サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

初心者はとくに参考にしてもらいたい! 不動産投資をするうえで失敗しない管理会社の選び方

賃貸経営はますます厳しい時代を迎えてゆくことでしょう。

人口減少社会に突入し、物件はもう飽和状態です。

それにともなって空室率も増加しています。

 

しかし、新築のアパートはバンバン建設されています。

現在の空室率は20%と言われていますが、今後はますます高くなってゆくことでしょう。

 

はっきり言って不動産投資のいちばんの懸念事項は『空室』です。

日本全国にいる大家さんはみんなそれで頭を悩ませています。

 

それだけに空室になってもすぐに埋まるような優良物件を取得することが不動産投資を成功に導くカギとなります。

 

しかし、いい物件を取得しただけではまだ不十分です。

そこに『いい管理会社に管理を任せる』という要素が加わります。

 

この管理会社選びが明暗を分けると言っても過言ではない暗いです。

その管理会社がきちんと入居者を見つけてきてくれないと大家業は成り立ちません。

 

 

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いい物件が見つかったときに、

 

その物件の管理会社はどこなのか

その管理状況はどのようになっているか

その管理会社はきちんとうまくその物件を運営できているか

 

ということをきちんとチェックするようにしましょう。

そして、特に問題なく運営されてるようであれば、管理会社を変更することなくそのままその管理会社に物件の管理を任せたほうがいいでしょう。

 

なんと言ってもその管理会社はその物件をよく知っています。

やっぱりその物件のことをよく知ってるところに任せるのがいちばん効率がいいでしょう。

 

新たに管理会社を変更するとなると、入居者にそれを伝えたり振込先を変更してもらったりする手間が発生します。

特に問題がなければ僕はそのままの管理会社に管理を任せるのがいちばんいいと思います。

 

ただし、その物件の運営状況を見てあまりうまくいってないようであれば物件の取得と同時に管理会社を変更するのもアリだと思います。

物件には何の落ち度もないのに管理会社がダメなばかりに空室が多くなってるというケースも多々あります。

そういった場合には思い切って管理会社を変えるのもひとつの方法です。

 

「管理会社をA社からB社に変えた途端、空室率が劇的に改善された!」ということもよくある話です。

僕も札幌の物件でそのような経験をしたことがあります。

 

世の中にはいっぱい不動産会社があります。

真面目で誠実な会社なんだけどリーシングが弱いというところもいっぱいあります。

やっぱり「町の小さな不動産屋」みたいなところはリーシングが弱いところがあります。

 

フランチャイズに加盟して大々的にやってるような比較的大きな会社に管理を任せた方がリーシングが強いことは事実でしょう。

 

 

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www.fudousantoshi-times.com

 

 

不動産賃貸経営をするにあたって自主管理でいくべきか否かは永遠のテーマです。

僕は「絶対に管理会社と契約すべきだ」と思っています。

 

その理由は単純明快です。

自主管理は大変だからです!笑 

 

家賃の管理

水漏れが起きた

トイレが流れない

家賃滞納

隣がうるさい

駐車場問題

水道凍結

etc・・・

 

それやこれやの対応におわれて大変なことになるのが目に見えています。

全部、自分で対応していたらノイローゼになってしまいます。笑

 

いや、笑いごとではなくて、自主管理をやってるたくさんの大家さんが実際にノイローゼになっているのは事実です。

僕が不動産会社で営業マンをやっていたときもそういう大家さんとたくさん接してきました。

 

そういう人は「管理料を払うのがイヤだ」というケチケチ根性で自主管理を洗濯している人がほとんどでした。

だけどその結果、ノイローゼになってしまったら元も子もないと思うのですが・・・

 

 

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確かに管理会社に管理をお願いすると管理料を払わなければなりません。

その代わり、入居者の矢面に立ってくれます。

家賃を管理し、滞納する人がいればその回収に頑張ってくれます。

クレームやトラブルの処理もしてくれます。

 

その対価として家賃の数%の管理料を払っているのです。

相場はだいたい3〜5%でしょうか。

もしも5%の管理料だった場合、30万円の家賃だったら15,000円です。

それを高いと思うか、安いと思うかはその大家さんの考え方しだいです。

 

