サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

利回りの高い築古物件を取得することが不動産投資で成功するカギのひとつという話

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不動産投資をやる際に多くの人が気にすることのひとつが『築年数』だと思います。

もちろん築年数は新しければ新しいほどいいでしょう。

 

しかし、業績が絶好調でなおかつ思いっきり株価が安く、必然的に配当利回りも高いという銘柄がなかなかないのと同じようにすべての条件が完璧な物件というものはありません。

どこかで何かを妥協しなければいつまで経っても物件は取得できないはずです。

 

あなたは何を最優先にしますか?

 

ということが不動産投資ではまず問われるのです。

その優先順位を見誤ると不動産投資は失敗します。 

 

僕は古い物件を好んで購入しています。

その理由はカンタンです。

古い物件の方が利回りが高いので儲かるからです。

実にシンプルな答えです。

 

しかし、古い物件のオーナーはそのことを知りません。

とくに景気が悪くなってきて不動産価格が下落したりするようになると、オーナーはすっかり自信をなくします。

築年数の古い物件を保有しているオーナーはとくにそうです。

 

だから「このまま持っていてもいいことないな。それだったら早く売っ払ってしまおう」というマインドになります。

そして、株式投資でいうところの損切りに近いようなことをやるようになります。

 

やがてそれは『投げ売り』という状態になり、安い値段で市場に放出しようとするオーナーが続出するようになります。

彼らの多くが自分たちの物件が磨けば輝くダイヤモンドであるということを知りません。

ちょっとお金をかけてリフォームしたりすればいくらでも蘇らせることができるのに、それをやろうともしません。

 

だから多くの物件は粗末に扱われています。

粗末に扱われている管理の行き届いていない物件というのは恐ろしく安い値段で売りに出されます。

僕はそういう物件を好んで取得しています。

 

ちょうどバフェットがバリュー株を好むのと同じ理由です。

僕もバリュー不動産を好んで取得しています。

 

そういうかわいそうな物件を僕は恐ろしく安い値段で購入します。

というか、恐ろしく安い値段で購入しないかぎり築年数の古い物件でキャッシュフローを得るのは不可能です。

 

古い物件というのはメンテナンスにもお金がかかるし、入居者からも高い家賃をもらえる見込みもありません。

そこで利益を出すためには「仕入れ」をいかに安くするかにこだわる必要があります。

 

だから僕は売主との値引き交渉がうまくいかず、こちらの希望する価格で安く購入することができなければすぐさま撤退することにしています。

 

指値が通ることは稀です。

特に市場全体の不動産価格が高いときは売主は強気になります。

そういうときは投資に見合う物件というのはほとんど出てきません。

 

うちの会社で持ってる物件はすべてリーマン・ショックとか東日本大震災とかが起こって市場全体が落ち込んでいる時期に取得しました。

だから今日までやってこれたのだと思います。 

 

もちろん「古い物件なら何でもいい」というわけではありません。

古いのはあとからいくらでもカバーできますが、内容はあとからカバーすることはできません。

 

まず素晴らしい立地でなければなりません。

それから建物の状態もあまりにもボロボロすぎて、「手の施しようがない」という状態のものではいけません。

 

ものには限度というものがあります。

しかしながら、立地が素晴らしく、「磨けば光る」という物件だった場合は話は別です。

 

そのあたりはもう目利きの領域に入ってくるので、具体的な言葉で説明するのがすごくむずかしいものがあります。

 

そして、そういう「おっ」という物件に巡り合ったらはじめて売主と価格交渉のフェーズに入ります。

この価格交渉(いわゆる指値)も非常にむずかしいものがあります。

僕はいつも指値をする際にはきちんとその理由も説明するようにしています。

 

たとえば、「外壁が痛んでいて直すとこのくらいかかる」とか「屋上の状態がこういう状態だから」とか「入居率が悪いから」とか、指値をする理由をきちんと述べるようにしています。

そうすることによって相手に嫌な印象を与えないように注意しています。

 

みなさんだって何の理由もなくただ闇雲に価格交渉をしてくる相手と、きちんと理由を述べて価格交渉をしてくる相手だったらどっちに好感を持ちますか?

不動産投資のおもしろいところは『人の心』のようなものが反映されるところです。

 

ここが株式投資などと違うところです。

こちらが誠実な対応をしていれば、向こうもこちらに好感を持ち、「おたくの方が安かったけど、誠実な人だから」という理由で指値が通る場合もあるのです。

 

いまの不動産投資のトレンドは「古い物件はダメ」というトレンドになっています。

しかも、東京などの大都市圏で、築浅の区分マンション・タイプでなきゃダメということになっています。

 

でも僕はその今の不動産投資のトレンドに大いに疑問を持っています。

「そういう物件でいったいどうやって利益が出すんだろう?」といつも思っています。

 

新しい物件というのはそれだけ値段が高いということになります。

値段が高いと利回りは低くなるのです。

 

そういう物件を取得してもキャッシュフローはそれほど見込めません。

「それだったら何も無理してやらなくてもいい」というのが僕の考えです。

 

東京などでは表面利回りが4%のワンルーム・マンションなどがガンガン売れているそうです。

正気の沙汰とは思えません。

僕には恐ろしくてそんなこと絶対にできません。

 

僕にはその姿はAppleの株を市場最高値で買ってゆく個人投資家の姿とダブって見えます。

 

彼らは口々に「東京はこれから先も発展してゆく。人口も増えてゆく。だから不動産価格も上昇してゆく」と言います。

だから4%の表面利回りでも大丈夫なんだという理屈です。

 

