サカモトハルキの哲学

北海道で5棟74室+月極P24台の大家やってます。2010年12月より法人化(10期目に突入!)。奥さんと中2小5男子と猫と自由にのんびり暮らしてま〜す!

不動産投資で物件選びをするときに見落としてはならない最重要ポイントについて

 

空室対策として「家賃を下げる」というものがあるけど、やり過ぎには注意だよ。

なぜならその分、手残りが少なくなるから。

 

そうなると保有してるあいだのキャッシュフローにも響くし、売却するときの物件価格にも影響してくる。

 

次に買う人は当然「その物件の利回り」を気にするからね。

 

もしも家賃を5,000円下げて募集したら、年間60,000円キャッシュフローが損失した事になる。

もし10%の利回りの物件だったら、60万円が吹っ飛ぶことになる。

8%なら75万円だ、、、

 

60万円っていったら結構な額よ!笑

 

f:id:orange345:20190929182049p:plain

 

「じゃあ、空室のままでいいのか?」という話になる。それも困る。大いに困る。

だから基本的には周辺相場と比べて差があって、なかなか部屋が決まらないなら家賃を下げるのも致し方ない。

 

賃貸経営はラクじゃないよ。笑

 

だから僕は家賃を下げなくても決まるような物件(それは決して「グレードが高い築浅物件」という意味ではない!)しか購入しないように気をつけている。

これも簡単ではないけどね。

 

あとゼロゼロで募集したり、気前よく業者に広告料を払ったりね。いろんな対策がとれることが不動産投資の魅力だよね。

 

日経平均株価やS&P500が暴落したら、こちらではどうすることもできないもんね。笑

 

 

www.rakumachi.jp

 

最大の空室対策は、何と言っても「そもそもリーシングに苦労するようなアパートには手を出さない」ってだよね!

 

これに勝る空室対策はない。

ただ「そういう物件の見分け方は?」と聞かれたら、非常に困っちゃう。

 

これは言葉にするのはすごくむずかしい。

そのために僕は不動産会社に修行したんだよ。

 

以前、誰かのツイートで「近くの大学や工場が移転したら部屋が全空になるから、部屋数の多いアパートはダメだ」という内容のツイートを見たような気がする

 

だから、そもそもそういう『何かに依存しなきゃ空室が埋まらないような物件』に手を出したらダメなんだよね。