わずらわしい賃貸管理業務を自分で引き受けるストレスに比べたら、僕はわずか数%の管理なんて全然大したことないと思っています。

管理料は経費にもなりますし、「ストレスフリーな時間をお金で買った」と割り切ればいいだけの話です。

 

不動産投資は不労所得を得られることが最大の魅力です。

その最大の魅力をほんのわずかの管理料の支払いで打ち消してしまっては何にもなりません。

 

なおかつ、その管理料というのは実質的には僕が払ってるわけではないのです。

その管理料は僕が汗水垂らして働いて稼いだお金で支払われるわけではありません。

 

じゃあ、誰が管理料を払っているのか?

それはアパートに入居してくれている『入居者』のみなさんです。

そこが不動産投資の非常におもしろいところです。

 

僕が管理会社に払ってる管理料というのは入居者さんからいただく家賃の中から支払われます。

ついでに言うと、銀行への借入金も、固定資産税も、火災保険料も、修繕工事大金もみんなそうです。

 

物件を保有しているあいだに発生するこれらの費用は僕の労働収入から支払われているわけではないのです。

家賃収入という『不労所得』の中から支払われているのです。

 

もしもその不労所得の中から支払いきれなくなったら(つまり、家賃収入以上の費用が発生したら)、それ『逆ザヤ』という状態におちいり、不動産投資は失敗に終わったということになります。

そして僕はこれからそういう状態におちいる大家さんが増えてゆくと思っています。

 

なぜなら、ここ数年の不動産価格の高騰により、利回りが低くなった物件を購入した不動産投資家がたくさんいるからです。

東京などでは表面利回り4%、5%とかの物件でもいまだに売れてるそうですね。

とても正気の沙汰とは思えません。笑

 

そういった利回りの低い物件に手を出してしまったオーナーは遅かれ早かれ行き詰まると思います。

そんなカツカツの状態の利回りですから資金ショートを起こすのも無理ありません。

 

ちなみに不動産会社へ払う管理料はだいたいこんな感じです。

 

・集合住宅:3~5%

 

・一戸建て、区分所有、月極駐車場、テナント:7~10%

 

 

これはその地域によっても違うし、管理の内容(プロパティ・マネジメントといいます)によってもパーセンテージが変わってきます。 

 

 

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不動産会社は管理契約件数を取りたがっています。

それが不動産会社にとっての安定収入になるから。 

競争率の激しい都市部は管理料が安めの傾向です。

 

一般的に管理会社に払う手数料は、3%~5%が相場だよ。

これを高いと見るか、安いと見るかはその大家さんの考え方しだいです。 

 

投資信託の信託報酬とかは1%だっけ?

ETFとかだと0.05%とか0.04%ですよね。 

めちゃくちゃ安いですよね。

 

それと不動産管理会社に支払う管理料を比べて、「そんなバカげた手数料を払わなきゃいけない不動産投資はアホだ」と言ってる人もいます。

確かに投資信託などの手数料に比べたら3%~5%の手数料はバカみたいに高いです。

でも、それと引き換えに得られる大きなメリットというのもあります。 

 

管理会社に手数料を払いたくない人は、『自社管理』という方法もあります。

自主管理を選ぶと、管理会社に手数料なんか払う必要はありません。 

その代わり、めっちゃストレスいっぱいの賃貸経営になりますけどね。笑

 

戸建てとか、属性のいい入居者向けの物件ならまだ自主管理でもいいと思います。

だけど、ある程度の規模になってきたら自分だけでは管理しきれなくなります。

僕はぶっちゃけ嫌ですね。

 

滞納とか、クレームとか、トラブルとかの対応に降りまわされたくない。

自由な時間がほしくて大きなリスクをおかして不動産投資をはじめたのに、それじゃまったく意味がなくなってしまいます。

 

優秀な管理会社と監理契約を結ぶことができれば、あとはもうその管理会社に『おまかせ』してしまえばいいと思いますよ。

リーシングも、修繕工事の見積りも、クレームやトラブルの対応も、滞納の督促も矢面に立っていろいろやってくれます。

 

