サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。趣味で詩も書いてます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

物件選びで見落としてはならないポイント! 不動産投資で『立地条件』が重要な理由について述べます。

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不動産投資で物件選びをするときに最も重要で、最もこだわらなければならないことは『立地条件』だと僕は思っています。

なぜなら、建物の関することだったら後からどうにかすることができるけど、立地はどうすることもできないからです。 

 

「ここが気に入らないからあっちに移ろう」とか、「ここがおかしいからこういう風に変えよう」とかができないのです。

土地は動かすことができませんから。

 

たとえば東京都港区に不動産を持ってしまったら、東京都港区でやっていくしかありません。

そこからその不動産を札幌市清田区に移すというわけにはいかないのです。

 

だけど建物だったら後から変更がききます。

お金さえかければ外壁を塗りなおすこともできるし、部屋をリフォームすることもできます。

トイレの便座をウォシュレットに変えることもできます。 

 

人が嫌がる立地の物件は避けた方がいい理由 

『立地条件』とひと口に言ってもいろいろあります。

僕が言ってるのは単純なエリアの問題だけのことじゃありません。

もちろんエリア選びも重要ですが、その他の部分もいろいろひっくるめての立地条件を吟味しなくてはいけません。

 

・まわりの環境

・その地域の治安

・交通アクセス

・買い物便利な場所かどうか

・駅までの距離は?

・大学や会社までの距離は?

・騒音

・臭い

・etc・・・・

 

 

そういういろんな要素を総合的に考えて物件選びをしないとダメです。

 

どんなに建物が立派であっても、その物件が治安のあまり良くない地域に建ってたりしたらやっぱり部屋探しをしている人は敬遠するでしょう。 

もしも隣に焼き鳥屋が隣接していて、しょっちゅう煙とニオイを出してるような物件だったらやっぱり部屋探しをしている人は敬遠するはずです。

僕が言ってる『立地条件』とはそういうことです。

 

逆に多少古くても、まわりの住環境が良くて、交通アクセスも良好で、買い物も便利なところにある物件だったら入居者は「ここに住みたい!」と思うはずです。

プラス、部屋がきちんとリフォームされてたりなんかしたら、その時点でもう建物の古さなんてものは相殺されてしまうはずです。

 

だから賃貸経営をしたいと考えてる人は絶対にお客さんが敬遠しちゃうような立地条件の物件を購入してはいけないのです。

建物のグレードばかりに気を取られてまわりの住環境のこととかおろそかしてはいけないということです。

何千万円も銀行から借金をするんです。

きちんと目を光らせなきゃいけないのです。

 

 

部屋探しをする人はまず『場所』を気にする 

実際に物件を見に行ってみればある程度のことはわかってくると思います。

自分がその物件に住む立場になって考えてみればいいのです。

そうすればきっと気になるところとかが見えてくると思います。

 

その物件のとなりにどう見ても「そっち系の事務所」があったりすることなんかもあります。

そういう物件はやっぱり「こんなとこイヤだ」って思いますよね。

僕だったらそういうアパートには入居したくないと思います。

 

不動産投資をやる人はそういう物件には手を出してはいけないのです。

あとで必ず苦労することになりますから。 

 

だから必ず物件を実際に見に行くこと。

見に行って、周辺の状況を必ず自分の目でチェックすること。

そこで気になることがあったら必ず売買の担当者に確認すること。

場合によっては周辺住民に聞き込みをしてもいいし、売主や元の管理会社に確認してもいいでしょう。

土地は動かすことができないのです。

買ったあとで後悔しても後から動かしたり、変更したりすることができないのです。 

 

部屋探しをする人は、意外に『立地』を見ています。

 

利便な場所か?

環境はいいか?

交通アクセスはいいか?

