サカモトハルキの哲学

北海道で5棟74室+月極P24台の大家やってます。2010年12月より法人化(10期目に突入!)。奥さんと中2小5男子と猫と自由にのんびり暮らしてま〜す!

僕が不動産賃貸業を10年も続けてこれたのは物件選びをする際に〇〇にこだわったおかげという話

アパート経営にはいろんな経費(運営コスト)がかかる。

「物件価格がこれで、年間家賃が大体こうだから、はい、〇〇%だから大丈夫!」と安易に考えていたらエライ目に遭うよ。笑

 

税金、保険料、管理料、水道光熱費、定期清掃量、駐車場代、税理士費用などの固定費はきっちり計算に入れておこう!

 

アパート経営におけるダメージとしては修繕工事や滞納などもある。この額はピタリと予想することはできないけど、「だいたい年間このくらいかな」と計算に入れておくことが重要。

 

そういった固定費や変動費をぜーんぶ差し引いて導き出されるのが『実質利回り』というもの。

これが一番重要なんだよね。

 

僕が好んで取得しているのは規模が中くらいの4階建ての鉄骨造一棟マンション・タイプだから、大体年間の経費は年間家賃収入に対して15%20%で計算している。

物件選びをする際には表面的な利回りだけで選んだらダメだよ。

 

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不動産投資は建物を相手にするから、当然のことながら工事費とかいろんな経費がかかってくるんだ。

その代わり、『減価償却』という自分のフトコロからお金が出ていかないのにも関わらず堂々と経費にできる魔法を使えるんだ!

 

紙の資産のいいところは経年劣化とか建物や部屋の損傷といった問題と無縁でいられるところ。

「イオンの株がシロアリの被害にあった!」なんてこと起こり得ないでしょ!笑

 

これはいつも書いてることなんだけど、不動産投資をやってる人(あるいはやりはじめた人)であってもいまだに『表面利回り』のことで頭がいっぱいになっちゃって、『実質利回り』で物事を考えられない人がいっぱいいるのね。

 

不動産投資と紙の資産への投資を同じように捉えちゃってるんだろうな・・・

 

不動産投資は「価格がこうで、家賃がこうだから、はい、OK!」では終わらないんだよね。

 

・管理費

・広告料

・固定資産税

・工事費

・保険料

・清掃料

etc…

 

 

さらに「空室」や「滞納」のマイナスもある。

「トラブル」を解決するための費用も。

 

ついつい、こういうのを忘れちゃう人がいるんだよね・・・

もちろん言うまでもなく、こうしていろいろかかって残った金額の中から銀行のローンも返済しなければならない。

 

簡単ではないよ。

 

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