もし良い利回りの物件が見つけられないのだとしたら、それは『今は動くべきタイミングじゃない。やめておけ』というサインです。
— サカモトハルキ (@sakamoto1haruki) 2019年10月19日
不動産価格は波のように変化します。
動いてはいけない時期というものがあります。
僕はこの5年間、一棟も物件を取得していません。
むしろ売却ばかりしています。
ぼくは東京で物件を所有したことないし、所有しようとも思ってないんだけど、6%はさすがキツイんじゃない？
どんなに都心だとしても。どんなに築浅のオートロックだとしても。
不動産投資で6%って…
別に賃貸需要がまったくないような限界集落でやるわけじゃないんだから、そこそこの地方のそこそこの古さのいい物件というのも出てくる可能性だってあると思うけどね。
そのときの経済情勢にもよるしね。
たぶん東京限定で物件を探してる人は6%とか5%という数字に慣れちゃってるんじゃないかな。
それが当たり前、それが普通…ってカンジになっちゃってるんじゃないかな。
ブログで利回り15%の話書いたら、がっつり怒られたことあるもん。
5%の世界に目が慣れちゃうと、15%の世界は「ありえない」ということになっちゃうんだ。笑
僕は事業だと思っているけど、もしも不動産投資が投資だとするなら、やっぱり『利回り』って重要になってくるよね。
株などの配当の場合5％もあれば「高いほうだ」ってことになる。
でも不動産投資で5％は「低いね・・・」って話になる。
僕は少なくともその2倍3倍の利回りが得られる物件じゃなきゃ動かないよ。
その代わりリスクもある。
最終的にはここをどう考えますかという話になってきます。
僕のフォロワーさん、ブログの読者さん、あるいは検索エンジンなどでたまたまたどり着いた人、etc…なんでもいいけど、これだけは言っておきます。
とにかく東京都内だろうが何だろうが新築ワンルームマンションの不動産投資には近づくな！
以上、終わりです！笑
「東京は人口流入が著しい。だから今後も入居率を90％以上キープできる。価格も上昇してゆく」と言ってるツーブロック・ゴリラのワンルーム屋さんの口車には絶対に乗らないように！
表面利回り4%の物件に何千万円ものローンを組むというのは、安全バーのないジェットコースターに乗るようなものです。
表面利回りと実質利回りというのは違うんだよね。
管理会社に払う管理費、客付してくれた業者に払う広告料、固定資産税、修繕積立金、入居者が退居した後の部屋のリフォームや清掃、そして次の入居者が決まるまでの期間、etc・・・
表面利回り4%・5%で商売として成り立つと思います？
なぜ、それがわからないんだろう？？？
逆に、投資家から敬遠されそうな古い物件は安値で販売されるよ。
さらにそういう古い物件のオーナーは、「早く手放してしまいたい」っていう気持ちでいるから、値引き交渉もしやすいんだ。
だから、より高い利回りが期待できる。
人と同じことやってたって勝てないんだよね。
誰だって都会で駅近で新しくてオシャレな物件欲しいもん。
でも、そういう物件は全然、儲からないんだよね・・・
投資用にしろ、居住用にしろ、区分所有の『修繕積立金』って世の中がインフレになってきて、材料費や人件費、工賃なんかが軒並み高騰してきたらどうするんだろう。
「いざとなったら売却すればいい」って言ったって、そう簡単な話じゃないよね。
もしもここ数年の不動産価格高騰期に低金利に釣られて取得してしまっていたら・・・・下手したら逆ザヤだよね…
インフレになったら不動産価格も今よりももっと上がるから大丈夫！ということなのかな。
でもそれも実際のところはわからないよね。
唯一わかっていることは、『モノというのは年数が経つごとに劣化する』ということだけ。
大規模修繕工事はだいたい15年ぐらいおきに発生すると言われています。
もちろん、僕がやってる一棟モノの不動産投資でも大規模修繕工事はかかるよ（やっぱり15年くらいペースで）。
だから僕は15～18%とかの利回りの出ない物件には手を出さないようにしているんだよ。
それ以下だと、採算が合わなくなるんだ。
そしてそれを複数保有して、それら複数の物件たちが稼いでくれるキャッシュフローの中から修繕費をプールしてゆく戦略を取っているんだ。
利回り4～5%じゃなくてね・・・
利回り4%だったら、東京だろうが、大阪だろうが、札幌だろうが、手残りはちょぼちょぼだと思うよ。
あるいは、マイナスかな…