 

だから不動産投資をやりたいと考えてる人は物件選びをするときにまず何よりも『立地条件』を最優先にすべき。 

建物がどうしたとか、内装がどうしたとか、設備がどうしたとかっていう話はあとからいくらでも変更がきく話。

だけど土地だけは動かせない。

 

 

最初から優良物件を保有しておけば最後もラク 

また、いい土地を手に入れておけば将来売るときもラクです。

 

いい場所であれば資産評価も高いの売却益で儲けることができてOK

建物を壊して更地にして駐車場経営をやってもOK

ハウスメーカーに売却してもOK

そこに新築のアパートを建築してもOK

 

立地がいい場所であれば何をやってもうまくいくものです。 

逆に立地の悪い場所は何をやってもうまくいかないものです。

 

みなさんの暮らす街にもしょっちゅう店がコロコロ変わるような店舗があると思います。

そういう店舗というのは立地に何かしらの問題があるのです。

だから何をやっても(どんな店がオープンしても)問題があるのです。

 

そういう場所に建ってる物件を手を出してしまったら不動産投資では失敗すると思って間違いありません。

不動産投資だって商売ですからね。 

 

だから僕は物件選びをする時に何よりも『立地』を重要視します。

 

建物はお化粧をすれば誤魔化すことができるけれど、土地はそういうわけにはいきませんからね。 

広げることも、形を変えることも、移設することもできない。

だから建物のグレードとかだけで判断しない方がいいですよ。

 

恋愛と一緒です。

ファッションや髪型といった外見はいくらでも変えることができます。

だけどその人の性格や人間性といったその人の本質的な部分は変えることができないのです。

 

投資用不動産は立地条件がすべてと言ってもいいくらいです。 

 

接道

奥行

間口

再建築できるか? 

ロードサイドか? 

etc・・・

 

 

そのすべてに問題のない土地に建ってる物件でなければ手を出すべきはありません。 

 

立地にこだわって物件選びをすると、保有してるあいだの賃貸経営もラクで安定します。

なぜなら空室になってもすぐに埋まるからです。

 

空室対策として「家賃を下げる」という方法もあるけど、安易にやり過ぎると命取りになりかねません。

なぜならその分、手残りが少なくなるから。 

そうなると保有してるあいだのキャッシュフローにも響くし、売却するときの物件価格にも影響してきます。

 

次に買う人は当然「その物件の利回り」を気にするものです。 

もしも家賃を5,000円下げて募集したら年間60,000円キャッシュフローが損失した事になります。

10%の利回りの物件だったら60万円が吹っ飛ぶことになる。

8%なら75万円・・・

 

60万円っていったら結構な額ですよ!笑

 

「じゃあ、空室のままでいいのか?」といったらそれも困る。

大いに困る。 

賃貸経営はラクじゃないのです。笑

 

だから僕は家賃を下げなくてもいいような物件ばかりを厳選して取得するように努めています。

それは決して「グレードが高い築浅物件」という意味ではありません。 

 

 

そもそも苦労するような物件に手を出してはいけない

 

www.rakumachi.jp

 

最大の空室対策は、何と言っても「そもそもリーシングに苦労するようなアパートには手を出さない」ってことです!

 

「何を元も子もないようなことを言っているんだ」とお叱りを受けるかもしれませんが、これに勝る空室対策はありません。

 

ただ「そういう物件の見分け方は?」と聞かれたら非常に困ってしまいます。

あまりにも要素がたくさんあり過ぎて・・・

これは言葉にするのはすごくむずかしい部分です。

そのために僕は不動産会社に修行したんだよ。

 

以前、誰かのツイートで「近くの大学や工場が移転したら部屋が全空になるから部屋数の多いアパートはダメだ」という内容のツイートを見たような気がします。 

僕が言ってる『そもそもリーシング苦労するような物件に手を出したらダメだ』というのはそういうこともひっくるめた話です。

 

何かに依存しなきゃ空室が埋まらないような物件には絶対に手を出してはいけません。

あと、部屋探しをする人が思わず敬遠するような要素を内包しているような物件にも手を出してはいけません。

 

もう一度、僕なりのチェック・ポイントを書いておきます。

これ以外にもいろいろありますが、ザッとこんなカンジです、、、、

 

 

・まわりの環境

・その地域の治安

・交通アクセス

・買い物便利な場所かどうか

・駅までの距離は?

・大学や会社までの距離は?

