サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

「不動産投資は中古よりも新築がいい」というのは本当なのかについて。

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「不動産投資をやるなら中古より新築の方がいい」という世間では言われています。

でも僕はその風潮に大いに疑問を抱いています。

 

不動産投資に興味のある人なら誰しもが、『新築物件の方がいいのではないか?』ということが頭をよぎると思います。

 

新築。うん、確かにいい響きです! 

なんだかオシャレで、キレイで、豪華で、カッコイイ印象を持ちます。

きっと入居する人たちの属性もいいでしょう。

 

キチッとした会社に勤めていて絶対に家賃を滞納したりなんかしないはずです。

でも新築物件には新築物件ならではの問題点というものもあるのも事実なのです。

そのことを理解しないまま、単純に『新築』という言葉の響きだけで安易に手を出してしまうと大火傷をすることになるので注意が必要です。

 

僕は『不動産投資をするなら中古よりも新築の方がいい!』という考え方はとてもキケンだと思っています。

それはアパートを建築する会社にとってはいいかもしれないけれど、必ずしもアパート・オーナーにとってはいいとは限らない。

 

「なんか雰囲気が良かったから」とか「なんとなく好印象を受けたから」とかそんなモヤッとした理由で決めてしまってはいけません。

 

なんと言っても不動産投資は何千万円も何億円も借金をしてはじめる事業です。

いったん契約してしまったら、「うまくいかなかったからやっぱりやめま〜す」なんてことができないのです。

不動産投資は商売です。ビジネスです。

キチッとソロバンをはじいて、シビアに考えなければいけません。

 

 

入り口で間違えると不動産投資は失敗する

僕は物件選びに関してはかなり慎重な方だと思います。

ものすごく慎重だし、ものすごく用心深いです。

「これこそは!」と思える物件にめぐり合うまで何十棟でも見て歩きます。

 

この入り口を間違えると不動産投資は失敗します。

その物件を保有しているあいだも苦労しますし、その物件を売却するときも苦労します。

不動産投資は最初の物件選びこそが最大のクライマックスなのです。

 

うちの会社は現在5棟のアパートと1つの駐車場を保有しています。

その前は10棟ほどのアパートを保有していました。

 

10棟も保有していると、なかには「出来の悪い子」も出てきます。

その子はとても手のかかる子でした。

運営するのも売却するのもとても苦労しました。

 

ピカッと光るような物件というのは早々めぐり合えるものじゃありません。

アパートのオーナーは何千万円も何億円も銀行から借金をします。

だからよくまわりからはかなり「大胆な人間だ」と思われがちです。

でも実際は決してそんなことはありません。

 

僕は自分で自分のことを「僕くらい臆病な人間はいないんじゃないか」と思ってます。

僕の知ってる成功してる大家さんたちもみんな慎重派な人たちばかりです。

じっくり精査して、その御眼鏡にかなった物件以外には決して手を出しません。

 

ところが最近の不動産投資を取り巻く状況はどうでしょうか。

あまりにも簡単に物事を決めすぎているような気がします。

僕の目にはそれはとても危ういことのように見えます。

 

「家賃保証」をうたい、オーナーに新築のアパートを建てさせていた会社というのはたくさんあります。

実際に経営破綻したところがありますよね。

「危ない」と噂になってる会社も多々あります。

 

僕が驚いたのはその会社が破綻したことではありません。

その会社の提案を受け入れたアパート・オーナーがたくさんいたという事実の方です。

 

 

「家賃保証」って本当にずっとできると思いますか?

よく考えてみてください。

30年という長期にわたって家賃を保証し続けるなんて不可能じゃありませんか?

一つの会社を30年間存続させるだけでも大変だというのに・・・

 

よく考えれば、サブリースというものがおかしいということはわかるはずなんです。

僕は不思議でなりません。

そんな当たり前なことをわからない人がこの世の中にはたくさんいるのです。

そして、そういう人たちをその気にさせるような不動産投資に関する本や雑誌が本屋さんにはたくさん並んでいます。

 

僕のところにもしょっちゅう営業マンがやってきます。

彼らは二言目には『家賃保証』『サブリース』『一括借り上げ』という三種の神器を持ち出します。

経営破綻した建築会社もこの三種の神器を使って積極的に営業活動をしていたらしいですね。

 

30年間家賃を保証するなんてそれは誰がどう考えても無理ゲーな話。

そういう無理ゲーなことをお客さんに平気で提供する業者も業者だけど、その提案をあっさり受け入れちゃう方もかなり問題があります。

 

そういう提案をしてくる業者の契約書には小さい字で必ず「そのときどきの情勢に応じて家賃の改定もあり得る」と書かれています。

そして、その家賃の改定に応じない場合はサブリース契約も消滅するという趣旨のことが書かれています。

でもほとんどの人はそんな小さい字のことなんか読んでいません。

 

美しい建物、キレイに舗装された駐車場、最新鋭の設備、そして素晴らしい属性の入居者、etc・・・

そういう表面的な部分しか目に入っていません。

オシャレで、美しくて、キレイで、豪華で、カッコイイ、etc・・・ということと商売として成りたつということはまったく別の話なんです。

 

僕は不動産投資をやって何年にもなるけど、はっきり言って新築物件は儲からないと思ってます。

利回りが低く、投資としてまったくおいしくないと思ってます。

 

なぜ利回りがそんなに低くなるのか?

