サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

なぜ僕は自主管理ではなくて管理会社に物件の管理をまかせるのかについて。

 

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アパート経営は物件を取得すれば「はい、それでおしまい」というわけではありません。

というか、物件を手に入れることは比較的簡単です。

条件が整い、銀行の審査さえ通過すれば誰でも購入することができます。

 

でもいちばんむずかしく、厄介なのは物件を取得した後の「管理」「運営」のほうです。

オーナーの手腕が問われるのはこの管理・運営の巧みさです。

 

これが下手くそなオーナーは不動産会社の営業マンからも嫌われ、めぐりめぐってアパート経営そのものを失敗させます。

だからアパート大家さんにとって『物件の管理や運営をどうするのか』ということは物件を取得する前からきちんと真剣に考え、構想を練っておく必要があるのです。

いざ、物件を取得してから慌てないようにしておかなきゃいけません。

 

 

一般的には、アパートのオーナーの管理・運営の仕方は次の2つがあります。

 

  1. 自主管理
  2. 管理会社に任せる


それぞれに一長一短があります。

 

自主管理を選んだ場合には物件の管理・運営をすべて自分で行わなければならなくなります。

当然、それは手間です。

何かトラブルが発生しても自分で矢面に立って処理しなくてはなりません。

結構、ストレスになります。

 

でもその代わり、毎月5%前後の管理手数料を管理会社に支払う必要はありません。

それは自主管理のメリットです。

この管理手数料というやつはバカになりません。

「たかが5%」と思われるかもしれませんが、アパートの家賃総額が大きくなればなるほど管理会社に払わなければならない金額も膨らんでいきます。

 

たとえば、そのアパートからの家賃の合計が月30万円だとすると、

  • 300,000×5%=15,000円

となります。これがもし仮に、50万円だとすると、

  • 500,000×5%=25,000円

となります。

 

これだと年間30万円ですから結構な金額ですよね。

1人分の海外旅行代ぐらいの金額です。

 

この管理手数料の支払いを嫌がり、管理会社に物件の管理を任せず、自分で物件を管理する大家さんもたくさんいます。

こればっかりはそのオーナーの考え方・やり方です。

僕がどうのこうの言える立場にはありません。

 

ただ僕の場合はこの自主管理というやり方は好みません。

たとえ5%の管理手数料を管理会社に支払ったとしても自分で物件を管理するのは嫌です。

不動産管理会社にすべてお任せした方がいいと思っています。

 

管理会社に物件の管理を任せた場合、極端な言い方をすればアパートのオーナーは日々、とくにやることがなくなります。

ちょっとしたクレームから家賃の入金管理まで物件に関する細々したことはすべて管理会社がやってくれます。

 

もちろん管理会社の人と一緒に打ち合わせをしたり、部屋を見に行ったりはします。

でも基本的な部分ではとくにやることは何もありません。

フリーです。

僕はこのお気軽さが気に入っているのです。

 

それは自主管理に比べれば圧倒的に気楽です。

クレームやトラブルなどで入居者とやり取りするのは基本的には管理会社の人間です。

よっぽどのことがない限りオーナー自ら出張っていくことはありません。

 

やっぱりどんな場面でも矢面に立つのはなかなかしんどいものです。

できることならば、そういう煩わしい場面には遭遇したくないものです。

だからうちの会社はすべての物件の管理を管理会社に任せています。

 

おかげで僕は自由を謳歌することができています。

昼間からジムに行って運動することもできますし、ゆっくり本を読むこともできます。

そういう贅沢な時間を過ごせるのも僕が自主管理ではなく、管理会社へ任せる方式を採用したからなのです。

 

僕はこの自由をお金で買っているのです。

ストレスのなさをお金で買っているのです。

そういった自由やストレスフリーを家賃の5%で買えるなら安いものだと思いませんか?

これが『不労所得』の最大のメリットです。

 

自分が働かなくてもお金が入ってくるという夢のようなシステムです。

このシステムを構築するまでは大変です。

カンタンではありません。

だけどいったん構築してしまったらあとはラクチンです。

 

自主管理を選択してしまったらこの不労所得の恩恵は受けられなくなってしまいます。

気楽さと自由さが失われてしまいます。

それだと不動産投資をやってる意味がなくなってしますのです。

 

不動産管理会社に払う管理手数料は決して無駄な支出ではありません。

それは経費で落とすことができますので節税対策にもなります。

管理会社に支払う手数料をケチる必要はないのです。

 

僕がいちばん欲していることは自由とかストレスフリーです。

それが得られるのならば家賃の数%ぐらいの手数料が取られることはどうってことありません。

僕が重要視しているものは精神的安らぎなのです。

 

不動産投資、アパート経営はカンタンではありません。

だからたった一人でぶつかってゆくと精神的に参ってしまいます。

誰かの助けが必要なのです。

サポートしてくれる人の助けが必要なのです。

 

