不動産投資を成功させるうえで大切なことは、「素敵な物件」を買うことじゃありません。
『いい物件（＝儲かる物件）』を買うことが大切です。
これは世の中の多くの人も銀行の融資担当者も勘違いしてるところがあります。
素敵な物件がいい物件だと勘違いしてることがある。
だから余計に気をつけなければいけません。
東京都港区の物件より北海道茅部郡森町字御幸町のアパートの方がキャッシュフローをもたらしてくれるかもしれないのです。
田舎のある特定の場所は需要に比べて供給が不足してるから・・
大切なことは『目の前の投資』が本当に利益をもたらしてくれるのかどうかを見極める「目利き力」を持つこと。
あんまり世の中のトレンドみたいなものにふりまわされない方がいいですよ。
東京都内のど真ん中のマンションを購入したけど、「利回り4%しかなくて毎月持ち出し」なんてことになったら大変なことになりますよ・・
都会にも地方にもどちらにもいい物件と悪い物件というものがあるでしょう。
いい投資と悪い投資、いい取引と悪い取引というものもあるでしょう。
僕が言いたいのは1つ1つの案件をきちんと精査して、それが本当に自分にとってプラスをもたらしてくれるのだろうかということを見極めるチカラを持とうということです。
僕は不動産投資のおかげでセミリタイアができました。
毎日自由に暮らしています。
だけど、不思議と「お金を稼いだ」という感覚はありません。
どっちかというと、「損をしないようにした」という感覚の方が強いです。
1億円稼ぐことも重要だけど300万円の損失を出さないことも重要なのではないでしょうか。
お金を儲けたい気持ちは理解できるけど、それでも焦って悪い投資に手を出したり、詐欺に引っかかったりしたら大変なことになります。
「都心部の駅前立地」
「新築」
「節税効果バツグン」
「空室保証もつけます」
だからと言ってその物件が本当に儲かる物件とは限らないのです。
そこはやっぱり自分で見極めなければいけません。
「銀行もフルローン引けますよ！」
「レントロールも問題なしですよ！」
でも『素敵な物件＝儲かる物件』という訳ではないのです。
「地方は人口流出が激しい。将来性がない。だから不動産投資は地方より都会でやるべき」
これは半分正解で、半分間違いだと思います。
本質はそこじゃないのです。
問題は『都会の物件は高くてたとえ取得したとしても儲からない』ということなんです。
「正しいことをやっているのに結果が出ない」というのは不動産投資に限らず人生では往往にして起こることです。
つまり、いちばん大切なのは正しさじゃないんだ。
正しさよりも、『実利』の方が大事なんです。
単純に「いくらポケットに残るの？」を最優先にすべきだと僕は思います。
地方にだってまだお客さんはいます。
投資に興味を持ちはじめてる人はこの2つのことを忘れないでほしい！
ポケットにお金を運んでくれるものに投資すること
これだけ守っていればたいがいのことはうまくいきます。
儲かる物件を選べ
うちは札幌という大都市に物件を持っています。
札幌は賃貸激戦区として全国でも有名です。
それだけに広告料1ヶ月じゃダメ。
2ヶ月、3ヶ月は当たり前の世界です。
部屋もある程度リフォームしてない部屋はなかなか決まりません。
うちは転勤族などの高属性の人をターゲットにはしていないので、まだマシな方かもしれません。
もしもそういう高属性の人たちをターゲットにした不動産投資をやるだったら、もっとお金をかけなければいけませんでした・・
リフォームをしたり、設備を新しくしたりするのにもお金がかかります。
それらの出費はひとつひとつ収益を圧迫していきます。
加えて大都市の物件というのは物件価格が高くなりがち。
なぜならそれだけ人気があるからです。
需要があるということはモノの値段が高くなってゆくというこでもあるのです。
だから札幌の不動産価格もずっと高い状態がつづいています。
僕の場合はたまたまリーマンショック後や東日本大震災後の不動産価格が低い時期に安く購入することができました。
だからラッキーだったと思います。
でも今だったらそういうわけにはいかなかったでしょう。
だから僕は最近、新しい物件の取得には動いていません。
札幌よりも都会の東京はもっと大変だと思います。
人気があるので物件の値段もハンパなく高いと思います。
それでどうやって利益を確保できるのか僕にはさっぱりわかりません。
事実、東京では４％とか５％の利回りのマンションでも飛ぶように売れているようです。
正気の沙汰とは思えません。
４％、５％の利回りの不動産投資というのは僕に言わせれば『キケン・ライン』をはるかにオーバーしています。
だいたいおいて14％でも「うーん・・」というカンジなのです。
それが４％だったらほとんど儲けが出ないのではないでしょうか。
