サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。詩人(?) 不動産投資と株式投資やってます。趣味で詩も書いてます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

あなたは大丈夫!? 「収益物件は安いときに買え」というシンプルな法則を忘れてしまう人が多い理由

f:id:orange345:20200113072513j:plain

 

僕は個人法人を含めてMAXで10棟以上の不動産物件を所有していたことがありました。

それは裏を返せば、「それだけたくさんの借金をしていた」ということでもあります。

 

ご存知のとおり不動産というのは非常に高額です。

だから不動産を10棟も所有するとなったら、すべて合わせると相当な額の借金を背負い込む事になるのです。

はっきり言って、余裕で3億円を超えます・・・

 

それは考えようによってはとんでもないです。

普通の人の感覚からすれば、「とても正気の沙汰とは思えない」ということになると思います。

でも僕は借金の額自体はそれほど問題ではないと思っています。

 

借金はそれほど恐れる必要はない 

不動産ビジネスをやる以上、借金というのはついてまわるもの。

それよりも重要なことはひとつひとつの物件が果たして『本当にいい物件なのか?』と

うことです。

そっちの方が銀行からの借入金の総額よりも重要なことです。

 

義理のお父さんは僕に会うたびにいつも「その借金はいつ完済するんだ?」と僕に訊きます。

彼は典型的なむかしカタギな人。

だから「借金=悪」だと思っています。

 

だから僕が「お父さん、借金は永遠に完済しませんよ。また完済するつもりもありません」と言うと、いつも苦虫を嚙みつぶしたような顔をします。

「まったくとんでもないヤツのところにうちの娘をやったものだ・・・」とでも言いたそうな顔をします。笑

 

でも不動産投資を本格的にやるっていうのはそういうことなんです。

3億円の借金をしても平気でいられること。

みなさんは果たしてそれができるでしょうか。

 

ここは覚悟しなければいけないことなんだんです。

この関所を通ることができない人は悪いことは言いません、不動産投資なんかやめた方がいいです。

何も不動産投資をやらなくても他にもいっぱい投資法はあります。

別の方法で自分のお金の問題を解決すればいいのです。

 

借金を抱えるのがどうしても嫌な人は不動産にはいっさい近づかないほうがいいです。 

借金というのはもろ刃の剣です。

上手に取り扱える人にとってはすごくいいものだけど、上手に扱えない人にとってはこれほど危険なものはありません。

 

ときどき、不動産をキャッシュで買おうとする人もいますが、僕に言わせればこれほど愚かなことはないよ。

よっぽどのお金持ちなら話は別だけど、そうじゃないんだったら現金で不動産を買うという方法はあまり賢いとは言えません。

 

そのやり方は『レバレッジ』という不動産投資だけしか使えない魔法を使わないことになってしまいます。

それは非常にもったいないことです。

 

多くの不動産オーナーは銀行からお金を借りることによって物件を手に入れています。

だから物件の数が増えれば増えるほど借金の額も増えていってしまうのです。

 

でもいちばんの問題はそこではありません。

借金というのはきちんと返済できればそれほど恐れる必要はありません。

 

 

不動産価格は波のように変化する 

きちんと毎月キャッシュフローをもたらしてくれる物件こそがいい物件であることは間違いないのですが、このいい物件ってやつを見つけるのは至難のわざです。

そういういい物件と出会うためにはタイミングというのも重要です。

 

不動産価格は株価と同じように波のように上下します。

基本的には株価と同じような価格変動になります。

株価が高いときというのは不動産価格も高く、株価が低いときは不動産価格も低いです。

 

借金の額を気にするのなら、借金をする時期を気にした方がよっぽどいいでしょう。

それが明暗を分けます。

それがいちばん重要な『キモの部分』になります。

 この時期を見誤ると、とんでもないことになります。

 

でもみんな借金の額ばかり気にします。

そして借金の額が増えれば増えるほど心配になります。

でも、いちばん心配しなきゃいけないのは借金をする時期です。

物件を取得する時期です。

 

