サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。詩人(?) 不動産投資と株式投資やってます。趣味で詩も書いてます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

投資には柔軟性が大切! リスクを避けようとする人ほどリスクに近づいてゆく法則があることを知ってますか?

投資で成功するためにはアタマをやわらかくしなければならないと僕は思ってます。

 

「借金をしなきゃならないから」というただそれだけの理由だけで不動産投資を毛嫌いする個人投資家がいっぱいいます。

実にもったいない話です。

 

そのほとんどが僕が不動産投資をやりはじめたときよりも良い属性(勤務先、勤務年数、年収、etc…)なのにもかかわらず、柔軟な発想で世の中を見れないばっかりに目の前にあるチャンスをみすみす逃してしまっている・・・

 

銀行は属性の悪い人にはお金を貸したがりません。

不動産投資は銀行からお金を借りることができませんから、本当は属性のいい人のほうが不動産投資で成功しやすいのです。

 

ところが、どういうわけか属性のいい人ほど不動産投資を毛嫌いします。

彼らのほとんどは自己資金をつかって勝負しなければならない株式投資の方ばかりを好みます。

そして、それが賢い選択だと心の底から信じています。

 

 

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僕が属性のいい彼らよりも早くリタイアできたのは株式投資ではなく、不動産投資からスタートしたからです。

飛行機が滑走路を飛び立つときにはものすごいエネルギーが必要です。

 

自己資金(自分ひとりだけのエネルギー)ではあまりにも弱すぎます。

自分以外のエネルギーも利用しなければとてもじゃないけど大空へ飛び立っていけません。

そう考えたから僕は『借金』というものを利用しようと考えたのです。

 

1億円の資産を取得するのには2つの方法があります。

 

① 自分のお金を使ってその資産を手に入れる

② 他人のお金を使ってその資産を手に入れる

 

僕はこの2つの方法のうち、②を使ったのです。

 

でも世の中のほとんどの人は①の方法を使って資産を手に入れようとします。

だからその資産を手に入れた頃には自分のフトコロにはお金がほとんど残っていないという状態になってしまうのです。

 

他人のお金を使って資産を手に入れる場合、その資産を手に入れたとしても自分のフトコロからはほとんどお金が出ていきません。

ほとんどを誰かのお金(つまり、銀行のお金)を利用するからです。

 

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多くの人は「リスク」というものを嫌います。

でも、リスクを嫌うということはリターンも少なくなるというでもあるのです。

だから昨今流行りの投資法は利回りが低いものばかりです。

 

不動産投資で『本当にいい物件』というのは利回りが20%を超えていたりします。

JTの配当が6%でも「高配当だ」と言われてる世界で利回り20%なんてあり得ないと思われるでしょう。

でも不動産投資の世界ではそういう物件とめぐり合うことは夢物語でも何でもないのです。

 

不動産投資でも東京などの大都市圏のマンションの利回りは5%でも「高い」と言われています。

下手したら4%や3%でも売れたりするくらいです。

 

僕に言わせれば、そっちの方が「信じられない」「あり得ない」というカンジです。

不動産投資で3〜5%というのは僕の感覚からすれば自殺行為以外の何ものでもありません。

 

空室の発生、固定資産税、広告料、修繕工事、自然災害、滞納、その他のトラブル、etc・・・

株式投資には絶対に起こらないこれらの現象のことを加味すると、不動産投資で3〜5%の利回りというのはあまりにもキケンすぎる。

 

株式投資だったらそれでもいいかもしれないけれど、不動産投資だったらそれはマズイ。

最低でも13%以上の利回りの物件を取得しないと合わないと僕は思っています。

 

僕も札幌で13%の物件を運営していたことがありますが、やっぱり全然儲からなくて売却しました。

たまたま運良くその物件は昨今の不動産価格の高騰の余波で高値で売れましたが、もしも高く売れなかったらかなりヤバイことになっていました。

 

その物件はRCだし、そこそこの築浅だったのです。

しかも入居率もそこそこ高かった。

それなのに儲からなかったのです。

 

なぜか?

それはやっぱり物件を保有していると発生するさまざまな支出(空室の発生、固定資産税、広告料、修繕工事、自然災害、滞納、その他のトラブル、etc・・・)のせいです。

 

たとえ満室でもそれほど儲からないのだったらいったい何のために銀行から多額の借入をして不動産投資をやっているのかわかりません。

 

 

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しかし、もしも利回りが20%近くの『いい物件』を取得することができたら話はガラッと変わってきます。

現在、うちの会社で保有している物件はすべて20%近くの物件(モノによっては25%近くの物件)です。

 

だから僕は法人化することもできたし、その法人もずっと黒字経営を続けることができているのです。

だけど株式投資の世界のことしか知らない人に言わせると、「20%の利回りなんてあり得ない」「そんなの嘘に決まってる」という話になります。

 

6%の配当でも高いという世界

S&P500に20年以上積立投資してもやっと9%という世界

REITでも7%という世界

・・・・こういう世界しか知らない人にとってはそれは「あり得ない」ということになるのでしょう。

 

