サカモトハルキの哲学

北海道で5棟74室+月極P24台の大家やってます。2010年12月より法人化(10期目に突入!)。奥さんと中2小5男子と猫と自由にのんびり暮らしてま〜す!

気づいてますか? 不動産投資においてグレードが高い物件=うまくいくとは限らない驚きの理由

ここ数年の不動産投資のトレンドと真逆のことを言うようだけど、ぼくの感覚からすると『東京都港区の物件だから大丈夫』とか、『RC造だから大丈夫』とか、『築10年以内だから大丈夫』というのはないね。笑

 

『銀行が好むような物件=オーナーにとっておいしい物件』じゃないしね。積算価格が高い物件は、銀行は喜ぶかもしれないけどね。「銀行は!」ね。笑

 

グレードが高い物件で、高属性の人を相手にしたほうが資金繰りが悪くなる場合も確実にあるよ。

 

属性の高い人は、「それなりの部屋に住みたい」と思ってるからね。

そのためにそこそこ高い家賃を払ってるわけだしね。

 

僕が「そこそこの物件」を好む理由は、リフォームや設備にお金をかけなくてもいいから。

ターゲットにしている層が高属性転勤族じゃないから、大東とかとも被らない。

 

そういう人たちは部屋のグレードも気にするから、それに合わせようとすると、コストがかかり過ぎちゃって商売にならないんだよね。

 

 

 

 

それにしても春先をめがけた新築アパートがボンボン建ってるね。

でも34年前に完成したばっかりのまだまだ新しいアパートの空室も出はじめてる。

そりゃ、同じような家賃だったら新築の方にいくよね・・・

 

しかもその新築も4年経ったら苦しくなるというね。

高属性の人をターゲットにした賃貸経営はホント大変だなぁ・・・

 

ただでさえもパイ(人数)が少ないのに、それを築浅物件の大家さん同士で取り合い。

さらにそこに新築物件のオーナーも食い込んでくるという地獄絵図・・・

 

まさにレッド・オーシャンだね。

 

ちなみに僕はレッド・オーシャンにはそもそも近づかない主義です。

常にブルー・オーシャンのところばかりを狙っています。

 

うちの物件はどれもこれもみんなが忌み嫌う低属性・低家賃の物件ばかり。

でも会社は黒字で逆に困ってますよ

 

それにしても、オーナーに新築アパートをバカ高い値段で建てさせるビジネス・スキームの会社、よくもってるよなぁ。

あそことか、あそことか・・・

 

よく続いてると逆に感心しちゃうわ。

この低金利と、銀行の不動産への積極融資の影響で、きっと新築アパートを契約した人がいっぱいいたんだろうな・・・

 

でも、そのスキームもいつまで持つかな。

もしも契約件数が少なくなってきたら、一気にすべてが崩壊するよ。

 

『ハウス・オブ・カード(砂上の楼閣)』ってやつね・・・

 

 

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僕なりの空室対策と安定的な家賃収入を得る3つの秘訣はこんなカンジ。

 

① 低所得者層をターゲットにする

② 最初から最低家賃なので、それ以上家賃を下げなくても決まる

③ 彼らが好むような物件を買う

 

 

僕はレッド・オーシャンでは絶対に勝負しない主義なんです。

ほとんどの人が「高属性」「築浅」「都会」「オシャレ」「充実設備」etc・・・

 

そういうハイ・グレードな物件を好んでいるのなら、僕は逆に行きます。

ライバルがいない分、ブルー・オーシャンが僕を待っていてくれます。

 

それが本当の『安定的な賃貸経営』ってやつじゃないッスかね?

 

 

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