そういった意味でいうと、ここ数年の不動産価格の高騰時というのは僕に言わせれば『最悪の時期』ということになります。

もっとも不動産を取得してはいけない時期です。

 

ところが、みんな逆のことをしています。

不動産価格が高い最悪の時期に不動産投資をやろうとしています。

だからどこの不動産投資セミナーも盛況です。

 

そしてそのセミナーでは借金の額の話ばかりしているのです。

決して借金をする時期の話ではなく・・・・

 

 

今は不動産投資をやるのはかなり危ない状況 

最近、マネー雑誌には「不動産投資が熱い!」という文字が踊っています。

不動産投資の特集記事もよく組まれるようになってきました。

 

僕はそれらの記事を読むたびにリーマン・ショックや東日本大震災の頃に対面した売主さんの青ざめた顔を思い浮かべます。

その人は「一刻も早く不動産投資の世界から足を洗いたい」という顔つきをしていました。

「もうこんな世界、懲り懲りだ…」と。

 

僕はそのおかげで恐ろしく安い値段で収益を生み出してくれる物件を取得することができました。

 

不動産投資の特集記事を読み、それに触発され、不動産の世界に足を踏み入れた人たちが近い将来、僕が対面した売主さんと同じような目に遭わなければいいんだけど・・・ 

でもこのままでいったらきっと同じ道をたどることになるだろうなと僕は思っています。

 

僕は今の不動産を取り巻く状況を静かに見つめています。

とてもじゃないけどそこに参加しようとは思えません。

今、不動産を取得にしようという気分にはなれません。

 

だからここ数年は物件を売却してばかりいます。

ただの一つも取得していません。

「今は動くべきじゃない」「今、動いたら危ない」と思っているから。

 

今の不動産価格は僕に言わせれば異常の域に達しています。

こんなに値段が高くなってしまったら、儲けを出すことなんてとてもじゃないけど無理です。

キャッシュフローなんて出ないはずです。

そうなったら安定した賃貸経営なんて夢のまた夢。

 

利回り7%とかでも「高い」って言ってる人がいました。

僕にてはそれは正気の沙汰とは思えない利回りです。

 

強気相場ほど用心しなければいけないのは株式相場といっしょです。

イケイケのあとは必ず手痛いしっぺ返しが待ってるもの。

僕はいつもブログやツイッターでそのことについて警鐘を鳴らしているんだけど、僕の声に耳を傾ける人はあまりいないみたいですね。笑

 

不動産市場でも、株式市場でも、『楽観主義』が大手を振って歩いています。

みんな目の色を変えてゴールドラッシュを目指して闊歩しています。

非常に危険な状況だと僕は思ってます。

 

銀行はマイナス金利政策のあおりを受けて不動産を取得しようとする人に対して驚くほど安い金利でお金を貸し付けています。

僕は相当アブナイと思ってます。

 

借りる方からすれば確かに金利が低いのは喜ばしいことかもしれない。 

だけど、そのおかげで「不動産投資をやりたい!」という素人投資家が市場にどんどん参入してきています。

そして、彼らは不動産の価格を釣り上げています。

 

彼らは自分で自分の首を締めています。

物件の数が不足し、異常とも思えないような値段で不動産が取引されています。

マネー雑誌に触発された素人投資家が喜び勇んで吊り上がった価格の物件を買っていっています。

かなりアブナイ状況です・・・

 

 

 物件の取得は「バーゲンセール」のときに!  

うちの会社はリーマン・ショックのあとや東日本大震災のあとにどんどん物件を買い増していきました。

売主さんたちはみんな売り急いでいたけど、どの物件も悪い物件ではありませんでした。 

手入れが行き届いていなかっただけできちんとお金をかけてリフォームをすれば見事に蘇るような物件ばかりでした。 

 

築年数もそれほど経過していなかったし、減価償却もまだまだ残っていました。

外壁の状態だってそんなに悪くありませんでした。

 

それなのに売主さんたちは自分の物件を「一刻も早く手放してしまいたい!」と考えていました。

「1分1秒でも早く現金にしてしまいたい」といったカンジでした。

 

それはなぜか? 