たしかに手数料はかかっちゃいますけど、それを払ってでも余りあるくらいのメリットが享受できるはずです。

 

 

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物件の管理を頼む管理会社はやっぱり「しっかりしたところ」と契約を結んだ方がいいと思います。

僕が勤めていた不動産会社は免許番号が『10』を超える昔からやってるそこそこの大きさの会社でした。

 

一つの目安はこの免許番号です。

一目瞭然、単純明快です。 

理由は数字が多ければ多いほど「長くやってる会社だ」ってことだからです。

 

この生き馬の目を抜く厳しい不動産業界でそれだけ長くやってきた会社というのは、それだけで信用に足りると判断できます。 

 

ただ免許番号は多くてても、おじいちゃんと奥さんの2人だけの会社とかに管理を頼むのはやめた方がいいかもしれません。

管理契約を結んでもそういうところはリーシング力が弱いです。 

 

逆に茶髪の若い兄ちゃんをいっぱい雇ってイケイケでやってるような不動産会社もあります。

そういうところも結構テキトー&いい加減だから管理契約を結ぶのは避けたほうがいいかもしれません。 

 

やっぱり僕は会社の中に賃貸部門がちゃんとあるような『本格的な』管理会社の方がいいと思います。

そういうところはフランチャイズにも加盟していて、そこそこの人数の従業人を雇っています。

売買部門、賃貸部門、管理部門それぞれキチッと部門分けがされていて、お互いが切磋琢磨して競い合っています。

 

そういう会社は規模的にも手広くやっていて、大所帯。

そういう会社に管理を頼むべきだと僕は思っています。

地方だとしても、必ずそういうそこそこ大きい不動産会社ってあるはずです。

そういうところと管理契約を結んだほうがいいんじゃないかなと思います。 

 

スタッフ5人くらいしかいなくて、全員が何でもやるような『町の不動産屋』みたいなところに頼むよりもいいと思います。

 

それから、かつて行政処分とか指導とかを受けた業者かどうかをチェックできるサイトがあるので、管理会社を選別するときには必ずチェックしておきましょう。

それは『国土交通省ネガティブ情報等検索サイト』というものです。

すごいタイトルですね。笑

 

まあ、こういうところに載る不動産業者はよっぽどだと思うけど、気になるならチェックしてみてください。 

 

国土交通省ネガティブ情報等検索システム

 

 

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もしも不動産会社に管理を任せるのであれば「ここの会社は管理部門を独自で持っているのだろうか」というところに注目して会社を選ぶようにしましょう。

しっかりした会社ほどきちんと「管理部門」を持っているものです。

 

自主管理の場合は別ですが、通常は物件の管理会社にお任せします。

ここで重要なのは、その頼む会社が仲介業務、管理業務の両方をやってる会社なのかということです。

 

物件管理はしっかりしてるけどリーシングが弱かったり、その逆だったりしたらダメです。

どっちもきっちりやってくれるところと管理契約を結んだ方がいいと思いまう。

 

管理会社選びは不動産投資で最も重要なことです。

しっかりリサーチして「ここなら絶対大丈夫」というところと契約するようにしましょう。

 

個人的には全国規模のフランチャイズに入ってる地元の大手の会社がいいと思います。

やっぱりお客さんを集めないと話になりません。

小さいところは良心的かもしれないけれど、リーシングの面でちょっと弱いです。

 

空室が続くのが不動産投資にとっていちばんツライことですからね・・・

 

不動産会社にとって最も重要な仕事は「管理」の仕事です。

賃貸や売買も大事だけど、毎月固定で手数料が入ってくる管理の部門がいちばん安定して儲かるのです。

 

いわゆるこれは今、流行の「サブスクリプション・ビジネス」だからです。

黙っていても毎月、定期的に安定的に収入が入ってくるビジネスがいちばん『おいしい』のは間違いありません。

 

だからきちんとした不動産会社ほどしっかりとした「管理部門」を持っているものなのです!