サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。趣味で詩も書いてます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

こちらの知恵や工夫で投資結果を変えることができる不動産投資というもののスゴさについて語ろう!

株式投資と不動産投資の最大の違いはこちらの知恵や工夫で結果に変化にもたらすことができるか・できないかです。

株式投資の場合はそれができません。

 

買って、持ち続けて、株価が上がることを期待することしかできません。

ソフトバンクの本社に電話して意見を言ったとしても、それで株価に変化をもたらすことはできません。

 

「買う」とか「売る」という行為だけでは本当の安心は得られません。

常に不安がつきまといます。

それではどこまで行っても『投機』の域を出ません。

 

 

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やっぱり直接、変化をもたらすことができてはじめて『投資』になります。

『ビジネス』になります。

 

ラーメン屋はお客さんが来なくなったらスープのダシを変えてみたりします。

そういう創意工夫によって客足に変化をもたらすことができるかもしれません。

不動産投資にはそれができます。

 

家賃を減額してみる

広告料を増やしてみる

壁紙を新しいものに変えてみる

畳からフローリングに変えてみる

トイレをウォシュレットにしてみる 

セキュリティーを充実してみる

管理会社を変えてみる

室内写真をいっぱい撮影してネットに掲載してみる

etc・・・

 

こちらにできることは山のようにあります! 

 

それはただ単に買って、保有して、値上がりを期待するのとはまったく違います。

それがビジネスの醍醐味です。

それこそが商売のメリットです。

 

期待とか願望とかにお金を賭けるのではなく、自らつくりだすことができるものにお金を賭けるのです。

コントロールできないものにお金を投資するのではなく、コントロールできるものにお金を投資するのです。

 

株式投資と不動産投資の最大の違いはここです。

どちらにも一長一短はありますが、少なくとも基盤を固めることに成功した不動産投資家は市場の影響を受けることはありません。

 

日経平均株価が2万5千円になろうが、7,000になろうが、世界的な金融パニックが起ころうが、それによって不動産価格が暴落しようが関係ありません。

「日経平均株価が5,000円下落したから来月の家賃も5,000円少なく振り込みます」なんてことにはならないのです。

 

市場が高騰しようが、暴落しようが関係ありません。

だから不安と恐怖に苛まれる心配がありません。

 

 

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www.bloomberg.co.jp

 

なぜ投資垢の人がトランプや現政権に肯定的なのかわかってきました。

すべては株価です!

 

自分にとって有利なことをやってくれる政治家ならどんなヤツでも応援しようという発想です。 

恐ろしい個人主義・・・

 

僕がやってるのは投資でも資産運用でもなくて、『商売』です。

やってることがまったく違うんです。

 

僕は市場を相手にしていない。

僕は「お客さん」を相手にしています。

 

家賃収入は市場が上がっても一銭もトクをしません。

その代わり、市場が下がっても何も変わらずに入ってきます。 

 

うちの会社で所有している物件は、はっきり言って多くのヒトがやりたがらない低家賃・低属性の入居者向けの物件ばかりです。

ただこういう物件・こういう入居者というのは世界的な金融パニックや経済危機が起こっても一切関係ないんです。

 

もともと最底辺のラインだからそれ以上下がりようがないんです。

きっとうち物件に入居してくれてる方々というのは世界的な金融パニックとか経済危機とかそういう世界とは無縁の世界で生きている人たちです。

 

というか、そういうニュースすら知らないと思います。

そういうものとは無縁の世界に生きている人たちだからです。

 

彼らは僕にとって大事な大事なお客さんたちです。

 

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『経済的な安定』と言った時に仕事による安定とお金による安定のどちらを思い浮かべますか?

 

 

① いい会社に入って、安定した給料とボーナスをもらうという安定

 

② デフレ・インフレ、好景気・不景気問わずキャッシュフローが入ってくるという安定

 

 

経済的な安定とはいったい何でしょうか。

 

投資に興味がある人は今、自分がやろうとしている投資が市場の影響をモロに受けるタイプの投資なのか、それともそうじゃないのかをきっちり見分けておきましょう。

 

「"投資"って名がついてるんだから、不動産投資も投資でしょ?」ってな具合に紙の資産と同じような感覚でアパート経営をやろうとすると危ないですよ。

 

大家さんとして成功するのに小難しい理論とか資格とかもいりません。

それよりも『ごくごく普通のバランス感覚』を持っていて入居者のニーズを把握するコトの方がはるかに大事です。

 

不動産投資はどっちかって言うと「ラーメン屋」とか「花屋」とかのようなお客さん相手の『商売』なんです。

市場の方を向いてないんです。

目の前のお客さんの方を向いているのです。

 

不動産賃貸業が投資じゃなくて商売だと僕が思うのはこちらの知恵や工夫で結果に変化をもたらせることができるから。

 

ラーメン屋だったら味を変えてみるとかとかいろいろできる。

不動産もフリーレントや広告料やリフォームやいろいろ手立てがある。

いちばん怖いのはただ市場に対して祈ることしかできないことです。

 

 

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株式にしろ、投資信託にしろ、紙の資産への投資はこちらの工夫や知恵で結果を変えることができません。

アップルの株をどんなに上げたいと思ったとしても、アップルの本社に電話をして「新製品のiPhoneのココを直した方がいい」と進言してもアップルの株価を上げることはできません。

 

でも不動産投資の場合はこちらの知恵と工夫で何とかなります。

「部屋をリフォームしたところ空室がすぐに埋まった」ということはよくあります。

リフォームして部屋がキレイになったら、家賃を5,000円上乗せして募集することもできるかもしれません。

 

そのまま何もしなければ 、

 

・3万円×6室×12ヶ月=216万円

 

 

リフォームをすれば、

 

・3.5万円×6室×12ヶ月=252万円

 

 

年間36万円の差額を生み出すことができます。

単年度でそれですから、それがもしも2年、3年、4年・・・・と積み重なっていったかなり大きいですよ。

 

もちろんリフォームにはお金がかかります。

年間36万円のアップと、リフォームにかかる工事費用。

この2つを天秤にかけて考える必要があります。

 

でも、もしも売却時に利回り10%で売ることができれば『360万円』の回収が見込めます。

だから360万円以下でリノベができれば、その差はそっくりそのまま儲けとなります。

それ以上で売れればさらに儲けとなります。

 

リフォームをするときに重要なことは『それをやる価値があるか?』ということを見極めることです。

キレイにすれば賃料をアップしても部屋がすぐ決まるのならやるべきでしょう。

 

でも世の中には「とにかく安い賃料の部屋がいい」というニーズもあることだけは覚えておきましょう。

そういう層の人たちは別に部屋のグレードは望んでいません。

それよりも「とにかく1円でも家賃の低いところに住みたい」と考えています。

 

そういうことも念頭において不動産投資をやりましょう。 

 

tokyo-pmre.com