サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。詩人(?) 不動産投資と株式投資やってます。趣味で詩も書いてます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

厳しくなってきた今こそ考える! 不動産投資ローンで銀行の審査落ちをしないために注意しておくべきこと。

世間的には「不動産投資は危険だ」と言われますが、少なくとも銀行はそのようには思っていないみたいです。

 

銀行は不動産への購入資金だったら話を聞いてくれます。

でも投資信託の購入資金だったら門前払いです。

 

この違いはいったい何なのでしょうか。

  

なぜ銀行は不動産にだったらお金を貸してもいいと考えるのに投資信託をはじめとする紙の資産にだったらお金を貸してもいいと考えないのか。

それは銀行は「不動産のほうが紙の資産より危なくない(リスクが低い)」と考えているからです。

 

世間一般で思われていることとまったく逆です。

世間では株式投資よりも不動産投資の方がキケンだと思われています。

 

 

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僕はこのような銀行の考えを利用することでビジネスをやり、そのビジネスがうまくいったことによって今、自由と幸せを謳歌しているのです。

 

僕は三菱商事とかに勤める年収の高いエリート・サラリーマンではありませんでしたので、自己資金というものをそれほど持ち合わせていませんでした。

そんな僕でも勝負できたのは自分のお金を使わなかったからです。

僕が利用したのは他人のお金でした。

つまり、銀行のお金でした。

 

不動産投資はこの他人のお金を使うことができる世にも不思議な投資ビジネスです。

もしもこの仕組みを使うことができなかったら、僕は今でも暗い顔をしてため息をつきながらサラリーマンを続けていたことでしょう。

 

僕が物件を取得したのはリーマンショックの後や東日本大震災の後のような市場が冷え込んでる時期だったので、自分でも「よく審査が通ったものだな、、、」と思っています。

審査が通った理由はわかりません。

もしかしたら僕が不動産会社に勤務していたということが高評価につながったのかもしれません。

あるいはただ単にその資産価値が評価されただけなのかもしれません。

 

こればっかりはわかりません。

 

いずれにしても、銀行は不動産が大好きです。

株式や投資信託よりも大好きです。

金や仮想通貨よりも大好きです。

 

だから不動産の購入目的のためならお金を貸してくれます。

この銀行の特性をうまく利用すると、いち早く有利な位置に行くことができますよ。

 

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 「不動産投資には多額の元手(自己資金)が必要だ」とまことしやかにささやかれていますが、少なくとも僕の場合はそんなに多額な自己資金を用意しなくても物件を取得できました。

世間で言われてるよりもはるかに少ない自己資金でした。

 

そのときの経済情勢やその対象物件の評価にもよりますが、銀行との話し合いによっては自己資金がほとんどない状態でも審査がOKになることもあります。

ぞくに言う「フルローン」とか「オーバーローン」と呼ばれるやつです。  

 

不動産投資のおもしろいところはここにあります。

キーワードは『他人のお金』。 

この他人のお金=銀行が用意してくれたお金(融資)を使って僕は不動産という高額な商品を手に入れているのです。

 

僕みたいな属性の男があんなにたくさんの不動産を取得できるはありません。笑

僕にはとてもそんな力はありません。 

 

僕の力なんてほんのわずか

僕が用意したお金なんてほんの少し

 

ところが、そのわずかな資金で大きな資産を手に入れることが不動産投資の醍醐味なんです。 

しかも、その資産は僕に「自由」と「ストレスフリーな生活」を運んできてくれる。

こんなに素晴らしい投資法が他にあるでしょうか。

 

「不動産投資には多額の自己資金が必要だ」と言ってる人は何か勘違いしているんじゃないかなと思います。

それから、せっかくOPM(他人のお金)を利用することができるというのに、その不動産投資最大の武器を利用することなくキャッシュで不動産を購入しちゃう人も何か勘違いをしているような気がします。

 

不動産投資を株式投資を同じ感覚でとらえちゃってるんじゃないかな。

 

僕が不動産投資に惹かれたのは最初から最後まで『人のお金』を使って勝負できる投資法だから。

もしも自己資金だけで勝負しなきゃいけないものだったら僕は不動産投資なんかやっていなかったと思います。

 

銀行からお金を借りる際に頭金(自己資金)を求められるのは居住用だけでなく、投資用不動産も同じことです。

その際に何割の自己資金を銀行から求められるのかはケース・バイ・ケース。

 

その人の属性によっても変わってくるし、その物件の資産価値によっても変わってきます。

今までの実績によっても変わってくるし、そのときの経済状況や銀行の経営状態によっても変わってきます。 

 

一般的に大きな銀行のほうが自己資金を多く要求されるケースが多く、地方銀行や公的機関、信金などのほうが少なくて済む傾向があります。

 

僕の場合は大きな銀行が相手にしてくれなかったから最初は信金からスタートしました。

信金は何かと融通が効きます。

大きな銀行ほどうるさいことは言いません。

フルローンやオーバーローンにも対応してくれやすいです。

 

金利は多少高いけど、事業を開始して間もないときなどは信金を利用するのもアリだと思います。

 

自己資金をたくさん入れると月々の返済額は少なくなるから手残りが多くなります。

そこは自己資金をたくさん用意することのメリットです。

でも僕はその物件の利回りが高ければ必ずしも自己資金を多額に用意する必要はないと思っています。

 

返済額が多少高くても、支払利息が多少高くても、その分、収益物件の利回りが高ければそれをカバーできます。 

  

zuuonline.com

 

 

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不動産投資では何よりも「ところで、あなた、銀行からお金を借りられる人なの?」というところがいちばん重要になってきます。

だから『属性』がとても大事になってくるのです。

属性が悪ければ話になりません。

 

だから僕は若い人には『石にかじりついてでも5年は会社を辞めるな!』と説いています。 

散々、「自由に生きよう!」と説いてる人間がこんなことを言うのは矛盾しているように聞こえるかもしれませんが、自由を手に入れるためにはある程度の我慢や辛抱も必要なのです。

 

僕はイケハヤ氏みたいに勤め人を『否定』しません。

『利用』します!

