たとえ「いい物件」が目の前に出てきたとしても、融資が降りなければ意味がない。
— Haruki (@sakamoto2haruki) 2019年9月16日
いちばん大事なのは「果たして銀行から融資してもらえる人なんだろうか？」ということ。
不動産投資の世界は早い者勝ちの世界
いい物件はあっという間に取られちゃう。
自分の属性などを今のうちにチェックしておこう。
アパート経営に限らず、どんなビジネスをやるうえにおいても最も大切なことは『資金調達』だよね。これは商売をやっている人なら誰もが納得してくれるはず。
資金調達こそが最も重要なことであり、最大の難関でもあるんだ。
資金調達というのは簡単に言ってしまえば「どうやって銀行からお金を借りられるか？」ということだよ。
元手をほとんど掛けずにスタートできる商売なら銀行借入に頼る必要はないけど、そういった商売というのはほとんどないよね。
たいがいの事業というのはそれがラーメン屋であれ、美容室であれ、エステ・サロンであれ、etc、、、、銀行借入を必要とするもの。
でも銀行はすべての申し込みに応えてくれるわけではないんだ。ましてや『新規事業』ともなれば、ますます融資を渋るだろうね。
だから商売をやる人間というのは常に資金調達のことを意識してビジネスをやらなければならないんだ。
僕が選んだ不動産投資・アパート経営という商売も、もちろん銀行借入を必要とする商売だよ。というかこの商売の場合、銀行借入が商売の『きも』になると言っても過言ではないよ。
アパートというのは高額なものになる。ちょっとした規模のものになると平気で何千万円とかするんだ。やっぱり『不動産』を取り扱うわけですからそれだけ大きなお金が動くんだよね。
それだけ大きなお金となると借りる方も大変だけど、貸す方も大変だよ。
もしも資金が回収できずに融資が焦げ付きでもしたら、大変なことになるからね。
ラーメン屋や美容室の内装工事や運転資金なんてたかが知れてるよ。数百万円、せいぜい1,000万円といったところだろう。
でもアパート経営の場合はそういう規模の話じゃなくなってくるんだ。1,000万円以下のアパートなんてほとんどないよ、あったとしてもすごく小さな物件になっちゃう。
やっぱり、ある程度のキャッシュフローを生み出す収益物件となると、それなりの値段がするもの。
となると、お金を貸す側も慎重にならざるを得ないという話になってくるんだよね。
世の中が不景気になり、経済が下降線をたどり始め、銀行が貸し渋るようになってきたら、いよいよチャンスだと僕は思っている。
そして、そういう時以外にいわゆる『おいしい物件』をゲットできるチャンスはほとんどないと思っている。
そういった意味で、僕は今の経済情勢をじっと見つめています。
みんなが殺到してる状況ということは、まだまだ本格的に融資が閉まってないということ。
・・・ということは、まだまだ物件価格は高いということ。
問題なのは『いい物件が出はじめたとき、果たして銀行から融資してもらえるのか？』ということ。
実はそっちの方がはるかに重要。
「銀行が貸し渋るようになったらいい物件が出てくる」ってことは、逆に言えば銀行から融資を断られやすい状況だということ。
実績、属性、連帯保証人、物件の価値、金利・・・いろんなことを考えなきゃね！
銀行の人はよく『本部と闘う』という言い方するよね。
各支店の担当者や支店長は審査通したいんだけど、本部の審査部がダメっていうパターンもあるんだ。
だから融資担当者を困らせないような物件を持っていかないとね。
まあ、それがいちばん難しいんだけどさ。
銀行の人が喜ぶような物件っていうのは結局のところ担保評価が高いような物件ってことになるよね。
新しくて、RCで、都会で・・・・ってな話になる。
だけど、そういう物件って利回りが低いんだよね。
物件価格が高くなっちゃうから、どうしても利回りが悪くなっちゃう。
だけど、利回りは高いけど、ボロボロの木造アパートを持っていくと、「担保評価が・・・」って話になって結局融資を断られちゃう。
この辺りはとてもむずかしいところだと思う。
僕は結構古い物件を好んで購入するようにしている。
新築とか築浅には興味がないんだよね。
だからいつも銀行とケンケンガクガクの協議をするハメになる。
よく今までの物件、融資の審査が通ったと思うよ！笑
日本では積算評価(土地と建物の原価)とよばれる不動産の資産価値を重視するよね。
