません。
『キャピタルゲインを期待して長期にわたって積み立て、それを持ち続ける』というやり方は本当に正しいのでしょうか。
僕はその根本的なところに疑問を持っています。
僕はただほったらかしで積み立て持ち続けているだけで大儲けできるほど投資の世界は甘くないと思っています。
平均気温が10℃だろうが、9℃だろうが、冬になれば氷点下になります。
その冬の季節をセーター一枚で過ごすような投資法が果たして本当に正しいのでしょうか。
・・・というか、そもそもそれをやってる人たちはその冬のマイナスの温度に耐えられるでしょうか。
デイ・トレーダーのように短期的売買を繰り返すやり方も危険だと思うけれど、「30年積み立てつづければ勝手にお金が増えてゆくからドル・コスト平均法で積み立てていけばいいんだ」というやり方も危険だと僕は思っています。
これが20年30年持ち続けて、『その間のインカムゲインを楽しむ』というものだったら良かったと僕は思っています。
僕はそのやり方を採用しています。
要するに畜産ではなく、酪農です。
牛を太らせてそれを売りさばくのではなく、そのまるまる太った牛たちから牛乳をもらい、それを売って商売をするのです。
さらにその牛乳からチーズなどの派生商品も生まれるかもしれません。
ところが彼らはインカムゲインではなくキャピタルゲインを狙うのです。
むしろインカムゲインを得るやり方は「賢くない」「儲からない」と思ってるみたいなところがあります。
俺たちはそれよりももっと賢いやり方を知っている、と彼らは豪語します。
だから桐谷さんみたいな株主優待を楽しんでるような人たちのことを鼻で笑ったりしてます。
桐谷さんのやり方は完全に酪農家のやり方ですからね。
僕はここに短期的な売買を繰り返す人と同じような『投機性』を感じます。
彼らは「俺は投機なんかやってない。俺は投資をやってるんだ」と思ってるかもしれませんが、もっと大きな視点で見たら彼らがやってることは投資以外の何ものでもありません。
それに桐谷さんの方がよっぽど儲かってるし、幸せそうに見えます。
何よりも桐谷さんの方が僕の目にはよっぽど賢く見えます。
僕は不動産投資や株の配当（優待含む）で億万長者になった人の話はよく聞きますが、投資信託で億万長者になった人の話は聞いたことがありません。
みなさんのまわりで投資信託を30年間つみたて投資をして億万長者になった人、いますか？
おそらく1人もいないと思いますよ。
「製薬会社でいちばん何にお金を使ってると思う？」って聞かれたら、みなさんはなんと答えるでしょうか。
ほとんどの人が「そりゃ、研究開発費に決まってるでしょ！」と答えると思う。
でもこれが実は違うというお話・・・
じゃあ、製薬会社は何にお金を注ぎ込んでいるかと言うと、『マーケティング』とのこと。
中でも特に「MR」と呼ばれる人たちの営業活動に製薬会社は莫大な費用をかけているとの話。
なんでそんなコトになっているのかというと、こういうことらしい。
製薬会社は自分のところの薬を売りたい
⇩
医者は各社の薬なんていちいち覚えられない
⇩
厳しいノルマを課せられたMRの人が営業活動を頑張る
⇩
会社も薬の開発費よりもマーケティングに力を入れる…
もちろん、製薬会社も「おかしなことになってる」ということは百も承知みたいです。
だって薬をつくる会社なんだから本来であればいい薬を開発することにお金も労力もかけるべきですよね。
ところがそれができない。
なぜか？
その理由は「他もやってるから」という元も子もない理由らしいです。
これは『プロスペクト理論』と呼ばれているもの。
人間は「小さな損だとしても、自分だけ損するのは嫌だ」と考える傾向がある。
なんと人間は、 「自分だけ損するくらいなら、みんなと同じ失敗をして損をする方がずっとマシだ」って考えてるらしい。
でもこれ、製薬会社の話だけに止まらないですよね。
いろんなことに当てはまる。
もしかしたら、多くの人が「みんながやってるから」という理由でやってくることあるんじゃないでしょうか。
心の中では自分のやってることに不信感を抱いていて、不効率なことをやっていることを知っている。
それなのにやめられない・・・
「リスクを取るくらいだったら、みんなと同じことしていたい」って考える人多い。
最近流行りの投資法をやってる人もこの考えに囚われてる人多いような気がします。
本当は自分でも不安に感じている。
「30年後ずっと積み立てていったとしてもその資産が大きく成長してる」という確信はまったく持てていない。
だけど途中下車するわけにもいかない。
まわりでも同じことをしている人もたくさんいるし・・・
自分のやってることに不信感を持っている。
不効率なことをやっていると自分でも思ってる。
だけどやめられない
止まらない・・・
みんなで失敗するなら、ま、いっか！
自分ひとりだけが失敗するわけじゃないし・・・・
そう思ってる人、結構いるような気がします。。。