 

自由になるのはきっちり土台を固めて、大空へ飛び立ったあとの話です。

それまでは下積み期間です。

修行です。

 

ただ、不思議なことに高属性な人ほど「アンチ不動産投資」な人が多いのも事実。

「勿体無いなぁ」「使えるリソースがあるのになぁ」と思います。

 

やっぱり不動産投資って株式投資に比べるとスマートじゃないですからね。

エリートはそういう泥くさいものはやりたがらないんです。

オシャレでスタイリッシュに資産運用ができるものに惹かれる傾向があります。

 

まあ、そのおかげで僕としてはライバルが減って大いに助かってるんですけどね。笑

 

銀行は基本的には勤め人にしか融資しません。

だから本気で不動産投資をやりたいという人は簡単に勤め人という肩書きを放棄しない方がいいと思います。

目的を達成するためなら我慢しなきゃならないこともあるのです。

 

自由は簡単には手に入らないのです。

 

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物件の所有者に実際になるというのは非常にむずかしいことなのです。

そう簡単な話ではありません。 

 

僕は不動産投資でいちばん大事なことは『どんな物件を取得するのか?』ではないと思っています。

もちろんそれも大事ですが、『どうやってその物件を取得するのか?』『本当にその物件を取得することができるのか?』ということの方がはるかに重要だと思っています。

 

よっぽどのお金持ちや資産家でないかぎり、不動産を現金でポンッ!と買える人はいません。

ほとんどの人は銀行借入を頼ります。

 

しかし銀行は誰でも彼でもお金を貸すわけではありません。

『審査』というものがあり、その審査をクリアした人でなければ融資を受けることができません。

 

不動産投資をこれからやろうと考えている人はこの大原則を忘れてはいけません。

 

銀行から「あなたにはお金は貸せません」と言われてしまったらその時点でアウトなのです。

そこが株式投資と大きく違うところです。

 

株や投資信託にはそのような『関所』は設けられていません。

証券会社に口座を開くのだって銀行融資の審査のような厳しいものではありません。

 

株式投資の場合は敷居がすごく低いのです。

誰でも参加できて、簡単に資産を購入することができます。

ところが不動産投資の場合はそういうわけにはいかないのです。

 

そういった意味では不動産投資は敷居の高い投資ビジネスであるとも言えます。

でもその参入障壁の高さが不動産投資のメリットのひとつであることは事実です。

みんながみんな殺到してしまったら一気にレッド・オーシャン(血の海)になってしまいますからね。

 

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借金をするのはもちろん怖いことです。

元金のほかにも利息を払わなければならないですしね。 

もしも支払いが滞ったら、下手したら自己破産です・・・

 

普通の人は「そんなリスク負いたくない!」って思うはずです。

だから不動産投資はあらゆる投資法のなかで最も危険だと言われています。 

 

でもそのリスクを背負わないことには物件を取得することはできません。

物件を取得できないと、家賃収入も得られません。

家賃収入は不労所得です。

それが得られなければ自由とストレス・フリーな生活は手に入りません。

 

成功者はみんな最初は銀行から借金したのです。

ビル・ゲイツにしろ、スティーブ・ジョブズも、ハワード・シュルツも、レイ・クロックも、孫正義も、柳井正も、松下幸之助も、本田宗一郎も、etc・・・

 

みんな銀行からお金を借りて事業をスタートしました。

僕はそのことを知ったとき、借金をすることがそれほど怖くなくなりました。

 

日本では『借金=悪』だと思われています。

でも借金をするということは素晴らしいことでもあるのです。

借金はパワーです。

自分をとんでもないところに連れていってくれる『乗り物』みたいなものです。

 

リスクもデカいけど、その分、夢やチャンスも広がります。

 

いちばん問題なのは借金すらできないことです。

要するに銀行から断られることです。

もうその時点で夢を潰えてしまいます。

話は前に進んでいかなくなり、すべてがストップしてしまいます。

 

税金と借金

 

この2つは人が生きるうえで最も重要な問題といっていいでしょう。 

この2つとどう向き合い、それを上手にハンドリングするかによってその人の人生は変わってきます。

 

ところがほとんどの人は親や学校の先生から「安定した職業に就いて、借金をするような事業家には絶対になるな!」と教えられます。 

これって結構恐ろしいことなんだよね。

 

それはつまり、ビル・ゲイツやスティーブ・ジョブズ、ジェフ・ベゾスなんかにはなるなということです。

ずっとサラリーマンとして生きろという意味です。 

 

累進課税制度のもと、サラリーが増えれば増えるほど税負担が重くなる勤め人になれということです。