大家として4階建てのアパートに足場を組んだだけで目ん玉が飛び出るような金額がかかることを僕は知っている。
だから、足場どころかゴンドラで大規模修繕しなければならないタワマンを買おうなんて発想には到底なれません。
よく買おうと思うよなぁ・・・
これからはタワマンだけでなく区分所有MSは住居目的だろうが、投資目的だろうが危ないな。
修繕積立金、どう考えても足りないって。。。
最初からかなり高額な修繕積立金を払ってるんだったら、その範囲内で間に合うかもしれないけどさ。
それもわからない。
人件費や資材も今後高騰するだろうし・・・
東京都内のいい立地のワンルーム・マンションだったら見に行かなくても購入してOKだって？
頼むぜベイビーってカンジだね・・・
「不動産投資未経験です。東京のワンルーム表面利回り4%ですが、どうですか？」と僕に聞かれても困る。
— サカモトハルキ (@sakamoto1haruki) September 14, 2019
空室、修繕費、滞納、税金、その他トラブル、借入金利、etc…
いろいろ総合的に考える必要がある
チャレンジするのは大事。何もしないよりはマシ。
だけど『無謀』であってはいけないと思います。
表面利回り4%だと実質利回りは2%とかでしょうか。それでも価格維持出来たとしてですけど。購入時にはプレミア価格で2割乗ってる上に家賃は確実に下がるので当然物件価格も下がります。そうなるとマイナス〇百万。普通預金に預けている方がリスクないのでましとなります。
— 不動産職人 (@fudosanshokunin) June 15, 2019
利回り得る投資は長期投資。不動産投資と同じ。仕入れが安くないと大損が待ってる。
— どっかの社長 (@hk_tokyo555) September 6, 2019
RCのメリットは耐用年数が長いので長期借入がしやすいこと
— サカモトハルキ (@sakamoto1haruki) November 11, 2019
デメリットは物件価格が高く、維持費・固定費（固定資産税など）も高いので利回りが低くなるということ。
個人的な意見としてはあくまでも『実質利回り』にこだわるべきだと思います。
満足感よりも利益の最大化を！https://t.co/ZLpTOKYPsj
不動産投資はあくまでも事業だから、物件の美しさよりも『…で、結局手残りいくら？』を優先すべき。
— サカモトハルキ (@sakamoto1haruki) November 11, 2019
いちばん良いのはグレードもそこそこで手残りも多いような物件と出会い、銀行からなるべく長期で借りられる良い条件をひっぱり出すこと。
その両方が揃わなければ今は手を出さない方がいいと思うよ👍
規模を拡大したい場合、区分所有だけだとむずかしいよ。
— サカモトハルキ (@sakamoto1haruki) November 16, 2019
何十戸単位で購入できる人ならアリだけど、それだとあまりにも効率が悪い。
ほとんどがRC造なので減価償却期間も長い。
だから節税効果も低くなってしまう…
ロットが少ないと投資効率が悪くなっちゃうんだ。https://t.co/CdJGrdBVO7
区分所有の場合、修繕積立金も発生しちゃうし、そのマンションの管理状況も気になる。
— サカモトハルキ (@sakamoto1haruki) November 16, 2019
過去に大規模修繕はやったのか？
それはいつどのレベルのものだったのか？
もし管理組合の積立金のストックが不十分だったら、次の大規模修繕工事で追加でさらに多くのお金を出費することにもなるかもしれない😥
区分所有が大流行りだけど気をつけた方がいいです。
— サカモトハルキ (@sakamoto1haruki) November 16, 2019
「修繕積立金」という区分所有以外の物件では発生しない余計な費用がかかるから。
不動産投資はただでさえもいろいろ経費がかかる。
それなのに、さらにキャッシュアウトするものがあったら手残りは全然なくなっちゃうよ💦https://t.co/RIcdVwwfKq
不動産投資は固定資産税、修繕費、管理費、清掃料などの経費がかかってきます。
— サカモトハルキ (@sakamoto1haruki) November 16, 2019
価格が安く、都心部のマンションは値上がりしているので、ついつい魅力的に見えてしまうかもしれないけど、修繕積立金のマイナス面に着目した方がいい。
実際、大規模修繕工事がいくらかかるかもわからないし…