サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

これが本当のリスクヘッジ! 物件への火災保険が不動産投資家にとっての分散投資みたいなものという話

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僕は不動産投資(不動産賃貸業)からリターンで生きてる人間なんで、よく人から『分散投資しなくていいの?』と聞かれます。

 

とんでもない!

不動産オーナーほど分散投資している人はいないんじゃないかな。

『火災保険』というかたちで。

 

保険だって立派な金融商品のひとつですからね。

 

物件が火事になったとき、火災保険によって助けられた

僕はアパートが火事になったとき、火災保険に大いに助けられた経験があります。

あのとき何千万円という大きな保険金が実際に口座に振り込まれて、「保険ってすごいなぁ…」と心の底から思いました。

 

完璧に損失が補填されたのです。

株にしろ、投資信託にしろ、FXにしろ、必ずどこかで暴落に見舞われます。

そのとき損失を被ることもあるでしょう。

 

そこで損失が補填されるなんてことはありません。

だけど、不動産投資の場合はそれがあるのです。

 

もちろん、その代わり保険料というものは発生します。

株式投資には保険料なんてものがありません。

でもその保険料だって年間数万円程度の微々たる額だし、しかも経費になります。

 

それに、その保険料を実質的に負担しているのは僕ではありません。

不動産投資の経費は入居者さんからいただく家賃から払われます。

そういう家賃収入を生み出す物件(=資産)が僕の代わりに払ってくれているのです。

 

そして、その資産を手に入れるために僕は自分のお金というものをほとんど用意していません。

せいぜい20%がいいところです。

残りの80%は他人のお金を利用させてもらいました。

 

要するに、『銀行』のお金です。

その20%に相当する金額も物件を長期保有してるあいだに回収できてしまえば、そこから先はすべて自分のフトコロ以外のところから出たお金ということになります。

 

だから不動産投資にかかわるありとあらゆる経費(もちろん、火災保険料も含みます)も実質的には僕が負担しているわけではないのです。

 

投資においていちばん重要なことは「損をしない」ということ

火災になったり、台風などで建物がダメージを受ければ、当然工事代がかかります。

それは言うまでもなく『損失』です。

その損失のおかげでキャッシュフローは明らかに悪化します。 

 

ところが不動産投資にはそのマイナスを補てんしてくれる強い味方がいるのです。

それが『保険』というものです。

 

銀行が不動産にはお金を貸す理由のひとつがこれです。

銀行は危険だと思うものにはお金を貸しません。

だから銀行は「株式投資をやるためのお金を貸してください」と言っても相手にしてくれないのです。

 

ところが「不動産を購入するためのお金を貸してください」と言った場合は話は変わってきます。

つまり銀行は株式のことは危険だと思っているのに、不動産のことは危険だと思っていないということです。

 

不動産には担保価値があります。

そこに抵当権を設定することができれば、銀行は安心できます。

さらに不動産には火災保険がつけられます。

これで火事になっても、台風の被害に遭っても、盗難や偶然な事故が起きても大丈夫です。

 

銀行はそういう安心できるものにお金を貸したいと思っています。

彼らにとって不動産は安心できるものです。

それに対して、紙の資産(株式、投資信託、FX、仮想通貨、etc…)は安心できないものなのです。

 

ところが世間一般的にはまるっきり逆に捉えられています。

世間では不動産に投資することは株や投資信託に投資するよりも「キケンだ!」と思われています。

 

つくづくおもしろいなぁと思います。

 

 

「分散投資」は何のためにするものなのか? 

「マイナスをカバーする」という意味では不動産投資をやるうえで火災保険に入ることは分散投資をしているようなものと捉えることもできます。

もちろん、保険は投資ではありませんから厳密に言えば分散投資ではありません。

金融商品であることには代わりありませんが、その保険が何かリターンをもたらしてくれるわけでもありません。

 

でも、事故が起こったとき、マイナスをカバーしてくれるものであることは事実です。

 

なぜみんな分散投資をやるのか。

それはマイナスに備えるためですよね。

「こっちがマイナスになっても、あっちがあるから大丈夫」といった具合に、卵を一つのカゴに盛るな!よろしく、マイナスをカバーする目的で資産を分散して保有する。

 

僕は不動産投資における火災保険もこれと同じような意味合いで捉えているのです。

 

今、世間一般で言われてる「分散投資」は紙の資産のなかだけで分散されているだけです。

NTTドコモの株を持とうが、JTの株を持とうが、Amazonの株を持とうが、スターバックス の株を持とうが、これすべて『紙の資産』の中だけの話ですよね。

そのポートフォリオにETFを加えようが、金を加えようが、仮想通貨を加えようが、やっぱり『紙の資産』の中だけの話になります。

 

ここに不動産のような『現物資産』がもし加わったならば、はじめてそこに本当の意味での分散投資になります。

だから、ひとつの資産の中でいくら分散させたとしても、それはリスク・ヘッジには全然なっていないのです。

 