・騒音

・臭い

・接道

・奥行

・間口

・再建築できるか

・ロードサイトか否か

・etc・・・

 

 

 

 

まとめ

不動産賃貸経営をしていて何がいちばん嫌かって空室の発生ほど嫌なものはありません。

せっかく何千万円も借金して物件を購入して、恐ろしいリスクを背負ったというのに何ヵ月も空気に部屋を貸すことになるなんてことになるなんて・・・・

いったい何のために不動産投資なんてものをやっているのかわからなくなってしまいます。

 

不動産投資の醍醐味は家賃収入が入ってくること。

そして、その入居者のみなさんからいただく家賃が借金の返済をしてくれるところ。

 

だから僕ら不動産オーナーにとって『空室』というのはなんとしても避けなければいけないことなんです。

肝心かなめの家賃が入ってこなければ話にならない。

 

空室を埋める・・・・実はこれ、簡単そうに見えてそう簡単なことではないのです。

たくさんの大家さんがこの問題で頭を悩ませています。

 

日本は人口減少社会に突入しました。

アパートに入居するお客さんの数自体が少なくなっています。

そのわりにアパートはたくさんあります。

新築も次から次へと建築されています。

 

はっきり言って飽和状態です。

物件は余っているんです。

それだけに競争が激化。

だから賃貸経営ってむかしに比べてだんだん難しくなってきてるんです。

 

むかしみたいにそんなに儲からなくなってきてます。

不動産オーナーはそんな時代背景のなか、なんとか知恵をしぼってやっていかなきゃいけないのです。

 

空室の発生を回避するやり方はいろいろあります。

このブログのなかでも僕のこれまでの経験から培ったものをみなさんにご紹介させていただいています。 

 

でもそれやこれやの方法論やノウハウを駆使してもダメな場合というものがある。

これがいちばん厄介なパターン・・・

「何をやってもダメ」というのはいったいどんな物件だろう? 

そういう物件を選んでしまった人は何を間違ったのだろう?

 

以前、僕は不動産会社で賃貸の営業マンをしていたんだけど、そのときも「ありとあらゆる手を尽くしても一向に部屋が決まらない物件」というのはたくさんありました。

物件のオーナーもいつもため息ばっかり。

「どうして決まらないんだ!?」といつも怒りの電話をかけてきました。

 

僕ら営業マンを怒ったからって部屋が決まるわけじゃないんだけどね・・・

 

もちろん僕らも来店したお客さんに「こういう物件、ありますよ!」と勧めてました。

ネットにも出してるし、雑誌にも出してる。

店頭に物件資料を貼ったりもしてる。

だけれども一向に案内に結びつかないのです。

お客さんが興味を示さないのです。

 

お客さんが「見たくない!」と言ってるものを無理やり見せるわけにもいきません。

もしも「見たくない!」って言ってるのに無理やりお客さんをその物件に連れていったりなんかしたら逆に不審がられて他社に行ってしまいます。

 

さて、こういう困った物件というのはいったい何が悪いんだろう?

答えは実にシンプル! 

・・・というか「それを言っちゃあ、おしめぇよ!」といった理由です。

さて、何でしょう? 

 

その答えは、

 

立地条件が悪い。

 

 

です。

なんのひねりもありません。

これほどまでにシンプルな答えはありません。笑

 

いろいろな空室を埋めるための努力をしてみても全然部屋が決まらない物件というのはお客さんが「ここに住みたくない」と判断した物件である可能性が結構あるのです。

そして、見にも行きたくない物件というのはとにかく立地条件が悪い物件のパターンが多いのです。

 

だから問い合わせも来ないし、お客さんに勧めても案内に結びつかないのです。

先ほども申し上げたとおり、物件は余っているのです。

他にもたくさん物件があるのになんでわざわざ立地条件が微妙な物件を選ぶ必要がある??

 

だから物件選びをするときは絶対に立地条件が悪い物件に手を出したらダメなんです!

 

物件探しをする時には実際に見に行って交通面での調査をしよう。

学生や生活保護の方などをターゲットにする場合(低家賃の物件)は特に重要。

彼らは車を持ってないので公共交通機関をよく利用します。

 

だから当然駅やバス停までの距離がどうなっているのかをチェックし、実際に自分で歩いてみよう。

駅やバス停まで実際に歩いてみるといろんな発見があります。

近くにスーパーやコンビニが全然なかったり・・・・ね。

Googleマップや物件資料だけでは決して読み取れないものが発見できます。

 

『車を持ってない単身者』が何を求めてるいるのかを読み取ろう!