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シンプルに。自由に。

北海道でアパートの大家業をしてます。4人家族。映画が好き。猫が好き。北の国でなまらのんびり生きてます。“every cloud has a silver lining.” したっけ!

物件のグレードよりも入居率の方を優先すべきこれだけの理由


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アパート経営は、その物件の大家さんが「どんなことを考えてアパート経営をしているか」ということが非常に重要なカギを握っています。その大家さんがきちんとした考えを持ち、ひとつひとつの事象に的確な判断を下したならば、それほど悪いことにはならないはずです。

反対に、きちんとした考えを持たずに、間違った判断をしてばかりいたら、そのアパート経営は失敗に終わることでしょう。アパート経営というのは、その大家さんがどんなことを考えたかによって、結果が大きく変わるものなのです。

その大家さんがどんな人であるか? 大家としての資質があるか? きちんとした考えを持ってアパート経営にのぞんでいるか? といったようなことは、だいたいその人が所有している物件を見ればだいたいわかります。

ひと口に「アパートの大家さん」と言っても、いろいろな人がいます。その人によって、考え方も違うし、スタンスも違います。物件の好みも違うし、ターゲットにしている層も違います。

大家さんの中には、「古い物件」に対して猛烈なアレルギー反応を示す人がいます。新築物件や、築浅の物件ばかりを好んで購入し、「絶対に古い物件には手を出さない」というポリシーを持っている大家さんもいます。もちろん、これもひとつのやり方だと僕は思います。

たしかに、建物が古くなれば、いろいろと修繕費もかさんできます。設備もいろいろと不具合が出てきます。お金を融資する銀行も、古い物件にはなかなか融資しようとはしません。そういった理由から、古い物件を敬遠しようとする気持ちもわからなくはないです。

しかし、もしも古い物件を敬遠する理由が、古い物件に入居するような人は、質が悪いから。…という理由だとしたら、それはかなり問題があります。でも、そういうふうに考える大家さんというのは、意外に多いんです。

目次

お金を持ってない人たちも、アパートの大家にとって、大切なお客様

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これは、何もアパート経営に限った話ではありませんが、僕はそもそも『誰か差別する』ということが好きではありません。つまらない正義感をふりかざすつもりはありませんが、そういうふうに誰かを差別しはじめた瞬間、いろんなことがネガティブなことになっていってしまうと僕は思っています。

古い物件に入居しようとする人というのは、たしかに低所得者が多いです。なかには失業者や生活保護の人なんかもいたりします。そういった、お世辞にもお金があるとは言えない人たちを相手にするわけですから、そりゃ、家賃の滞納もありますし、夜逃げとか、いろいろ大変なことが起こったりもします。でも、世の中というのはいろんな人がいて成り立っているものです。

そこは割り切って、前を向いて生きるしかないのではないでしょうか。それに、そういう古い物件には古い物件なりの良さやメリットというものもあるのです。たとえば、『取得費が安い』という点も古い物件ならではのメリットです!

アパートの大家さんというのは、そういう人たちとも付き合ってゆく覚悟を持たなければいけません。偏見や差別からは何も生まれません。僕たちは商売をやっているのです。我々は商売人なのです。商売人がお客さんを差別してはいけません!

お金を払ってくれるお客さんを差別したり、バカにしたりしてるようじゃ、商売人としては失格です。ビジネスをやる人間ならば、そのあたりのことはきちんとわきまえる必要があります。

お客様は神様なのです! その感覚を忘れてはいけないのです。アパート経営におけるお客さんとは、入居者の方々なのです。不動産投資をやる人間は、そのことは決して忘れてはいけません。

「古くてもいいから、低い家賃の物件に入居したい」と考えている人たちは、大切なお客さんです。そういう人たちがいるから、僕たちみたいな大家が生きてゆくことができるのです。

もしも、6万も7万もするようなハイ・グレードな物件ばかりを好むような人しか部屋を探しに来なくなったら、その時点で僕たちの商売は成り立たなくなってしまいます。 

そこにお客さんがいて、きちんと家賃を払ってくれるのならば、物件のグレードなんてどうでもいい

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僕は結構、古い物件を好んで購入しています。銀行からは煙たがられますが、それでも古い物件には、古い物件ならではのメリットというものがいっぱいあります。

新築物件や築浅物件ばかりを好んで購入するのも、ひとつの作戦です。だけど、新しめの物件というのは、物件代金が高くなりすぎて、利回りが悪くなってしまいます。それだと、せっかくリスクをおかして何千万も借金をしたのに、「全然、おいしくない!」という話になってしまいます。

まあ、お金を貸す銀行の立場に立ってみれば、物件は新しければ新しいほどいいでしょうが…。

アパート大家さんというのは、入居者の方々が払ってくれる家賃で生活している人種です。入居者こそが僕らのお客さんなのです。はっきり言って、そこにお客さんがいて、きちんと家賃を払ってくれるのならば、物件のグレードなんてどうでもいい。…というのが僕の考えです。

僕たちはお客さんのニーズに応え、お客さんに価値を提供し、その価値に見合う対価をもらうことで商売をしています。だったら、そこに『新しい』とか『古い』というモノサシは不要です! 

オシャレな物件を所有していれば、「オレ、あの物件の所有者なんだぜ!」と人に自慢してまわりたくもなるでしょう。だけど、そんなことしても一銭にもトクになりません。商売にとっていちばん大切なことは、「儲かっているのか?」ということです。

オシャレでカッコ良くて、築年数も新しい物件というのは、たいだい利回りも悪くて、儲かりません。それは『商売』という観点から見れば、失敗といえるのではないでしょうか? 見栄だけでは商売は成立しないのです。

僕はそういう物件には興味がありません。どんなにオシャレで新しい物件だとしても、儲からなければやっても意味がないのです。貧困層は増加の一途をたどっています。そういう層が増えてきたということは、「低い家賃の物件の需要が高まっている」ということでもあるんです。

ニーズあるところに商機あり。…です。これは、商売の鉄則中の鉄則ですよ!