サカモトハルキの哲学

北海道で5棟74室+月極P24台の大家やってます。2010年12月より法人化(10期目に突入!)。奥さんと中2小5男子と猫と自由にのんびり暮らしてま〜す!

要注意! 不動産投資は今、はじめてもいいタイミングなのかどうかということについて語ります。

今、いたるところで『不動産投資が熱い!』というような話を耳にします。

本や雑誌、テレビでもしょっちゅう不動産投資の特集が組まれています。

ネットでも不動産投資の話題で持ちきりです。

 

ついこないだ、かぼちゃの馬車だとかレオパ、スルガ銀行の問題が起こったばかりだというのに・・・

人間というのはどうしてこうも同じ過ちを繰り返してしまうのでしょうか。

 

リーマン・ショックの引き金をひいたのは元はと言えばアメリカの住宅バブルの崩壊でした。

『サブプライム・ローン』というのは金融とか、インターネットとか、通貨とか、国債とかの話ではなかったんです。 

不動産の話だったんです。

 

 

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出典:サブプライムショックの現場: 主婦が始めるFXブログ

 

 

それなのに舌の根も乾かないうちにまた不動産が盛り上がりを見せています。

あの頃、多くの人が「不動産はもう懲り懲りだ・・・」と言っていたのに。

また同じ過ちを繰り返そうとしているのです。

 

人間というのは行列のできているお店に並びたくなるもの。

読者のみなさんも、仮想通貨が盛り上がったときに、

 

「オレもやってみたい」

「やらなきゃいけないんじゃないか」

「やれば儲かるんじゃないか」

 

と思ったのではないでしょうか。

 

ところがあのあと仮想通貨はどうなったでしょう。

あれほど盛り上がり、「仮想通貨こそが未来なんだ!」と息巻いていた人たちはいったいどこに行ってしまったのでしょうか。

 

 

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出典: 【01/26】コインチェック流出1年 仮想通貨バブル崩壊に対するTwitterの反応 | 仮想通貨リアル速報

 

 

大事なことなので、もう一度言います。

人間というのは行列に並びたがる習性があるんです。

だから気をつけなくてはなりません。

 

特に日本人は集団主義におちいりやすいメンタリティーを持ってる国民です。

『赤信号みんなで渡れば怖くない』と考えてしまいがちな傾向があります。

 

それは太平洋戦争に突っ込んでいったときの日本を見れば明らかです。

もともとの資質として、「右へならえ」みたいなところがあるんです。

それだけに注意しなければいけないのです。

 

このことは現在の不動産投資を取り巻く状況についても言えます。

「みんながやってるから」とか、「盛り上がっているから」という理由だけで不動産の世界に足を踏み入れるのはあまりにも危険すぎます。

 

不動産の世界で酸いも甘いも見てきた僕が言うんだから間違いないです!笑

不動産投資には、

 

① はじめていい時期(タイミング)

 

② はじめてはいけない時期(タイミング)

 

 

という2つがあるんです。 

そして今は「はじめてはいけない時期」なんです。

 

なぜなら今は不動産の価格が異常に高騰している時期だからです。 

こういう時期に不動産を買ってしまうと、後で必ず苦労することになりますよ・・

 

 

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出典:https://www.kenbiya.com/ar/ns/research/kenbiya_report/3182.html

 

 

自分でやっててこんなこと言うのはヘンに聞こえるかもしれないけれど、今は不動産投資も株式投資もほとんど「儲けが出ない」季節を迎えていると思っています。

理由はデフレだからです。

 

要するに経済が盛り上がってない時期なんです。

だから利回りがこんなに低いんです。

 

利回りが低いのは不動産投資だけではありません。

株式だって、投資信託だって、債券だって、いや、銀行の利息だって低いです。

これはみんなデフレだからです。

 

今は全体的に儲けが出にくい時期なのです。

だから経済成長がストップしているのです。

もしも経済が盛り上がっていたら、金利はもっと高くなってるはずです。

金利が高くなるということは不動産投資や株式投資の利回りが高くなるということでもあるのです。

 

信じられないかもしれませんが、日本はかつて銀行預金が8%の時代がありました。

日本がグングン経済成長していた頃の話です。

ところが今、銀行の利息は何%かご存知でしょうか・・・

 

だから「たまたま運良く」という機会に恵まれない限りは不動産投資で利回りの高い物件にめぐり合うことは不可能なのです。

もしも利回りが高い物件が目の前に出現してきたとしても、その物件はおそらくボロボロの状態か、何らかの問題を抱えている物件だと思います。

 

なぜなら、この時期に「いい物件」を「安く」手放す理由がないからです。¥

 

世の中がデフレで経済が盛り上がってないということはそれは金利が低いということ。

一瞬、「えっ、金利が低いんだったらそれは銀行への返済額が減るんだからいいことなんじゃね?」って思うと思います。

 

ところがみんな考えることは一緒なんです。

 

たくさんの人が同じように考えて、殺到したらどうなると思いますか?

