サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。詩人(?) 不動産投資と株式投資やってます。趣味で詩も書いてます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

気をつけて! 10年以上やってみて気づいた『不動産投資の悪いこと』をいくつか挙げて解説してみた。

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どんな物事にも必ず「良い面」と「悪い面」が存在します。

これは投資やビジネスに関することだけではありません。

「何もかもすべて完璧」なんてことはあり得ないのです。

 

僕がやってる不動産投資にもデメリットはいっぱいあります。

「すべていいことだらけの素晴らしいものです!」なんてとてもじゃないけど僕には言えません。

 

ただ大切なことはそういったデメリットのこともしっかりと『把握』しているかどうかということ。

いちばん恐ろしいのは何も分からない状態で突っ走ることです。

 

たとえデメリットがあったとしてもそれをきっちり知ったうえで乗りこなせば、過剰なリスクを背負い込まずに済みます。

また圧倒的に失敗に遭遇することも少なくなるでしょう。

 

そこで今回の記事では長年、不動産業界で生きている僕が考える『不動産投資のデメリット』についていろいろと書いてみたいと思います。

 

部屋がなかなか決まらないかもしれない(空室リスク)

言うまでもないことですが、「空室リスク」とは部屋が決まらない状態のことです。

これが実はいちばんキツイことです。

だからいちばん最初に書きました。

 

何らかの理由により、部屋がなかなか決まらない状態が何ヶ月も続くことは大家さんにとって最も避けなければいけない恐怖の状態です。

それはたとえて言うならば、昼時なのに全然お客さんが来ないお蕎麦屋さんみたいなもの。

『死活問題』なのです。

 

10部屋あるうち5部屋しか決まっていなかったとしたら、それは空室率50%ということ。

おそらくこれではローンを払っていけないでしょう。

 

「キャッシュで物件を買った」という人ならいいかもしれませんが、そんな人はほとんどいません。

だからアパートのオーナーになった以上、絶対に空室だけは発生させないようにしなければいけないのです。

 

しかし、どんな物件でも必ず空室は発生します。

だからアパート経営をスタートする最初の段階から『空室というのは必ず発生するものなんだ』ということをある程度見越して事業計画を練らなければなりません。

 

甘い見通しのままスタートしてしまったら大火傷では済まないことになってしまいますよ。

そのためにも銀行から借りる借金の割合をなるべく低く抑えておくことも必要です。

また、なるべく長期でローンを組むようにし、月々の支払額を少なくする工夫も必要です。

 

僕が「フルローン」とか「オーバーローン」を極端に嫌うのはこの空室の恐ろしさを身をもって体験しているからです。

肝心なことはその空室が発生した時にどのように対応し、なるべく早く空室を埋めるかということ。

ここが不動産投資の最大の「ヤマ場」と言っていいでしょう。

 

幸いなことに空室を埋めるためのノウハウやテクニックはいろいろあります。

僕もさまざまな方法を駆使して空室を埋める努力をしています。

このブログの中でもいろいろとその方法について紹介していくつもりなので、ぜひそちらの方も参考にしてください。

 

 

金利が上がって返済額が増えるかもしれない(金利上昇リスク)

不動産投資をやる人のほとんどは銀行からお金を借りて物件を取得します。

銀行借入をする以上、当然のことながら「利息」を付けて返済しなければなりません。

ところがこの利息、その時々の経済情勢等によって上がったり下がったりするのです。

 

もちろん『固定金利』というものはあります。

固定金利で借りた場合はこの金利の変動の影響は受けません。

その代わり、固定金利は変動金利に比べて金利が高めに設定されています。

 

とくに今は超低金利時代。

横にめっちゃ低い金利で借りられるものがありながらそれをスルーして固定金利で借りる人はあまり多くはいません。

 

ところが変動金利を選択した場合、金利が上昇してしまうリスクを抱え込むことになります。

今みたいな低金利の経済情勢の時はいいでしょう。

これが例えば世の中がインフレにふれはじめたりなんかした場合は金利も上がることになります。

 