銀行の人も積算評価でばかり物件を見てるところがある。
でも一番重要なのは収益還元法だよ。
キャッシュフローだよ！
どんなに立派な物件でも、儲からなきゃ意味ないよね。
すっかり不動産投資＝キケンという話になってるけど、銀行は不動産が大好きです。
開業資金や株や投資信託の購入目的にはなかなか融資しないけど、不動産の購入目的ならば話は別。
銀行は誰よりも用心深いし、慎重。
だから彼らは不動産を求める。
なぜなら「不動産は価値がある」と解釈しているから。
銀行は5,000万円分の投資信託よりも、5,000万円分の不動産の方が安全だと思っている。
それがどんなに将来キャピタルゲインが得られそうな優良なファンドだとしても…
だから「投資信託を購入したいので5,000万円貸してください」という人は門前払いなのに対して、「不動産を購入したいので5,000万円貸してください」という人の話は聞いてくれる。
「新規事業資金3千万円貸してください」という人にも銀行は滅多に融資しない。
でも、「不動産を担保に！」と言えば話は変わってくる。
不動産、不動産、不動産…
とにかく銀行は不動産が大好きなんだよね。
不動産投資はこの銀行の特性というものを利用し、自分に有利に働かせることができるんだ！
不動産投資で物件を購入するための最大の難関は銀行融資です。
— KOJI@楽待新聞コラムニスト (@potetocotto) June 21, 2019
今は本当に厳しいので、ますますハードルは高くなっています。そのハードルを越えても、変な売主さんだとそのにもハードルがある事を忘れてはならない。決済するまで、何が起こるかわからないのが、不動産投資です。 pic.twitter.com/84r22Fesey
代表者個人が不動産投資していて、経営する会社で融資（特に公庫）を申し込む場合、その投資物件の金融機関側の評価額が担保額を下回っている（いわゆる担保割れ）場合や収支がマイナスになっている場合、融資金額が減額される場合があります。
— 若林哲平🌱StartUp×資金調達 (@wakaba_office) September 6, 2019
不動産投資をされている方はどうぞご注意を‼️
不動産投資の融資の際には、銀行には飛び込みではなく不動産会社の紹介で行った方がいいよ。
— サカモトハルキ (@sakamoto1haruki) November 25, 2019
銀行にとって彼らはタダでお客さんを見つけてきてくれるありがたい存在。
だから、できる不動産会社の営業マンは銀行員とツーカーな間柄を構築してるものです。https://t.co/Ixv7VWaBoX
紹介できる仲良しの金融機関をひとつも持っていない不動産会社の営業マンは避けた方がいい。
— サカモトハルキ (@sakamoto1haruki) November 25, 2019
普通だったら１行か２行と関係を構築しているもの。
銀行は信用できない相手と取引をしません。
銀行と良好な関係を築いている営業マンはそれだけで、「それなりにやってる人」ということになる。
個人で銀行借入をする場合は基本的には連帯保証人を求められる。
— サカモトハルキ (@sakamoto1haruki) November 26, 2019
ただし、団信に加入すれば求められないケースもある。
場合によっては親や配偶者を連帯保証人にすることもあります。
だから不動産投資をやる人は普段からまわりの理解を得ておく必要があります。https://t.co/4RCQgJjkOG
団信は万が一、死亡した場合、借金がチャラになるというもの。
— サカモトハルキ (@sakamoto1haruki) November 26, 2019
これに入ると連帯保証人を立てなくてもいい場合もあるけど利息は高くなる。
法人成りして自分が連帯保証人になれば奥さんを連帯保証人にしなくてもOK🙆♂️
法人と個人はまったく別人格なんです。
僕の会社なのに僕とは別の存在になるんです。
不動産投資でスムーズに２棟目、３棟目…と規模を拡大するには？
— サカモトハルキ (@sakamoto1haruki) December 4, 2019
・銀行は総合的な返済能力のあるなしを見るので最初の段階で簡単に会社を辞めたりしない
・とにかく「実績」を見られるのでスタートの段階で低利回りの物件には手を出さない
・最初の物件の借入期間を10年とかの短い設定にしない