でも、それは嘘ではありません。

運やタイミング、そして属性や実績などが良ければ本当にそういう物件を取得するチャンスがめぐってくることがあるのです。

 

ただし、それはカンタンなことではありません。

チャンスの扉はそんなに長くは開いていません。

それはそのわずかな時間しか開いていないタイミングでうまくその扉の向こうへ行くことができた人しか享受できないものです。

 

でも、まったく不可能な話でもありません。

非現実的な話でもありません。

だから僕は個人投資家のみなさんに『もっと柔軟な発想で投資をやろう』『一つの考えに凝り固まってはいけない』『もっと大きな視野で世の中を見よう』と訴えているのです。

 

 

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個人投資家の多くは「安全な投資」を求めすぎているような気がします。

だけど僕はこの言葉ってすごくヘンだと常日頃から思っています。

 

世の中に安全な投資なんてものがあるでしょうか?

 

この『安全な』という言葉と『投資』という言葉はどちらも相反する言葉です。

もしもこの世の中に本当に安全な投資なんてものが存在するのであり、それが大きなリターンをもたらしてくれるというのであれば僕は全財産をそれに突っ込みます。

今、保有している不動産を全部売却して、それに全ツッパします。

 

だけど、そういうものはこの世に存在しないのです。

だからみんな苦労しているのです。

 

安全を求めると、リターンも少なくなるからです。

ですから今、流行ってる投資法の多くは利回りが低いものばかりになっています。

10%を切る利回りでも「高い」と言われたりしています。

 

しかもそのほとんどの投資法は『自分のお金』を使わなければならないものばかりです。

さらに、その自分のお金というのは勤労所得の中から捻出されたものがほとんどです。

 

それは朝から晩まで必死になって働き、税金と社会保険料を支払い、その残りから支出されたものです。

僕はこれはあまりにも効率が悪いように思えます。

 

その自己資金が不労所得の中から捻出されたものであったのならば良かったのに。

例えば、家賃収入や配当金といった勤労所得ではないところから生まれたものであったら、それはかなり賢明なやり方と言えるでしょう。

 

実際、世の中のお金持ちの多くはそのやり方を採用しています。

こうすることによって『複利』の効果も生まれます。

 

『働き、会社から給料をもらい、税金を払い、社会保険料を払い、その手残りの中から投資をする』というやり方ではいつまで経っても滑走路から飛び立てないと思います。

その勤労所得からの手残りで投資するものが昨今流行りのインデックス・ファンドやETFといった投資信託の類であった場合は、なおさらです・・・

 

これはとても重要なことです。

あまり理解されないところではあるのですが、非常に重要なところです。

ここの考え方がその人の人生を左右します。

 

それが滑走路をグルグル走りまわるだけで終わるのか、大空へ飛び立ってゆくのかを決めます。

もっと柔軟な発想で世界を見てほしい。

 

本屋さんに並ぶ投資関連の雑誌に書かれてる内容やツイッターでフォローしている人が呟いてる内容に感化されすぎないように注意しましょう。

 

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勤労所得で得た自己資金をS&P500に連動したETFにドルコスト平均法で20年30年積み立てていき、20年後30年後のキャピタルゲインを期待する。

 

この昨今大流行りの投資法がありますが、これが必ずしも大きなリターンをもたらしてくれるとは限らないのです。

それは一つの考え方です。

一つの投資法に過ぎません。

 

世の中にはこれ以外にもいろんなものがいっぱいあります。

そこに目を向ける柔軟性を持った方がいいと僕は思います。

 

自分が老後を迎える20年後30年後に株価がどうなっているかなんて誰にもわからないのです。

「S&P500は過去50年のあいだに9%上昇してきたから、今後もそのくらい上昇してゆくだろう」という考えはあまりにもキケン過ぎる。

そんなことは誰にもわからないのです。

 

9回サイコロを振って9回とも奇数が出たからといって10回目に奇数が出るとは限りません。

もしかしたら偶数が出るかもしれません。

 

過去は関係ないのです。

未来は誰にも予測できないのです。

 

でも少なくとも自分のアパートの入居者が来月、家賃を払ってくれるかどうかは予測できるでしょう。

そっちの方が確率は高いでしょう。

 

もちろん急に退居したり、家賃を滞納したりする人もいるかもしれません。

でもその確率と20年30年後のキャピタルゲインが得られる確率はどちらが確実でしょうか。

そして、どちらがリスクが低いでしょうか。

 

個人投資家はもっとアタマを柔らかくした方がいいと思います。

自分がこれまでの人生で学んできたことを一度、疑ってみるのです。

 

自分が「絶対にこれは間違いない」と思ってることを一度、「いや、本当にそうだろうか?」と客観的に分析してみるのです。

 

そうすることによって見えてくるものがあると思います。

そうすることによって「本当のリスクとは何か?」が見えてくると思います。

 

その結果、自分が今までリスクだと思っていたことが実はそれほどリスクではなく、自分が安全だと思っていたことが実はそれほど安全ではないことが見えてくると思います。