もう一度言います。

正気の沙汰とは思えません。

 

4%の表面利回りで安定的にキャッシュフローが稼げるとはどうしても思えません。

そして、どうして4%なんていう低い利回りの物件をやる必要があるのでしょうか。

もっと目を凝らせば市場に20%以上の利回りの物件が転がっているというのに。

 

下手したら売主との価格交渉しだいで40%以上の利回りの物件とめぐり逢えるかもしれませんよ。

北海道には実際にそういった高利回りを稼ぎ出すボロ戸建てばかりを買い集めて成功している有名な不動産投資家さんもいます。

 

それから不動産投資で安定経営を目指す人は複数の物件を取得することも非常に重要です。

1棟、2棟だけでは安定しません。

 

ましてや区分所得のマンション(それがどんなに東京都内の築浅の物件だったとしても)を一つだけ保有しているだけではとてもじゃないけど不動産投資特有の暗黒面には対処できないでしょう。

 

空室は必ず起こります。

リフォームにもお金がかかりますし、たとえ部屋が決まったとしても客付業者に広告料も払わなければなりません。

台風などの被害を受けるかもしれませんし、なかには滞納する人だって出てくるかもしれません。

 

それらのリスクに対抗するためにはある程度のスケール・メリットがどうしても必要になります。

はっきり言ってアパート一棟モノだったら最低でも5棟くらい保有するくらいでないと、逆にキケンです。

 

アパート5棟ともなれば結構なボリュームになります。

軽く1億は超えるでしょう。

それくらいの金額を銀行から借金するぐらいの気構えがないと、とてもじゃないけど不動産投資で安定することはできません。

 

しかもその5棟のアパートはすべて利回りの良い、きちんとキャッシュフローをもたらしてくれる物件でなければいけません。

1棟でも足をひっぱるような物件があったら安定経営はできないでしょう。

 

一棟モノのアパートでそれくらいの規模を目指さなきゃいけないんですから、それが区分所有という小さなスケールになるとそれ以上の戸数を持たなきゃいけないことは言うまでもありません。

 

「東京都内に1つ2つワンルーム・マンションを持ってる」ぐらいの規模じゃ話にならないのです。

話にならないどころか、危ないからそれくらいの規模を想定しているのなら不動産投資なんてやらない方がいいです。

大人しく投資資金をためてETFでも買った方がよっぽど儲かるかもしれません。

 

僕は何もアパートを20棟も30棟も持つ「メガ大家」を目指せと言ってるわけではないのです。

でも、小さくまとまったスケールの小さいことを考えているとかえってリスクが増えるということだけは忘れてはいけません。

 

不動産投資は「人」がからんできます。

それから「モノ」がからんできます。

その分、支出も多くなります。

税金だって、保険料だってかかります。

 

だから株式投資よりも利回りを高く設定しておかなきゃいけないのです。

それなのに「表面利回り4%」のワンルーム・マンションに印鑑を押すなんて・・・

 

なぜ僕が昨今流行りの不動産投資のことを「正気の沙汰とは思えない」と言っているのか分かっていただけるでしょうか??

おそらく、みなさんの家の近所にもバンバン新築のアパート建ってると思います。

こういう新築のアパートも利回りは低いです。

7%とか8%の利回りで契約するオーナーがあとを立ちません。

 

こちらも正気の沙汰とは思えませんね。

東京のワンルーム・マンションよりもこっちの方がタチが悪いと思います。

 

「新築であれば大丈夫だろう」と彼らは安易に考えています。

だけど、今は新築でも10年も経てば新築ではなくなるのです。

それなのにわずか7%8%の利回りでこの荒波を乗り越えていけるでしょうか?

 

その点、利回りがめちゃくちゃ高い築古物件はいいですよ。

なんと言っても手残りが多いので、多少のトラブルが起こっても大丈夫です。

いざ!というときも援軍を送り込むことができます。

 

たとえば部屋がどうしても決まらずに広告料を3ヶ月つけなきゃいけない状態になったとしてもそれに対応することができます。

4月入居の学生のフリーレントに4ヶ月対応しなきゃいけない状態になってもそれに対応することができます。

 

滞納が起こっても冷静に対処できます。

リフォーム費用にもお金をかけることができます。

インターネット回線をオーナー負担で引くこともできます。

 

すべては『入り口』の段階で間違わなかったおかげです。

利回りの高い、キャッシュフローをもたらしてくれる物件を取得できたおかげです。

 

古い物件は家賃も低く設定できるので、家賃の低い物件を探してる人のニーズにこたえることができます。

世の中のすべての部屋探ししている人がすべて大東建託クラスの部屋を探してると思いますか?

 

学生もいますし、生活保護受給者もいます。

ワーキング・プアと呼ばれている非正規雇用の人だって部屋を探しにやってきます。

僕はそういう人たちをターゲットにした物件をいつも取得するようにしています。

 

そういう物件を所有したがる大家さんが圧倒的に少ないので、僕はますます恐ろしく安い値段でそういうアパートを取得することができています。

だから利回りも高い!

キャッシュフローも多い!

 

僕みたいな地主でもない、エリート・サラリーマンでもない普通の人間がどうして10年間も不動産賃貸業の会社を経営することができているのか?

そこにはそういった僕なりの『不動産投資哲学』があるからなのです。

 

物件選びの段階から間違わなかったから安定した賃貸経営ができているのです。

僕はそのノウハウを不動産会社での賃貸営業の仕事から学びました。

いろいろ苦労もしたけど、今となっては「その仕事をやって良かった」と思っています。