あっという間にレッド・オーシャンですよ。

 

そして、今、レッド・オーシャン化しているんです。 

だから不動産価格がこんなに高騰してるんです。

だから不動産投資がこんなにブームになっているんです。

 

 

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出典:「かぼちゃの馬車」騒動が映す不動産投資の罠 | 最新の週刊東洋経済 | 東洋経済オンライン | 経済ニュースの新基準

 

 

早い話が、「俺も不動産投資をやりたい」「俺も収益物件が欲しい」と考えてる人がゴマンといるってことです。 

・・・・ということは「今は儲からない時期である!」ってことなんです。

 

ライバルが多いと、その分、価格が釣りあがっちゃって利回りが低くなるからです。

不動産投資をやるベストなタイミングというのは不動産投資のことなんか誰もが見向きもしなくなる時期です。

 

うちの会社に毎月利益をもたらしてくれる物件たち。

彼らを取得したのはまさにそういう時期でした。

 

リーマン・ショックや東日本大震災といった日本経済が『谷』を迎えていた時期に僕は次々に物件を取得していきました。

結果的にはそれが功を奏しました。

 

今は金利が異常に低い時期です。

それだけに錯覚してしまう人も多いと思います。

 

だいぶ締まってはきたけど、まだまだ銀行は不動産にだったら積極的に融資します。 

だから多くの人が不動産投資をはじめようとしています。

 

でも、だからこそ危ないんです。

 

「銀行から低い金利で借りられる」ということと、不動産投資が成功するということはイコールではないのです。

 そりゃ、金利は低いに越したことはないけど、肝心かなめの物件利回り(投資利回り)自体が低かったら話になりません。

 

ところが今は不動産価格が高騰しているから必然的に利回りも低くならざるを得ないのです。

 

不動産投資においても最も重要視しなければいけないのは、物件の利回りです。

その物件自体がどれだけ稼いでくれるか?ということです。

 

それは「銀行からいくらの利率で借りられるか?」ということよりも重要なことです。

支払利息のほうは優先順位でいえば2番目3番目です。

 

「イールド・ギャップがあるから大丈夫だ」というのはキケンな考え方です。

投資利回りの低さを低金利で埋めようという発想は本末転倒だと僕は思います。

 

 

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出典:不動産投資における金融機関の融資スタンスと金利の状況 - 不動産投資スクエア

 

 

ところが本でも雑誌でも、テレビでもネットでも、そのことについてはほとんど触れられていません。

まるで『銀行利息が低ければ、物件利回りが多少低くても何とかなる』といったような書き方をしています。

 

それは錯覚です。

数字のトリックです。

「そのように見える」というだけのことです。

 

ラーメン屋はその「ラーメン屋」という商売できっちり利益を出さなければいけないのです。

学習塾はその「学習塾」という商売できっちり利益を出さなければいけないのです。

 

 

利息が低いから利益率が低くても構わない。

 

 

そんなことを考えて商売がうまくいくはずがないでしょ?

 

こういうことを考える人というのは商売というものを本質的に理解していない人です。

そして不動産投資というものを株や債券、投資信託のようなペーパー・アセットと同じような感覚で捉えてしまっている人です。

 

だから、『表面利回り5%? おお、結構いいじゃん!』なんてとんでもない発想になるのです。

「6%、7%だったら、REITよりもはるかにいいじゃん!」といったような感覚になるのです。 

 

僕に言わせれば、不動産投資で表面利回りが6%というのは裸のままアマゾンのジャングルに入ってゆくようなものです。

それは自殺行為以外の何ものでもない。

 

「だって仕方ないじゃん! そういう物件しかないんだから!」という声も聞こえてきそうです。

だから今は不動産投資をやるタイミングとしては相応しくないと僕は言ってるんです。

 

高い値段で取得してしまったら売却するときも苦労することになります。

『出口戦略』も何もあったものじゃありません。

 

 

修繕費もかかる

広告料も発生する

家賃を滞納する人も出てくる

台風で建物が被害を受ける

etc…

 

 

だから僕は利回りの低い物件を取得してはいけないと言っているんです。

すべてはキャッシュフローなんです。

 

ゴールド・ラッシュのときに我先にと金山に向かった人がその後、どうなったかを思い出してほしい。

仮想通貨にしろ、不動産投資にしろ、基本的にはあのゴールド・ラッシュのときと何ら変わりません。

 

まわりが目の色を変え、鼻息を荒くしてるときこそ、むしろ冷静にならなければならないんです。