そうすると銀行に返済する月々のローンの金額も上がりますので、アパート経営的には非常にマイナス要因となってしまうのです。

これははっきり言って痛いです。

 

毎月の返済額が増加すればそれだけ収益を圧迫することになります。

ただでさえも空室の発生や工事費の発生などで収益が少なくなっているのに、その上に返済額までUPしてしまったらたまったものではありません。

こっちは何も悪い施作をしたわけではないのに世の中の動きに影響を受けてしまうのですから・・・

 

ただ、今のところはご存じのとおり、空前絶後の超低金利時代が続いています。

当面は金利が上昇する気配はありません。

だから今のうちに「金利が上がってきたときのこと」を念頭に置いて事業計画を練っておいた方がいいでしょう。

 

不動産の価格が下落してしまうかもしれない(資産価値減少リスク)

不動産投資は不動産という資産に投資するところからはじまります。

株式投資は株式という資産に投資するところからはじまります。

 

不動産にしろ、株式にしろ、資産であることには代わりないのですが、どちらも『市場』に出回っているものなので当然そこには常に下落リスクが伴います。

 

よく「〇〇という企業の株が暴落した」とかニュースでやってますよね。

あれを不動産に置き換えて考えればわかりやすいと思います。

 

不動産価格も過去のデータを見ればわかる通り、その時の経済情勢に応じて上がったり下がったりします。

不動産の価格が下がれば不動産の価値というものは下がることになります。

要するに資産価値が下がることになるのです。

 

たとえどんなにいい立地に建つRCのマンションを購入したとしても、経済情勢によって不動産の価値が下がることになれば一気に資産価値は下がることになります。

ただし、不動産の場合は株やFXのような急激な下落はありません。

下がるとしても比較的ゆっくりとしたペースで落ちてゆきます。

 

気をつけなくてはならないのはその不動産を取得した時期です。

もしも不動産価格が非常に高い時期に取得してしまった不動産を価格が下落した時期に売却しようと思ってもなかなか売れないかもしれません。

高い時期に取得したということはそれだけ銀行借入の額も多いはずなので・・・

 

そういう不動産価格の下落リスクを考慮した上で不動産投資というものはやらなくてはならないのです。

 

 

不動産はすぐに現金化できない(流動性リスク)

株や投資信託の場合だと、その資産をカンタンに売却することができます。

売却して利益を確定してしまえばすぐに現金化することができます。

しかし不動産の場合はそういうわけにはいきません。

 

ほかの資産に比べて圧倒的に現金化になるのに時間がかかります。

ペーパーアセットの場合だと今ではパソコンでカチッとワンクリックすればカンタンに売却することができます。

 

ところが不動産の場合だと世の中に売り出して「それを買いたい」と手をあげる人を探さなければなりません。

すぐ買主が現われればいいですが、もしかしたら何ヶ月も買い手がつかない可能性だってあります。

 

さらに、もしも買主が現れたとしてもその人は当然銀行借入を利用するでしょうから、その銀行の審査結果を待たなければなりません。

およそ1ヶ月近く待たされるでしょう。

 

それでスムーズに審査がOKになればいいですが、審査が通らないこともあります。

そうなるとまた一から買主を探さなければなりません。

 

このように不動産の場合は株や投資信託のように「すぐにキャッシュが手に入る」という資産ではないということだけは忘れないでおきましょう。

また、「早く現金化したい!」と焦れば焦るほど、不動産の場合は禁物です。

 

焦れば、どうしても「安くてもいいから手放したい」と考えるようになり、冷静さを失います。

そうなると、必要以上に値引きした金額で売却したりするようになったりといったことも起こり得ます。

 

 

家賃を払わない入居者が出てくるかもしれない(家賃滞納リスク)

入居申込が入ったとき、一応「入居申込書」のようなものを書いて提出してもらうことになっています。

そこに職業欄とか連帯保証人とかを書き込んでもらって、一応それを見ながらこちらは「入居させていいかどうか」を判断します。

 

でもそれで『100%大丈夫』というわけでは全然ありません。

中には家賃を滞納する人も当然、出てきます。

こればっかりはもう仕方ありません。

 