空室も発生するし、修繕費もかかります。

滞納も起きます。

でも管理会社に物件の管理をお願いすれば、彼らがいろいろと動いてくれます。

 

客付けをがんばってくれる賃貸営業の部隊もあります。

管理会社は必ずお抱えの工事業者も持っていますので、何かあったらすぐに対応してくれます。

だから不動産投資というのは株式投資のように孤独ではないのです。

 

僕は現在、不動産賃貸業の会社をやって生計を立てています。

その前は地元の不動産会社に就職し、そこでみっちり不動産の修行を積みました。

そして37歳のときにその会社を辞め、不動産オーナーになりました。

 

でも、その勤めていた不動産会社とまったく縁が切れたわけではないのです。

現在うちの会社で所有している物件を管理してくれているのはその僕が勤めていた不動産会社です。

 

社長には本当にお世話になりました。

僕みたいな者を雇い入れてくれたのです。

そして、不動産の修行までさせてくれた。 

それはもう感謝以外の何ものでもありません。

 

だから僕は『管理手数料』という形で恩返ししています。

多少、工事代金をふかされていたとしても大して気にしません。

そんな細々したことよりももっと大切なことがあるからです。

 

それに僕と社長との信頼関係はもっと深い。

そして、社長は懐の深い人です。

常識を逸して工事代をふかすようなセコい真似はしないような人です。

 

『義理や人情なんてもう古い!』と言う人がいます。

これからは合理的であることがもっとも重要なことであると主張する人も多い。

でも僕はそうじゃないと思う。

 

どんなに時代が進んでも、義理や人情というものは大切なことだと思います。

ましてや不動産の世界というのは『人』が非常に重要なウエイトを占める世界なのです。

まだそういうものが残ってる世界です。

そこが株式投資の世界とまったく違うところです。

 

物件を紹介してくれるのも

物件を管理してくれるのも

物件に入居してくれるのも

お金を工面してくれるのも

部屋を工事してくれるのも

部屋を清掃してくれるのも

物件を売却してくれるのも

物件を購入してくれるのも

etc・・・

 

みんな『人』なんです。

不動産投資はパソコンの画面を睨み、マウスをクリックすれば成立するような投資ではありません。

そこには人が絡むのです。

 

それだけに人との付き合いが重要になってきます。

人の介入なしでも成立する他の投資法とこの辺りを混同するとエラいことになります。

 

不動産の世界というのは極めて人間くさい世界なのです。

だからそういう特性を把握してないと失敗するし、トラブルに発展することになります。

 

相手は『人』です。

コンピューターでもなければ、モノでもありません。

そこには当然、「感情」というものも介入する。

なんでも数字で置き換えることができないのが不動産の世界なんです。

 

昨今、なんでもドライに割り切るのが流行ってるみたいです。

だから「こっちよりもあっちの方が安いから」という理由だけで簡単に管理会社を変える大家さんも出てきています。

 

そして、そういうのがさも「いいことである」かのような「賢いことである」かのような風潮もあったりします。

だから、スパッと今までお世話になった人に簡単に背を向けて違うところに移ったりするような真似が平気でできてしまうんです。

 

そういう人に何かいい話を紹介しようと思うでしょうか。

そういう人と長く付き合っていこうと思うでしょうか。

僕だったら思わないな・・・

 

いい物件を探している人なんてゴマンといるのです。

「誰に物件を紹介しようかな〜?」という選択権は不動産業者が持っています。

 

そのときに『あの大家さんに以前、世話になったから今回はあの人に紹介しよう!』という気持ちになるのは当然です。

人間の心というのはコンピューターではないのです。

だから当然、義理や人情、そして感情に動かされます。

 

世話になった人をカンタンに切り捨てることができる人が不動産の世界で成功できるはずがありません。

自分のことを助けてくれた人の恩義よりも数字を優先するような人間が人から信用されるはずがありません。

 

勤めていた会社とモメ事を起こして辞めるような人は転職しようが、起業しようがうまくいかないと相場は決まっています。

若い人は僕の言ってることを「おじさんのたわごと」と思うかもしれない。

 

でも、株式投資ならば「人情」とか「義理」とかは関係ないかもしれないけれど、こと不動産の世界では大いに関係してくるのです。

 

不動産賃貸業は人との関係性が重要になってきます。

物件を複数保有するときは管理会社はなるべく1社とだけ専属契約をむすび、できれば物件もそこの会社から購入するようにするといいと思います。

 

要するに、『上得意先』になってしまえばいいんです。

そしたら悪いようにはなりません。

 

優先的にいい物件を紹介してもらえるようになるし、管理もずさんにはなりません。

トラブルやクレームにもきちんと対応してもらえるようになるでしょう。

その代わり、それ相応の対価は支払わなければなりません。

持ちつ持たれつ・・・ってやつですね。

 

ガッチリとスクラムを組んで、最高の関係性を築いちゃうんです。

そうすれば怖いモノはありません。

 

 

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