サカモトハルキの哲学

北海道で5棟74室+月極P24台の大家やってます。2010年12月より法人化(10期目に突入!)。奥さんと中2小5男子と猫と自由にのんびり暮らしてま〜す!

おぼえておいた方がトク! 僕が積算評価よりも収益還元評価のほうが大切だと思う驚きの理由とは?

  

 

銀行は融資の審査の際に物件の積算評価をやたら気にします。

だから積算価格の低い古い物件などへはなかなか融資したがりません。

 

ここが不動産投資のジレンマです。

…というのも、不動産投資は一般的に築年数が古くなればなるほど物件価格が安くなり、利回りが高くなるものだからです。

 

ちなみに積算価格というのは不動産の価格を「建築費+土地値」で算出したもののことです。

だから建築費が2,000万円で、土地値が3,000万円だったら、積算価格は5,000万円という事になるというわけです。

 

ここ最近の不動産投資はその物件が「ニーズがある」とか「空室になってもすぐに決まる」といったファンダメンタルなことよりも、「数値」といったテクニカルな視点のほうを優先させる傾向がある。

 

ここがジレンマを生み出している原因になっています。

 

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出典:https://incomlab.jp/the-estimate-price-1447

 

 

僕は不動産投資をやってメシを食ってる人間ですが、「積算価格よりも儲かる物件の方がいいだろう」と考えるタイプの大家です。

自分が住む家だったらなるべくグレードが高いほうが気分もいいかもしれません。

だけど不動産投資は商売です。

 

商売だから何よりもいちばん大切にしなければいけないのは『儲け』のはず。

だから積算価格を重要視する最近の不動産投資のトレンドに僕は首を傾げているのです。

 

僕に言わせればそれは商売でもビジネスでも何でもありません。

ただ単に「数字」を見てるだけに過ぎない。

商売というのは電卓だけ見ていても儲かりはしないのに、、、

 

立地条件とか、賃貸需要とか、日当たりとか、臭いとか、雰囲気とか、etc・・・

不動産投資をやるうえにおいてはそういう「数字に置き換えられない部分」ってものすごく大事な部分になります。

 

銀行はそんなこと考えないですよね。

「臭い」なんか査定するときに気にしないでしょ。笑

 

でも部屋探しをしているお客さんは気にするんです。

となりに焼き鳥屋とか焼肉屋があったりすると、「ニオイが気になる」と言ってその物件を敬遠したりするかもしれないのです。

もしもお客さんから敬遠されたら、空室が続くことになります。

それは商売にとって死活問題になります。

 

ところが積算価格を重視して物件選びをすると、そういった数字に置き換えられない部分は無視される(あるいは軽視される)恐れがあるのです。

 

もちろん建物も土地も申し分ないものであるに越したことはありません。

でも申し分ない物件を取得したからといって不動産投資が成功するとは限らないのです。

 

ここが不動産投資のむずかしいところでもあり、おもしろいところ。

そして、ここが不動産投資をこれからやってみたいと思ってる人が誤解していること。

 

資金繰りに行き詰まる大家さんの物件というのは意外に積算評価の高い『良さげな物件』を所有していることが多いです。

なんか不思議だと思いません?

 

築年数もまだまだ新しく、外観もオシャレで、設備もバビッとしている、、、

そんな誰もが羨むような物件を所有しているのに、どうして行き詰まるんでしょうか?

 

これは多くの人が誤解していることなのですが、そういう誰もが羨むような物件=儲かる物件というわけではないのです。

古くてボロボロの物件を保有していたから資金ショートしたというわけではないのです。

 

「そこそこイイ物件」ってやつが曲者なのです。

 

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出典:https://incomlab.jp/real-estate-investment-loan-interests-169

 

 

なぜそんなことが起こるのでしょうか。

それは電卓(数字上のこと)と、目の前の実際の商売とをごっちゃにして考えてしまったからだと僕は思っています。

 

不動産投資においては数字には現れてこない、目に見えない部分こそが重要なのですが、数字にばかり目を奪われてしまい、そこが見えなくなってしまった。

そこに目を向けることができなければ、大きく判断をあやまることになります。

 

積算価格ばかりを気にしていると不動産賃貸業はうまくいかないのです。

銀行は喜ぶかもしれませんが、銀行が喜ぶような物件=不動産オーナーが喜ぶ物件じゃないのです。

 

結局、銀行というところは条件に合致すればお金を貸します。

『積算評価』とか、『属性』とかを見て判断します。

 

なかには収益還元法(その物件がいくらの儲けをもたらしてくれるのか)で評価してくれる銀行も中にはありますが、ほとんどの銀行はそれよりも数字だけを追いかけています。

「土地の評価額がこれぐらいで、、、」とか、「建物の担保価値がこれぐらいで、、、」といった部分で判断することが多いです。

 

そこにその周辺地域の雰囲気とか、ニオイとか、大家さんの人柄とか、管理会社の担当者の優秀さ、etc・・・といった数字にあらわれてこない部分で融資を出す・出さないを判断する銀行はほとんどいません。

 

もちろん審査の際に積算評価や属性にこだわるのは理解できます。

僕だってさすがに掘立て小屋みたいなオンボロ・アパートに「1億円も融資しろ」なんて無理難題を言うつもりはない。

無職やフリーター、ニートといった属性の悪い人に億を超える貸付ができないことも理解できます。

 

ただ「オーナーに儲けをもたらしてくれる物件=銀行が融資したいと思う物件」ではないことだけは理解しておかなければなりません。

でも銀行の硬いアタマを柔らかくするのは容易なことじゃないです。

 

 

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出典:【2019年版】不動産投資ローンの金利相場|低金利で借りるための実践的な方法とは | MIRAIMO | 不動産がもっと楽しくなるメディア

 

 

つまり何を言いたいのかというと、銀行から融資のOKが出たからといってそれがイコール成功ではないということ。 

安心してはいけないということ。

 

銀行が電卓を叩き、積算価格の条件がクリアになっただけの話で、実際にその物件がきちんとみなさんのポケットに毎月、安定収入をもたらしてくれるかどうかはまた別の話なんです。

 

銀行が融資を見送った案件の中にもグッドな物件もいっぱいあると思います。

銀行が融資した物件=儲かる物件ってわけでもありません。

 

ここから先はそのオーナーの『目利き』の領域に入っていきます。

正解は誰にもわかりません。 

 

ただ商売というのは電卓からは見えてこない要素も多分にある、ということだけはおぼえておいた方がいいと僕は思います。

 

 

 

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