サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。詩人(?) 不動産投資と株式投資やってます。趣味で詩も書いてます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

絶好調なときがいちばんキケン! 投資で勝ちやすい時期を誰でもカンタンに見つける方法

f:id:orange345:20200120082443j:plain

 

 

多くの個人投資家は投資に関する本をたくさん読んだりして勉強してるはずなのですが、なぜかその本に書かれてることと逆の行動をしてしまうところがあります。

 

ウォーレン・バフェットの本でも散々、「売られすぎてる株を買え」「高値づかみをするな」と書かれてるはずなのですが、どういうわけか相場が上がると浮き足立ち、買いに走る人がいっぱいいます。

これは不動産投資の場合も同じです。

 

僕はこのブログの中でもツイッターでも散々、不動産価格が高いときに買ってはいけないと繰り返し述べてきました。

ところがそんな僕の声は彼らの耳には届きません。

多くの人が表面利回り4%しかないような高い価格の物件を購入しています。

 

低金利だからという理由で不動産投資をはじめてもいいの?

彼らは口々にこう言います。

「今は低金利の影響で銀行からは1%台の金利で借りれる。ほとんどタダみたいなものだ。だから投資利回りが多少低くてもイールド・ギャップがあるから大丈夫。それに東京は人口増加している。これからもどんどん不動産価格は上がるはずだよ!」

 

はっきり申し上げて、今の不動産価格は異常です。

こういう異常な時期はむしろ『絶好の売り時』なのです。

 

うちの会社はここ数年、物件を売却ばかりしています。

どの物件も驚くような高い値段で売れていきました。

僕が取得したとき(それはリーマンショック後とか、東日本大震災後の安い時期でした)よりも高い値段で買い手がつきました。

 

投資が好きな個人投資家のみなさんも『安いときに買って、高いときに売れ』という投資のセオリーは知ってるはずなのです。

そして、おそらくそれを狙っているはずなのです。

 

それなのに、知らず知らずのうちにそのセオリーと逆の行動をしてしまっているのです。

彼らは高いときに買ってしまっています。

 

売ってはいないかもしれませんが、いずれ売らざる得ない状況に追い込まれるでしょう。

そして、そのときは不動産投資ブームが去ったあとの相場が安いとき。

要するに安いときに手放すハメになることでしょう。

 

投資の世界で勝つためには多くの人がやることと反対の行動をしなければならないのです。

銘柄を選ぶ際にもすでに人気が出て、株価が高くなってしまった企業の株を買ってもそこからのリターンは期待できないでしょう。

不動産投資も同じです。

 

狙うべきはなんらかの理由で「売られすぎてる株」「企業の価値に比べて明らかに株価が安すぎる株」を購入すべきです。

そういう銘柄はそんなにたくさんはありません。

 

また、そういう絶好のタイミングというのも滅多に訪れません。

だけど、粘り強く市場の動きや経済状況を見ていると、「ここだ!」という瞬間は訪れるものです。

 

株式投資でいえば米中間でゴタゴタしていたり、中東で何かがあったりしたときにいっせいに売りが出ることがあります。

そこを狙うのです。

 

個人投資家がホクホク顔でツイートなんかをしてる時期というのは「大人しくしてろ!」というサインです。

バーゲンセールの時期に優良銘柄を仕込むことができればしめたものです。

高い投資利回りはそういう状態のときに拾うことができた銘柄でしか得られません。

 

株式投資の世界では『逆張り』という言葉があります。

『人の行く裏に道あり花の山』という言葉もあります。

ところが、それができない人が大勢いるのです。

 

頭では分かっていても、いざ実際にそのとおり行動できる人は極端に少ないのです。

やっぱりみんなが浮き足立ってるときというのはそのポジティブな雰囲気に飲まれてしまうのでしょう。

 

不動産投資の場合でも今は最も参入してはいけない時期でしょう。

今はむしろ売り時です。

うちの会社はここ数年の不動産バブルの高騰期に準じて6、7棟の物件を売却しました。

 

そこで得た売却金の一部は繰上げ返済にまわり、その一部は今もうちの会社の口座に眠っています。

そのおかげで一気に黒字に展開しました。

 

法人税対策のために社有車も買い、役員報酬も増やし、MacBook Proも購入しました。

それでも法人税は結構たくさん払うことになりましたが・・・笑

 

でもその財務体質の改善のおかげで大きな銀行から声がかかり、信金からの『借り換え』にも成功しました。

信金の利息の高さに頭を悩ませていた僕としてはまさに願ったり叶ったりの展開となりました。

 

 

日本経済は本当に好調なのか?

それもこれも「安いときに買って、高いときに売れ」という投資のセオリー通りに行動したおかげです。

だから僕はブログやツイッターで警告を発し続けているのです。

 

『イケイケ時代』や『ゴーゴー時代』には充分注意しろよ、と。

そういう時期に参入してはいけないぞ、と。

 

株式でいえば、業績がしっかり伸びていて、財務内容が良い銘柄だったら購入してもいいかもしれません。

そして、PERやPBRが低い時期にそういう企業の銘柄を購入することができたら、購入することはアリでしょう。

 

しかし、株価が上がりすぎている銘柄には手を出さない方がいいでしょう。

みんながこぞって話題にするような今をトキメクようなグローバル企業なんかは特に注意が必要です。

 

ちなみにGAFA各社のPERは次のようになっています。

 

 

・アップル 22.90

・アマゾン 77.96

・グーグル 30.67

・フェイスブック 23.47

 

 

みんなが酔っ払ってる時期ほど冷静にならなければなりません。

このパーティーの『ノリ』に乗るという投資法もあるかもしれません。

でも僕はそのパーティーには参加したくありません。

静かに群れから離れていたい。

 