だからリーマン・ショックのときに多くの人が損失を被ったのです。

彼らは「自分は分散投資をしている」と思い込んでいました。

ところが彼らがやっていたことは実は分散投資ではなかったのです。

 

「紙の資産」というひとつのカゴに大量のタマゴを盛っていただけだったのです。
 

僕の場合は不動産という現物資産に投資し、保険という金融資産を持つことによってリスク・ヘッジをはかろうとしています。

そうやって不測の事態に備えようとしているのです。

損失を回避しようと努めているのです。

 

損失を補填するものを投資をするということの強みについて

僕はアパートが火事になったときも、台風の被害にあったときも、この火災保険によって大いに助けられた経験があります。

その損失額はひとつの事故に対して1,000万円以上です。

 

株式投資をやってる人に質問があります。

もしも1,000万円の損失が出たときにその分を埋めるものをお持ちですか?

 

不動産投資で火災保険に入ってさえいれば、その莫大なマイナスを(しかも、自分のふところを一切痛めることなく)補填することができるのです。

僕が不動産投資を好む理由のひとつがこれです。

銀行が株式投資にはお金を融資しないので、不動産投資にはお金を融資する理由のひとつがこれです。

 

保険会社も『不動産』が大好きです。

だから保険会社は不動産への保険商品を次から次へのつくっています。

 

なぜ保険会社は株や投資信託などの損失に対する保険をつくらないのでしょうか。

年に数回程度起こる大暴落。

その大暴落のたびに損失をカバーしてくれるような商品をつくらないのはなぜなのでしょうか。

 

世の中的には「不動産投資は最も危険なもの」という話になっています。

だけど、銀行はそう思っていません。 

火災保険、団体信用保険、ローン保証料、抵当権設定、連帯保証人、etc・・・その二重三重の保全が彼らの安心材料となる。

 

あ、あと、地震保険というのもありますね。

災害等で空室が発生したときに家賃を補填する「オーナー保険」というものもあります。

 

この『保険』という魔法のようなものを利用できる不動産投資って素晴らしいものだと思いませんか!

しかもその保険料は経費で落とせるし、物件は自己資金によって取得したわけではなく、なおかつ保険料は不労所得(家賃収入)のなかから支払われるのです。

 

それがどんなにスゴイことか・・・・わかってもらえるでしょか?

 

まとめ

 

www.ooya-mikata.com

 

火災が起こって全焼したら、大地震が起きて崩壊したら、殺人事件が起こったら、部屋で自殺する人がいたら、etc・・・

「だから不動産投資はダメなんだ」と人は言います。

 

だけどよく考えてみてほしい。

 

火災ってそんなにしょっちゅう起きるだろうか?

殺人事件ってそんなに頻繁に起きるだろうか?

大地震は?

 

そんなにしょっちゅう頻繁に起こっていたら世の中にこれだけたくさんの大家さんがいるのおかしいですよね。笑

 

確率論だけで言えば、大地震が起きて建物が崩壊する確率よりも所有している株式や債券や仮想通貨が大暴落を起こす確率の方が圧倒的に高いはずです。

それなのに人は「不動産投資は最悪の投資だ」という考えに囚われているのです。

 

火災は起きるかもしれない

殺人事件も起きるかもしれない

地震で建物が崩壊するかもしれない

だけど大丈夫かもしれない

たとえ起こったとしても保険でカバーできるかもしれない

etc・・・

 

市場が暴落してポートフォリオが毀損する確率と、自分のアパートで世間を騒がせるような殺人事件が起こる確率を比べてみてください。 

・・・・というか、みなさんのまわりのアパートでそんなにしょっちゅう殺人事件って起こってます??

 

不動産投資は膨大な借金をして行う投資法なので、『最も危険な投資法』とよく言われます。

ところが不思議なことに銀行はそんなふうには思っていません。 

 

もしも不動産投資がそんなに危険なものならばなぜ銀行は不動産に融資したがるのでしょう?

なぜ株や投資信託や仮想通貨を購入するための資金には融資しないのでしょう?

 

貸借対照表上でいえば、借金をして資産を手に入れて支払いが進めば進むほど資産はどんどん増えていきます。

借金をしたのに資産が増えてゆくという不思議な現象が起こるのです。 

それなのに、多くの人は不動産投資を危険な投資法だと思っています。

  

自動車保険と火災保険とを比べた時、実は自動車保険の方が圧倒的に高いのは事故が起きる確率が高いからです。

逆に言えば、火災が起こる確率というのは非常に低いのです。

ましてや家が全焼するなんてことは滅多に起こらないのです。

それはほんの数%の確率でしょう。

それは「ほとんど起こらない」と言ってもいい確率です。

 

不動産投資をやってると「火災というリスクがある!」といろんな人から攻撃されます。

その確率はゼロではないでしょう。

だけどそんなに頻繁には起きない(頻繁に起きていたら大変です)。

 

そのために『保険』というものがあるのです。

同じことは殺人事件や地震についても言えます。

 

なんとなくたくさん起きてるように感じることと、実際に起こることは違うのです。