サカモトハルキの哲学

北海道で5棟74室+月極P24台の大家やってます。2010年12月より法人化(10期目に突入!)。奥さんと中2小5男子と猫と自由にのんびり暮らしてま〜す!

初めて明かす! 「不動産、高すぎ」という経済情勢のときに不動産投資家はどうしたらいいのかについて。

不動産投資というと、「怖い」というイメージがすっかり定着してしまった感があります。

でも本当に怖いのは不動産投資そのものじゃないと僕は考えます。

本当に怖いのは、『その人が自分で何をやっているのかわからないまま進んでしまうこと』だと思っています。

 

確かに不動産は高額です。 

何千万円も、下手をしたら何億円も銀行からお金を借金しなければ物件を取得することはできません。 

だから不安になる人の気持ちもよくわかります。

 

でも実際にずっと不動産投資でメシを喰ってる僕に言わせてもらえれば、不動産投資というのは物件選定さえ間違わなければそれほど恐れる必要のない投資法だと思っています。

むしろ他のどの投資法よりも安全で、安定しているとさえ思っています。

 

 

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出典:衝撃のアパート空室率 | 中古住宅とお客様の関係をしあわせにする会社|Renon×しあわせな家

 

不動産投資は「きちんとした物件」のオーナーにさえなることができれば勝負はつきます。

いちばんのクライマックスはいちばん最初にやってくるのです。

物件の取得の段階にアタマが冴えていて、おかしな物件に手を出さなければその後何十年にもわかって幸福感を得られます。

 

僕が言っている「きちんとした物件」というのは空室になってもすぐに決まるような物件のことです。

そして、毎月僕のフトコロにそれ相当のキャッシュフローをもたらしてくれるような物件のことです。

 

それは同時にお客さんのニーズを満たしてるような物件でなければなりません。

部屋探しをしている人から、「魅力的だ!」と思われるような物件でなければなりません。

 

そういう物件さえ取得してしまえばあとはこっちのものなのです。

 

この最初の段階の物件選定がいちばん重要であり、いちばんむずかしいのです。

それだけに物件選びをするときには慎重に、かつスピーディーにやらなければなりません。

 

みんな同じことを考えています。

不動産投資はレッドオーシャンになりつつあり、ライバルが多い業界なのです。

 

不動産であれば「何でもいい」というわけにはいきません。

ただ闇雲に物件の数だけ増やしても何にもならないのです。

 

質のいい物件をなるべく多く保有しないと意味がありません。

そうしなければ、遅かれ早かれその事業は失敗に終わることでしょう。

 

だから不動産投資をやる人は、良いパフォーマンスをあげてくれる収益物件を取得しなければならないのです。

ここが不動産投資の最大の山場です。

  

 

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出典:アパートローンは低金利の今が借り時!| マンスリーレポート|アパート経営・土地活用の知恵袋

 

ここ数年、うちの会社は(2010年に法人になりました)新しい物件を取得に動いていません。

ときどきよく知ってる業者さんに声をかけたりはしているのですが、今は僕が「イイ!」と思える物件というのを見つけるのが困難な時期です。

 

政府のマイナス金利政策により、低金利で借りられるようになったことは百も承知です。

金利が高い時期に借金をするよりも、金利が低い時期に借金をした方がいいに決まってることは僕も承知しています。

 

だけど、いい物件があらわれない以上、どうすることもできません。

だから今は様子を見てます。

 

そういう我慢の状態がもう何年も続いています。

 

なぜ僕が新しい件の取得に動き出さなかったのか?

それは今はあまりにも不動産価格が高騰してしまい、投資に見合うような物件を探し出すことができなくなったからです。

 

不動産価格が高い時期に動き出すと必ず失敗します。

株式投資で言うところの『高値づかみ』をしてはいけないのです。

 

不動産価格も株価と同じように波のように変化します。

その時々の経済情勢に合わせて、高くなったり安くなったりします。

 

もしも高い時期に物件を取得してしまったら、その物件は一瞬にして「儲からない物件」になってしまうでしょう。

つまり利回りが低くなってしまうのです。

 

不動産は安い時期に物件を取得するから儲けを出すことができるのです。

 

もちろん東京のような一極集中の場所ならばキャピタルゲインを狙うことはできるかもしれません。

ご存知のとおり、東京の不動産はバブっています。

 

でもそれを狙ってきちんと利益を出せるのはプロの不動産投資家か業者だけです。

一般人がそういうギャンブル的な不動産投資はやるべきではありません。

 

それにそのやり方もいつまで通用するかわかりません。

ご存知のとおり、東京の不動産価格は異常な水域にまで達しています。

それだけ人気があり、人が集まり、需要があることは理解できます。

 

だけど投資利回りが3%とか4%とかのワンルーム・マンションが売れてゆく現象を見て、僕は恐怖に慄いています。

不動産投資というのは株や投資信託といった紙の資産の投資と違うのです。

 

空室も発生するし、修繕費もかかります。

自然災害の影響も受けるし、滞納も発生するかもしれません。

 

取得時には不動産取得税、保有してるあいだは固定資産税、おまけに売却するときに利益が出ていればその利益に対しても税金がかかります。

部屋を決めるためにはリフォームをしなければならない局面も出てくるでしょうし、客付けしてくれた営業マンには広告料も払わなければなりません。

 