「これはアパート経営にはつきものなのだ」と思うしかありません。

最初はまともな職業についていた人が途中から仕事を辞めて無職になったり、リストラされたりすることはよくあることです。

 

部屋がなかなか決まらない空室リスクも大変ですけど、決まったはいいけど家賃を滞納されるのも大変です。

そしてアパート経営なんてものをやっていると、ある一定の割合で家賃滞納に遭遇します。

それはもう覚悟しなければいけません。

どんなに入居審査の段階で気をつけていたとしても完全に回避することはできないのです。

 

もしも滞納が起きたら不動産会社と連携して手間と労力をかけて家賃を回収しなければなりません。

場合によっては追い出さなきゃいけません。

裁判沙汰になることもあります。

かなり大変なことです。

これは明らかに不動産投資におけるデメリットの一つです。

 

ただ最近は『家賃保証会社』というものが存在します。

「ちょっと怪しいな」「この人、滞納しそうだな」「連帯保証人がいない」といった人から入居申込が入った場合、この家賃保証会社を利用するという方法もあります。

手数料はかかるのですが、それでも家賃が滞納した場合、家賃を肩代わりしてくれます。

入居者の追い出しなどもやってくれますので、大家さんにとっては非常に助かる存在です。

 

ただ、入居者から見ると、若干警戒されてしまうかもしれません。

「保証会社を通すのが条件になります」と言っただけで入居をキャンセルされたことが何回もあります。

だからこの保証会社を使うのは、「あ、この人、きっと家賃滞納するな」と思われる人だけに留めておいた方がいいでしょう。

 

地震によって建物が破損してしまうかもしれない(地震リスク)

僕の所有している物件はすべて北海道にあるので2011年の東日本大震災の影響はほとんど受けませんでした。

だけど日本は地震国です。

北海道だって非常に地震が多い。

 

不動産投資というのは建物という目に見えて、手に触れることができる実物資産に投資をするものです。

だから地震などが起きればモロに影響を受けることになります。

 

これが株式や投資信託といった紙の資産と違うところです。

そのリスクは常につきまといます。

もしもアパートローンがまだ残ってる状態で大地震に襲われ、建物が崩壊してしまったらその次の月からは家賃は入ってこないことになります。

これは実物資産に投資する以上、覚悟しなければならないことです。

 

ただそんなことを言っていたら何もはじまりません。

建物の構造によっても被害の大小は変わります。

そこはもう割り切るしかないんでしょう。

 

そういう事態に見舞われたら大変な目に遭うのは自分だけじゃないはずです。

多くの大家さんが困ることになるはずです。

 

それに今は『地震保険』というものもあります。

さらに不動産の場合は建物がなくなってもまだ土地が残ります。

土地は震災が起きても価値がゼロになるわけではありません。

更地にすれば(いい場所であれば)高く売れるかもしれません。

 

いずれにしても、不動産投資は地震などの震災が起こったとき、ダイレクトに影響を受けやすいものであるということだけは確かです。

 

 

建物が火事になってしまうかもしれない(火災リスク)

これは先ほどの地震のリスクと非常によく似ています。

不動産投資はアパートやマンションが火事になってしまうかもしれないというリスクを常に抱えています。

地震同様にあまり考えたくない問題ではありますが、「可能性はゼロではない」という認識は持っておかなければなりません。

 

自分の住んでる家ならば普段から気をつけているのでまず大丈夫だと思います。

でも自分以外の人に部屋に貸すわけですから、その人がその部屋の中でどんな行動をするかまではチェックできません。

 

また入居者が起こした火事でなくても、近隣の建物の火災が原因による火事ということも考えられます。

いずれにせよ、不動産投資をやる人はこの「火災」のリスクは覚悟しておく必要があります。

 

もちろんそのために火災保険には入るのですが、それに入ったからといって100%安心というわけではありません。

だから火事は絶対に起こってほしくないトラブルです。

 

 

台風などによって建物が被害に遭うかもしれない(風水災リスク)