ブームに乗っかり、今をトキメク会社の保有しているからという理由だけで『自分は勝ち組だ』と勘違いしている個人投資家が増えてきました。

非常にキケンな兆候だと思います。

 

不動産の方も同じです。

今は物件を取得に動くのに最も適してない時期です。

 

 

www.nikkei.com

 

アメリカ・日本の株価は共に絶好調で、多くの個人投資家のあいだにはすっかり『楽観ムード』が漂っています。

こういうときがいちばん危ないと個人的には思っています。 

 

リーマンショックのとき、不動産会社で働いていました。

アメリカも日本もちょうど今と同じような雰囲気でしたね。

みんなすっかり酔っ払っていた。

この株価や不動産価格が永遠に続くかのような錯覚を起こしていた。

 

右肩上がりの上昇トレンドが永久に続くなんてことはあり得ないのです。

「下がってもまたすぐに上がるさ!」と慢心を抱いてる人も多いけど、また上がるかどうかなんて誰にもわかりません。

2年で回復するかもしれないけど、20年かかるかもしれない。

ちなみに大恐慌のときは元の株価に戻るまで25年かかっています。

 

もしかしたら、いったん暴落したあと、その株価はみなさんが生きてるあいだにもう二度と元の水準には戻らないかもしれないのです。

それは誰にもわかりません。

未来を見通す水晶玉を持っている人なんていないのですから。

 

投資というのは投資したお金が3倍になる可能性がある一方で、投資したお金が3分の1になる可能性もあるってことでもあります。

この根本的なことをみんなすっかり忘れてしまっています。

 

あまりにも株価が絶好調なものだから酔っ払ってしまっているのです。 

 

官製相場のアベノミクスはいつか息切れを起こすでしょう。

GPIFのETFの保有残高は2兆円を超えているそうです。

ちなみにGPIFが購入できるのは全体の25%までとなっています。

 

今までは「政府が買い支えてる」という担保がありました。

だから外国人投資家は買ってくれていた。

でもこの仕組みが終焉を迎え、「もう政府の力では買い支えることができない」ということが明らかになったとき、彼らがどんな行動に走るのかまったく予測できません。

もしかしたら一斉に利益確定の「売り」に走るかもしれません。

 

そうなったとき、いったい何が起こるでしょうか。

もしかしたら次のリーマンショックは『日本発』になるかもしれません。

 

そもそもの話、「日本経済は好調だ!」「アベノミクスのおかげで良くなった!」って声が圧倒的だけど、そうじゃないですからね。 

 

・もともと日本デバイス(部品)が強かった

・『中国製造2025』で中国が一気に先端産業化を進めた

・日本はそのサプライチェーンとして部品を供給していた

・やがて中国は自前で半導体を設計・開発・製造する 

 

多くの人は「アベノミクス」にとって景気が良くなったと勘違いしているけど、実際は違うんです。 

 

本屋さんの投資コーナーに並ぶマネー雑誌の数々。

いちばん注目してほしいのはそのマネー雑誌の『広告』のところです。

どんな会社が広告を出しているでしょう。 

ほとんどが証券会社や投信会社じゃないですか?

 

それはつまりどういうことか。

そのことを考えてゆくと自然と見えてくるものがあると思います。

 

広告を出している企業の多くはその雑誌を読み、投資信託などに興味を持ち、口座を開設し、信託報酬手数料を大人しく払ってくれる『顧客』を求めています。

それが資本主義ってやつです。

 

問題は情報の受け手側です。

「自分は"そういうもの"を手に取って読んでいるんだ」という認識がありますか?ということです。

 

投資信託がブームのようです。

それが自然発生的に起こった「本当のブーム」なのか、それともマスコミや広告代理店などによってつくられた「ニセモノのブーム」なのかを見極める必要があります。 

 

一頃、『食べるラー油』というものが流行りました。

あれはどっちだったと思いますか?

自然発生的に起こった本当のブームでしょうか。

それとも、つくられたブームでしょうか。

 

いま、話題の『タピオカ』はどうでしょうか。 

僕はプロの広告マンたちと企業側が会議室のなかで生み出した「つくられたブーム」だと思っています。 

 

みなさんが今、手を出そうとしているその投資法はどうでしょうか。

 

 

まとめ

 

www.fudousantoshi-times.com

 

 

実は不動産価格というのはほぼ株価と連動しています。

株価よりも若干遅れて変動しますが、だいたい株価が高いときは不動産価格も上昇し、株価が低いときは不動産価格も下がる傾向があります。

 

と考えてみると、今が不動産の買い時かそうじゃないかがわかると思います。笑

  

 

なかには「日経平均株価は3万円になる」とか「東京都の中心地の不動産価格は今よりも2倍になる」と言ってる著名な投資アドバイザーもいます。

 

だから『たとえ利回り4%でも、借入金利の低い今こそ物件を買え!』と言っています。

 

付ける薬がないとはこういうことをいうのかな?

恐ろしい限りです…

  

うちの会社で保有している物件はリーマンショックや東日本大震災の頃の『日本経済お通夜状態』のときに購入した物件ばかり。

その頃に比べると、今の日本は「どんちゃん騒ぎ」!

 

こういうときは大人しくしているに限ります。

僕の出番はその宴が終わった『祭りのあと』にやってくると思っています。

 

適正な時期に適正な物件を取得しておけば、何が起きても恐れることはありません。

うちの会社に毎月安定的にキャッシュフローをもたらしてくれる物件を取得したとき、たしか7000円でした。

 

見てくれ、この株価の高さを!

そして本屋さんに並ぶ投資・資産運用に関する本や雑誌の数々を!

 

つまりそういうことです。

わかりますでしょ?

今がどういう状況か・・・・笑