何から何まで薔薇色の投資法ではないのです。

 

表面利回りで3%、4%というのは僕に言わせれば自殺行為以外の何ものでもありません。

東京だろうが、大阪だろうが、ニューヨークだろうが、ロンドンだろうが関係ありません。

利益をもたらさないものには投資をしてはいけないのです。

 

たとえ銀行から1%台の安い金利でお金を借りることができたとしても、、、

 

 

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出典:【積算価格】金融機関が担保評価に使う土地・建物価格。保守的に見積もる | 資産価値のある家を買う。マイホーム購入はミトミ

 

 

銀行はあまりそのようなことは気にしません。

だって実際に不動産投資をやる側ではないのですから。

 

積算価格さえしっかりクリアしていれば銀行は喜んでお金を貸します。

だから表面利回り3%、4%といったトンデモない物件にも融資を出しているのです。

 

でも銀行の融資がおりたからといってその投資が成功するとは限りません。

銀行は自分のことしか考えていません。

資産価値のある担保さえ取れれば、あとはどうなってもいい。

極端なことを言えば、そういう側面があります。

 

「融資が降りたからアパート経営も成功するだろう」なんて安易に考えたら、エライ目に遭いますよ! 

 

銀行は僕ら不動産オーナーが儲かるかどうかよりも自分たちが儲かるかとどうかの方を優先させます。

当たり前です。

こっちも商売ならば、向こうも商売なのですから。

 

新しめの建物で、良い立地条件の場所に建ってる物件であれば銀行の評価は高くなります。

そういう物件だったら銀行は喜んでお金を融資するでしょう。

 

でも銀行の評価が高い(=積算価格が高い)ということと収益物件として魅力的かどうかということはまた別問題なんです。

 

この辺りのことを誤解している人がたくさんいます、、、

 

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銀行が低金利で貸し出すようになって不動産価格はグングン上昇していきました。

当たり前です。

人気が高くなればなるほどモノの値段というのは高くなるものですからね。

 

反対に、人気が低くなればなるほどモノの値段というのは低くなるものです。

だから不動産人気が加熱すればするほど、不動産価格は高騰してゆくのです。

 

そういう高い時期に物件を取得してしまったらどうなると思いますか?

 

僕がここ数年、物件取得に動き出していない理由、少しはわかっていただけたでしょうか。

要するに今は不動産投資界隈はレッドオーシャンの状態になってるんです。

あまりにもライバルが多くて価格が釣りあがっちゃってる状態なんです。

 

今、動き出したら、絶対に高いモノを買う『高値づかみ』をする事になるはずです。

そうなったら不動産賃貸業で儲けを出すことは困難になるはずです。

 

逆に僕はここ数年、どんどん物件を売却していっています。

現在、我が社は5棟の物件を保有しているのですが、一時期は10棟まで物件の数を増やしました。

 

そのうちの半分を売却したのです。

「今ならめっちゃ高く売れる!」ということがわかりましたからね。

 

だから、うちは札幌にあるいくつかの物件をめっちゃ高値で売却することに成功しました。

どの物件も驚くほどの高値で売れました。

僕が取得したときよりもはるかに高い値段で売れました。

 

信じられますか?

取得してから何年も経っていたのに、その取得したときの値段よりも高く売れるんですよ。

 

自動車で考えてみた場合、それがいかに異常なことかわかると思います。

普通は取得したあと、モノの値段って下がってゆくものですよね、、、

 

それだけ日本の不動産価格は現在、異常なことになってるってことなんですよね。

うちの会社の物件がそんなに高い値段で売れたということは、『そんなに高い値段で買った人がいた』ということです。

 

そういう異常な時期は静観するに限ります。

新しい物件の取得に乗り出す時期ではありません。

 

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出典:不動産価格の推移とは?グラフと指数から見通しを予測しよう | 横浜大家の不動産投資ブログ

 

 

僕が取得したときよりも高い値段で買った人が、その物件から僕よりもキャッシュフローを得ることはまずないと思います。

だって僕が手放したということは「パフォーマンスがいまいちだなぁ・・・」と思って手放してるわけですからね。

 

パフォーマンスのいい儲かるような物件をわざわざ手放すと思います?

 

その人は僕が取得した値段よりもはるかに高く買っています。

・・・ということは、間違いなく僕が保有していた頃よりも儲かってないはずです。

その人はそういう儲からない物件に手を出してしまったのです。

 

僕が取得に乗り出したくらいですから、物件そのものは悪くないものです。

RC造だし、築年数もまだまだ新しいし、立地条件だって悪くない。

それでもパフォーマンスがいまひとつだったのは、投資利回りが低かったからです。

 

その僕が「利回りが低いなぁ」と感じていた物件をもっと利回りが低い価格帯で購入した人がいた。

早い話がそういう話です。

 

そういう状態が今、日本のあちこちで起こっているのです。

そういう時期に新規物件の取得に乗り出すべきだと思いますか??

 

僕の物件を取得した人はきっと今ごろ、「失敗した・・・」と思ってることでしょう。

 

不動産投資はいつも悪者扱いされます。

「投資の中でいちばん危険な投資法だ」という意見が圧倒的です。

 

でも僕は思います。

本当に怖いのは「自分で何をやっているかわからないまま不動産投資をはじめること(人)」なんだ、と。。。