おそらく相当高い時期にその物件を購入してしまったのでしょう。

キャッシュフローが悪くて、「全然、儲からない…」という状態におちいっていたのでしょう。

 

きっとその人は不動産市場が好況な時期に買っちゃったのです。

ちょうど今みたいな時期です。

だから全然儲からず、資金繰りが悪化して、物件に手をかける余裕もなくなっていたのです。

 

リフォームをして部屋をキレイにしたくてもお金がないからそれができない。

このようにキャッシュフローが出ない物件を取得してしまったら資金繰りが悪くなってしまうのです。

これは不動産投資のなかでいちばんやっちゃいけないこと。

 

そうなると結局、手放さざるを得なくなります。

しかも物件を売却するタイミングが不動産市場が冷え込んでる時期と重なったら大変です。

高値で売りたくてもそんな値段で買ってくれる人なんていませんからね。

 

だけどそのまま放っておいたら資金繰りはどんどん悪化してゆく。

このままでいたら間違いなく銀行への支払いにも影響を及ぼしてしまう。

不動産投資をやる人はそういう負の連鎖におちいらないように注意しなければならないのです。

 

だから経済が好調な時期に物件の取得に動いちゃダメなんです。

物件の取得に動くのは不況のときの方がいいのです。

 

不動産価格が暴落している時期(バーゲン・セール)に物件の取得に動くようにすると、『いい物件』ってやつに出会う確率はグッと高まります。

そういう時期には安く物件を仕入れることができます。 

 

安く物件を仕入れることができれば、月々の返済額も少なくて済み、キャッシュフローも良くなります。

手元にお金が残れば、資金繰りに余裕が生まれます。

資金に余裕があれば多少空室が発生しても工事が発生しても大丈夫です。

 

業者に払う広告料だって奮発することもできます。

広告料が弾めば営業マンも喜びます。

積極的に物件を紹介してくれるようになります。

その結果、空室が発生してもすぐに埋まるようになります。

 

まさに負の連鎖の逆の現象が起こるのです!

 

さらに、もしも経済が盛り返してきて不動産価格が再び高騰しはじめたら高値で売却してキャプタルゲインで儲けることもできます。

だから不況のバーゲン・セールのときに取得に動いたほうがいいですよ。

 

 

まとめ 

僕はここ数年の不動産価格の高騰の波に乗っていくつかの物件を売却しました。

 

不動産は今、異常とも思えるような高値で取引されています。

当然のことながら僕はそのことを知っています。

僕はその高騰期を狙って相当高い値段で市場に売りに出しました。

そしたら狙いどおり「その値段でもいいから買いたい」という人が現れました。 

 

僕みたいな不動産投資でメシを食ってるような人間にとって物件の値段というのは何よりも重要視しなきゃいけないことです。

「その物件をいくらで買ったのか?」ということは賃貸経営の根幹に関わる問題です。 

 

でもその物件を購入した人は驚くほど高い値段で買っていきました。

こちらとしては嬉しいんだけど、「大丈夫かいな??」と思わず不安になってしまいました。 

 

たぶんこのような現象は日本各地で起こってるんでしょうね。

売る方はいいかもしれないけど、買う方は相当ヤバイ橋を渡ってると思います。

だって僕が売却した物件はすべて僕が取得したときよりも相当高い値段で売れたんですから!

 

信じられますか? 

不動産が買ったときよりも高く売れたんですよ。

嘘みたいな話でしょ?

おかげで税金も相当なものになりましたけどね。笑

 

それくらい今が異常な状態だということです。  

今、日本中にこのような買い方をした次々と誕生しているのでしょうね・・・