サカモトハルキの哲学

経営者。投資家。不動産投資と株式投資やってます。趣味で詩も書いてます。5棟74室+月極P24台(2010年12月より法人化)。配当狙いの個別株投資。

秘密を教えよう! 僕が不動産賃貸業を10年も続けてこれたのは〇〇にこだわったおかげ!という話

ウォーレン・バフェットをはじめとする優れた投資家はその銘柄を買うときに細心の注意を払うと言われています。

勝負はそれを買った瞬間に決まるんです。

いちばん最初がいちばん肝心なんです。

 

どんなに優れた投資家も自分が買ったものが「ダメダメ」なものだったらそれを立て直すことは容易なことじゃありません。

不動産投資だってそれは同じです。

 

どんなにリーシングに強い不動産管理会社と管理契約をしたとしてもその物件そのものが客付がむずかしいような物件だったらどうしようもないのです。

パソコンだってスペックそのものがダメダメだったらあとからどんなソフトをインストールしてもダメですよね?

それといっしょです。

 

 

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プロ中のプロの投資家でも失敗しているのです。

不動産のプロである不動産会社の社長ですら高い時期に購入してしまったり、おかしな物件を取得してしまったがゆえになかなか空室が埋まらなくて苦労していたりするんです。

ましてや不動産投資をこれからスタートする人はよっぽど物件選びを慎重にしないといけません・・・

 

投資の世界やビジネスの世界はとてもじゃないけど運やツキだけでは生き残っていけない世界です。

悪い物件を取得してしまったら最後、そいつのせいですべての計画が水の泡になってしまうかもしれないのです。

そのことによって人生設計そのもの崩れてしまう恐れもあるのです。

 

そういった意味においては今は物件を取得するべき時期じゃないと言えるでしょう。

こんなに不動産価格が高騰している時期になぜわざわざ物件取得に動くのか? 

僕にはさっぱり理解できません。

 

その値段で購入したら利回りはどのくらいになり、その結果キャッシュフローはどういうことになり、そのことによってどのくらい苦労することになるのかは容易に計算できるはずです。

そこから得られる家賃収入から銀行への支払い分を差し引いたら、いったい自分の手元にはどのくらいのキャッシュが残るのかも物件を取得する前からわかったはずです。

 

それなのに突き進んで喜々として売買契約を結んじゃう人が続出するのはどうしてなんでしょうか?

僕は今、不動産投資の列に並んでる人たち一人ひとりにインタビューしてまわりたいくらいです。

 

 

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不動産投資にはいろんな経費(運営コスト)がかかります。

「物件価格がこれで、年間家賃収入がこうだから、はい、利回り〇〇%で大丈夫!」といった具合に安易に考えていたらエライ目に遭いますよ。笑

 

税金

保険料

管理料

水道光熱費

定期清掃量

駐車場代

税理士費用

etc・・・・

 

これらの固定費はきっちり計算に入れておきましょう。

 

不動産投資におけるダメージとしてはこの他に修繕工事や滞納などもあります。

この額はピタリと予想することはできないけど、「だいたい年間このくらいかな」と計算に入れておくことが重要です。

 

そういった固定費や変動費をぜーんぶ差し引いて導き出されるのが『実質利回り』というものです。

これが一番重要なんです。

 

僕が好んで取得しているのは規模が中くらいの4階建ての鉄骨造一棟マンション・タイプ。

だから大体年間の経費は年間家賃収入に対して15%~20%で計算しています。

物件選びをする際には表面的な利回りだけで選んだらダメなんです。

 

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不動産投資は建物を相手にするから当然のことながら工事費とかいろんな経費がかかってきます。

その代わり、『減価償却』という自分のフトコロからお金が出ていかないのにも関わらず堂々と経費にできる魔法を使えます。

 

紙の資産のいいところは経年劣化とか建物や部屋の損傷といった問題と無縁でいられるところ。

「イオンの株がシロアリの被害にあった!」なんてこと起こらないでしょ!笑

 

不動産投資をやってる人(あるいはやりはじめた人)であってもいまだに『表面利回り』のことで頭がいっぱいになっちゃって『実質利回り』のことを忘れちゃう人がいっぱいいます。

不動産投資と紙の資産への投資を同じように捉えちゃってるんでしょうね・・・

 

不動産投資は「価格がこうで、家賃がこうだから、はい、OK!」では終わらないんだよね。

 

管理費

広告料

固定資産税

工事費

保険料

清掃料

etc・・・

 

 さらに「空室」や「滞納」のマイナスもあります。

「トラブル」を解決するための費用もかかります。

 

もちろん言うまでもなく、こうしていろいろかかって残った金額の中から銀行のローンも返済しなければなリマせん。

 

簡単ではないのです・・・

安易に考えていたら大変なことになりますよ。

 

estate-luv.com

 

ooya-mikata.com

 

 

www.rakumachi.jp

 

不動産投資の最大の敵は何と言っても『工事費』です。

痛い!けど、こればっかりはどうすることもできない。

建物を扱う以上どうしても発生してしまう問題です。

 

だからこそ、最初からそのつもりで利回りの高い物件を購入しなきゃいけないのです。

そして、棟数・部屋数ともに増やしていかないきゃ安定しないのです。

 

これといった大きな修繕工事が何もなく、家賃も満額入ってくる月もあります。

でも、その月によっては2部屋同時にがっつり工事費が発生したりする月もあります。 

そういうときは、「あーあ、不動産ってツライな…。株式投資はいいなぁ…、工事とかと無縁でさ…」って思ったりもします。笑

 

建物を扱う以上、『修繕工事』は付きものなのです。

小さい修繕でも管理会社から一回一回電話がかかってきます。 

それはかなり精神衛生上良くありません。

かける方も嫌だろうけど、受ける方も嫌です。笑

 

だから「今度から月〇万円までならこっちに連絡しないでそっちで勝手に直していいよ」と取り決めしておくようにするといいですよ。

建物という『モノ』を相手にしている以上、修繕は必ず起こるもの。

だから管理会社にある程度権限を与えておくのです。

 

その方がこちらも楽だし、あっちも楽です。

いちいち電話をしてもらおうが何だろうがどっちみちやらなければならないのだから・・・

お金で精神的安らぎが得られるなら、そっちの方がいいのではないでしょうか。

 

 

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不動産投資は不動産という“モノ”を扱う商売だということを忘れてはいけません。

そして、モノっていうのは必ず劣化するのです。

だから不動産投資をやる人は「修繕費や工事費はつきものだ」と思っておいた方がいい。

修繕費や工事費を計算に入れないまま動いてしまったら大変なことになります。

 

でも不動産の取得に動いてる最中は冷静さを失ってる人が多いものです。

だからついつい「モノは劣化する」ということを忘れちゃう人が多い。

 

金融資産のいいところは現物資産のような修繕や工事といった問題に悩まされないということです。

「三井物産の株が雨漏りしちゃって…」とか「JTの株の原状回復に50万円かかった…」なんてこと起きないでしょ?笑

 

だから不動産投資をやる人は必ず『修繕積立』をやらなければならないのです。 

キャッシュフローが出たからといって「わーい!」ってな具合にそれを全部使っちゃったりしてはいけません。

いざ修繕工事が発生したときに資金繰りに困ることになりますからね。