先ほどの地震や家事は可能性はまったくゼロではないけれど、起こる確率としてはかなり低い問題です。

起こる確率が高いという意味でいうと、この風水災による建物の損傷の方がずっとずっと高いです。

 

僕が持っている物件も毎年なんらかの被害に遭い、そのたびに工事代が吹っ飛んでいくことになります。

風水災とは強風や大雨が原因で建物の外壁が吹っ飛んだり、雨漏りなどの被害に遭うことを指します。

 

日本はご存じのとおり台風の多い国ですから毎年各地で甚大な被害を及ぼします。

当然その台風などの影響はアパートやマンションにも及ぼします。

不動産投資をやる人はそういったデメリットがあることを十分に把握しておかなければなりません。

 

台風などにより河川が増水・氾濫して最悪の場合、建物が浸水して使いものにならなくなる可能性だってあるのです。

こういった自然を相手にしなきゃいけない点は明らかに現物資産に投資をする不動産投資ならではのデメリットといえるでしょう。

 

株や投資信託といった紙の資産の場合は雨が降ろうが強風が吹こうが関係ありませんもんね。

 

入居者がさまざまなトラブルを引き起こすかもしれない(人的リスク)

これは自然災害とはまったく違う種類のトラブルですが、アパート経営をしていると起こり得ることだと思います。

アパート・マンションにはさまざまな人が入居しています。

当然、生活習慣も違えば、生活のリズムも違います。

 

年齢も、職業も、年収も、すべてバラバラです。

だから結構な確率でさまざまトラブルが起こります。

不動産投資をやる人はそれを覚悟しなければなりません。

 

よくあるのが「騒音トラブル」です。

「隣の人がうるさいから、注意してください!」というやつですね。

「そんなこと、大家に言われても困るよ」「そんなのこっちはどうすることもできないよ」というケースに巻き込まれることはよくあります。

でも大家である以上、放っておくわけにはいきません。

 

家賃という対価を払ってもらってる以上、入居者は大家にとっては「お客さん」なのです。

ただ土地と建物を所有すればそれで終わりというわけにはいかないのです。

 

入居者同士のモメ事程度ならまだいいでしょう。

中には暴力沙汰やそれ以上の事件にまで発展することもあります。

あるいは高齢者などと契約した場合は部屋の中で孤独死をしたりするリスクも覚悟しなければなりません。

 

そして何と言ってもいちばん恐ろしいのは部屋の中で自らの命を絶たれることです。

それをされると当然のことながらこちらにもダメージはきます。

まわりの部屋の人たちも気持ち悪がって部屋を退居してしまうかもしれません。

 

こういった「人的なリスク」も不動産投資は抱えているということは知っておいた方がいいでしょう。

そしてこればっかりはなかなか防ぐことも解決することもむずかしいのです。

「建物に関するリスク」の方がまだ防ぎようもあるし、お金さえ払えば解決することもできるのです。

 

 

まとめ

いかがでしたでしょうか。

僕の頭に浮かんだ「不動産投資のデメリット」をツラツラと書き連ねてみました。

 

こうしても見ると、メリットもいっぱいあるけど、デメリットもいっぱいありますよね。

でも投資というのは本来そういうものなのです。

 

僕は紙の資産への投資も行っていますが、あっちにもメリットもあれば、デメリットもあります。

いちばん大切なことは、そのメリットもデメリットも「両方きっちり把握したうえで投資をする」という姿勢だと思います。

 

こうやってデメリットだけの部分も見てみると、「何だか怖くなる」「なんだよ、悪いことばっかりじゃん」と思われる方も大勢いらっしゃると思います。

でも不動産投資の場合はそういったデメリットに対する「手立て」や「備え」みたいなものもいっぱいあります。

 

例えば、『保険にきっちり入っておく』というだけで地震や火災、風水災が起きてもある程度はカバーできます。

株式投資の場合、「保険」なんてものはありませんから暴落したらそれで一巻の終わりです。

 

そういうリスクをコントロールすることができるという点も不動産投資の魅力のひとつなのです。