都会よりも地方のほうが利回りが高くなるから僕は地方の物件の方が断然好きです。
大切なのはキャッシュフロー
不動産投資だけ生活する簡単なことではありません。
じゃあ、なぜ僕は不動産投資からのアガリだけで生活することができているのか？
その答えは簡単です。
それは『北海道に限定しているから』です。
僕は住んでる場所も、所有している物件も北海道に限定しています。
そのことは僕にものスゴい恩恵をもたらしてくれています。
北海道は東京に比べて不動産価格も安いので比較的いい利回りの物件をゲットできます。
持ち家を買うにしても東京に比べたら雲泥の差でしょう。
だから手残りが多いのです。
投資の大原則は次の3つ。
① 収入を増やす
② 支出を減らす
③ 利回りを上げる
すべての面で満点をとることは不可能です。
東京で利回りのいい物件をゲットすることはほぼ不可能です。
東京にはびっくりするほどのお金持ちがたくさん住んでいます。
そんな人がウジャウジャいる街で勝負しても勝ち目はありません。
年収1,000万以上で、一部上場企業に勤めていて、高学歴で、背が高くて、優しくて、イケメンで・・・・そういう結婚相手を求めてもダメなのです。笑
どこかで妥協するポイントを見つけなきゃいけない。
不動産投資でもいっしょです。
東京都内で、駅近で、築浅で、RC造で、オートロックで、対面キッチンで、利回り15%以上で・・・・・そういう物件があると思いますか？
多くの人はそこで「利回り」を妥協ポイントにあげます。
だけど僕は利回りはいちばん重要で、絶対に妥協すべきじゃないと思っています。
だったら僕は東京にこだわるのではなく、北海道のような地方で物件を探します。
物件価格が安い分、利回りが高くなるからです。
欲張るのをやめなければならないのです。
条件を絞るのです。
そうすればきっと道は開けてきます。
僕は商売をするうえでいちばん重要なことは「手残り」だと思います。
それを何よりも重要視すべきです。
つまり『キャッシュフロー』です。
満足感や新しさ、カッコの良さは二の次・三の次でいいのです。
その物件がキャッシュフローをもたらしてくれる物件なのかどうか。
この一点だけにこだわるべきです。
だけど、ついつい人はそのことをおざなりにしてしまうのです。
「東京はステキな街だな」とか、「地方は疲弊している」とか、そういうことばかりに目を奪われてしまっている。
それでそのステキな街、東京で取得したマンションの利回りが４％という異常な取引をしている。
東京２３区で利回りが４％だったら、千歳市で利回りが２４％の方が断然いいと思いませんか？
もちろん、「地方だったら何でもいい」というわけではありませんよ。
物件の選定はきっちりやらなければなりません。
それでも、「地方は全部ダメ」というわけではないのです。
しっかり目利きをして物件を探せば地方にはたくさんダイヤモンドの原石が転がっているものです。
どんなに都会の物件でも、そこが地盤沈下したり液状化現象を起こしたりするような地域だったら、その物件は避けるべきです。
これが国土交通省のハザード・マップ。
↓
もしも地盤が弱い地域の土地を購入してしまったら、保有してるあいだに地震が起こるたびにハラハラ・ドキドキするハメになります。
そのストレスはハンパないですよ。
売却するときもそれを理由に買い叩かれます。
そこに新築のアパートを建てるにしても、頑丈な杭を深くまで打ち込まなきゃいけないからなおさら建築コストが高くなってしまいます。
レッドオーシャンは避けろ
「もしかしていまの僕の幸せって僕がたまたま地方在住者だったから実現できたことなんじゃないだろうか」と思うときがあります。
もしも僕が東京に住んでいたらこんなふうにアパートを何棟も購入できなかったんじゃないだろうかと思うのです。
確かに地方は疲弊しています。
人口減少も著しいです。
もちろん人口減少の問題と不動産投資は密接に関わっています。
でもだからと言ってヒト・モノ・カネが集まる都会にだけ絞って物件を探すという戦略が正しいとは限りません。
（どの本や雑誌を見ても都会に限定して物件を探せと書いてるけどね…）
みんな考えてることは一緒なんです。
・・ということはライバルも多いということなんです。
競争率も激しい。
レッド・オーシャンです。
だから都会の不動産の価格はめちゃくちゃ高くなっていますよね。
不動産価格が高いということは利回りが低いということなんです。
利回りが低いということはそれだけ儲からないということなんです。
満足感や見栄のために不動産投資をやるという人ならそれでいいかもしれません。
でも僕たちはあくまでも商売のためにやるんですよね。
ビジネスのためにやるんですよね。
だったらあくまでも利益を追求した方がいいのではないでしょうか。
なぜわざわざ儲けが少ない方を選択する必要があるのでしょうか。