サカモトハルキの哲学

北海道で5棟74室+月極P24台の大家やってます。2010年12月より法人化(10期目に突入!)。奥さんと中2小5男子と猫と自由にのんびり暮らしてま〜す!

意外と知らない人も多い! 不動産投資で経費で落とせるものと注意点について

もしもサラリーマンの方で家賃収入がある人は、確定申告書には会社からもらっている給料の金額を書き込む「給与所得」と、不動産投資から得られた「不動産所得」の両方を書き込む必要があるよ。

 

この2つの所得を確定申告し、きちんと税務署に届け出なければいけないんだ。そして、この2つの所得を合算した金額によって所得税の計算がなされる、、、

 

だから、たとえば給与所得が400万円で、不動産所得が200万円だったら、この2つを合算して600万円に対して課税されることになるんだ。

これを『損益通算』というんだ。

 

 

ただし、この「所得」というものは「収入」とは違うんだ。収入からさまざまな経費を引いたものが「所得」ということになる。だから経費が多ければ多いほど、所得が少なくなる。所得が少なくなると、当然税率も低くなる。

 

これが超過累進税率というものだよ。詳しい内容は国税庁のホームページを参照してね!

 

www.nta.go.jp

 

 

僕が不動産投資(アパート経営)を選んだ理由の一つは、他に比べて経費がいろいろ認められているからなんだよ。

 

不動産投資の必要経費としては主にこんなのが認められている。

 

・税金(固定資産税など)

・保険料(火災保険料など)

・管理会社への管理委託手数料

・税理士への報酬

・減価償却費

・修繕費

・ローンの金利

・通信費

・車両費

・広告宣伝費

・書籍代

・飲食代

・旅費

・青色申告特別控除

・etc、、、

 

結構いっぱいあるでしょ! さらに僕みたいに法人成りをすれば、自分や自分の家族に給料を払うことによって「役員報酬(人件費)」という経費もある。

 

こんなにたくさん経費が認められる投資ビジネスってそうそう無いよ。たとえば株式投資には減価償却なんてないし、工事費なんてものもない。

 

「投資信託にかける保険」なんてないでしょ? 「三井物産の株を原状回復工事する」なんてことないでしょ?

一般的に『紙の資産』と呼ばれている投資法は、不動産投資みたいにたくさんの経費が認められていないんだよ。だから、あまり税制上の優遇措置みたいなものがない。

 

つまり、儲かったら儲かった分だけ税金でもっていかれちゃうんだよ!

ちなみに、給与所得にもほとんど経費は認められていない。まったくないわけじゃないんだけど、不動産投資に比べるとほとんどないんだ。

 

だからもしも年収が高い人で、株式投資なんかでも配当などの儲けがかなり出ちゃった人は相当高い税金を払うことになっちゃうんだ。経費がほとんど認められていないからね、、、

この辺りも不動産投資のいいところだよ! 

 

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しかも、不動産投資の場合は損益通算ができるので、もしも不動産投資のほうでマイナスが出た場合は勤め人の人だったら給与所得と損失を通算できる。つまり、税金が安くなるんだよ。

 

これは年収の高い人にとっては助かる話だと思う。株式投資の場合は損益通算ができないんだ。

だから年収の高い人は損失を通算できないから、株式投資のほうで損失が出たとしても、給与所得からマイナスを引くことができない。

 

給与所得のほうには丸々税金がかかってきちゃうんだよ。

 

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不動産所得にかかる税金は、『(収入ー経費)×税率』で算出される。

だから経費が多ければ多いほど税金が少なくて済むんだよね。

 

たとえば、株式投資。

個別株でも投資信託でも何でもいいんだけど、株式投資で儲けが出たら、その分に約20%の税金がかかるよね。

 

それに対する節税対策はほぼ無いに等しい。

NISAとかつみたてNISAとかはあるけど、枠が限られてるよね。

 

それに対して不動産投資の場合は結構、経費で落とせるものがたくさんあるんだ。

やっぱり不動産投資は投資というよりも、事業・ビジネスなんだよね。

 

だから政府としても、「事業をやってくれているんだから優遇しよう」って話になるんだと思う。

大きなお金が動くから、日本全体の経済にとっても影響があるからね。 

 

たとえば、こんなのが経費になる。

 

・固定資産税

・保険料

・支払利息

・物件の水道光熱費

・業者への管理料

・不動産関連のセミナー参加費、本代、飲食代

・物件視察の交通費

 

 

ちなみに、

 

 

・自宅の家賃

・自宅の水道光熱費

・自宅の(ネットやスマホの)通信費

・車両代

 

 

これらは事業用と家庭用で按分計算して、事業用の部分だけは経費計上していいことになってる。

その際には床面積、使用時間、使用回数などが絡むので要注意!

 

法人になれば話はまったく違ってくるけどね。

しかも『良い方』に話は違ってくる。

 

法人には個人よりはるかに税制面で優遇されているんだ。

 

だけど、節税もやりすぎることは良くないと僕は思ってる。

これは銀行の融資担当者もいつも言ってる。

 

税金を払いたくないからといって無理して経費を大きくすることはあまり賢いやり方ではないよ。

なぜなら、それをやると決算書の内容が悪くなってしまうから。

 

赤字になれば税金を払わなくても済む。

だけど、銀行はそれを見ている。

赤字のところに銀行はお金を融資したがらないからね。

 

そうなると、次の物件を取得するときに断られたり、枠を減らされたりして苦労することになる。

税金をケチったがばかりに事業全体にマイナスの影響を与えかねないんだ。

 

だから、「わーい、税金を払わなくて済んだぞー!」ってぬか喜びだけはしないように注意しようね。

 

 

・税金を減らすことが目的ではない

・税金は経費のうちの一つ

・所得を減らすために無駄遣いしない

・赤字のままだと銀行からの評価も悪くなる

・融資が出なければ物件を取得できない

・税金対策はしすぎない

・適正な範囲でとどめる

・払うものは気前よく払う

 

 

これが僕の税金に対する考え方。

やっぱり税金をまったく払っていないと、銀行からの評価も低くなってしまうんだよね。