それは『建築コスト』がべらぼうに高いからです。

 

建築会社も商売でやっています。

従業員もいっぱい抱えています。

本社ビルも立派です。

パンフレットも立派です。

建築資材の調達にもお金がかかります。

下請けの業者や大工さんたちに払う人件費もバカになりません。

広告宣伝費も半端のない額になります。

 

それやこれやにかかる費用は当然、建築費に覆いかぶさってきます。

いっさいがっさいがすべて建築費にONされているのです。

だから当然、その建築費用は目ん玉が飛び出るような金額になります。

 

アパートの建主はその目ん玉が飛び出るような建築費をまるごとローンを組むことになるのです。

それがいかにキケンな橋かわかりますよね?

 

 

新築物件は建築コストがべらぼうに高い

新築だから安心なのではなく、新築だからキケンなのです。

新築だから儲かるのではなく、新築だから儲からないのです。

 

ところが世間ではまったく逆に受け取られています。

中古物件の方がキケンで儲からないと思われています。

ご存知のとおり、今、アパートは飽和状態です。

人口もどんどん減り続けています。

 

そんな状況なのにもかかわらず、次から次へとアパートが建設されています。

行き着く先はもう目に見えていますよね。

 

みなさんの家のまわりでも新築のアパートがどんどん建ってますでしょ?

そうなると当然のことながら競争は激化します。

 

新築物件といえども家賃を下げて募集しなければ空室を埋めることができない・・・というケースも出てきます。

「完成して半年以上経つのに8コ中2コしか埋まってない」という新築のアパートがゴロゴロ出てきます。

 

ところが新築の場合、中古のようにカンタンに家賃を下げるわけにもいきません。

もともと利回りが低いので、ちょっとでも家賃を下げたら計画がすべて崩れてしまうんです。

下手したら「持ち出し」です・・・

 

このビジネス・スキームは、このような新築アパートならではのリスクを引き受けてくれるオーナーがいるかぎり存続します。

僕はこれから「とてもじゃないけど持ちこたえられない…」という状態に追い込まれるアパートのオーナーが日本各地に続出すると思っています。

今でもポロポロ出はじめているのです。

 

今回のショックによって一気に不景気になり、バンザイをするオーナーが日本全国に続出すると僕は見ています。

 

古い物件は入居者の質が悪い

古い物件は工事代がかさむ

古い物件は家賃を滞納する人がいる

etc・・・

 

確かにそれは事実です。

でも築古物件には築古物件ならではのメリットというものもあります。

 

最大のメリットは『利回りが高い』ということです。

築古物件の場合、取得価格が安いからそのぶん利回りが高い物件が多いのです。

成功してるベテランの大家さんはそのことをよく知っています。

 

新築は入居者の質は高いかもしれないし、物件を保有してる満足感は得られるでしょう。

でもおそらくそんなに儲からないはずです。

 

新築ともなれば固定資産税も高いし・・・

設備も立派なものにしなければいけません。

エアコンは当たり前、オートロックも当たり前、ディンブルキーも当たり前、システム・キッチンも当たり前、シャンドレも当たり前、ウォシュレットも当たり前、etc・・・

 

それやこれやの設置費用はみんな建築コストに跳ね返ってきます。

それはすべてアパートのオーナーが負担しなきゃいけないものなのです。

それらのものはみんな投資利回りを低くさせる要因になっています。

 

 

新築アパートが儲からない理由

グレードの高いものを求めればそれだけコストがかかるんです。

属性のいい入居者を相手にしますから設備もそれなりのグレードのものにしなきゃ空室は埋まりませんしね。

結構、大変だと思います。

 

僕はいつも「低所得者」と呼ばれている人たちをターゲットにしています。

 

生活保護の人、大歓迎

学生さん、大歓迎

ワーキングプアの人、大歓迎

無職の人、大歓迎

連帯保証人のいない人、大歓迎

etc・・・

 

そういう層の人たちというのは確実に存在します。

そういう層の人たちは完全に忘れられた存在です。

誰も相手にしません。

 

誰も相手にしないんだったら僕が相手にするまでです。

・・・というわけで、うちの会社のアパートはおかげさまでいつも入居率が高いです。

 

ブルー・オーシャンで商売をしているからライバルが少ないのです。

そういう質の悪い層をみんな嫌がりますからね。

レッドオーシャンになりにくいのです。笑

 

僕としてはよりオーナーがピカピカの新築物件に目を向けてくれた方が助かります。

「古い物件はダメ。低所得者を相手にしない方がいい」と考える人がドンドン増えてくれた方が助かります。

 

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