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シンプルに。自由に。

北海道でアパートの大家業をしてます。4人家族。映画が好き。猫が好き。北の国でなまらのんびり生きてます。“every cloud has a silver lining.” したっけ!

サラリーマンの節税対策には不動産投資がベスト!という話


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もしもあなたがサラリーマンをやっていて、なんでこんなにいっぱい所得税や住民税を引かれっちゃってるんだろう?という悩みを持っていらっしゃるのだとしたら、僕と同じように「アパートの大家さん」になってみることをおススメします。

アパートの大家さんになりさえすれば、税金上の恩恵を受けることができます。それは、普通のサラリーマンをやっているだけでは決して受けることのできない恩恵です。

『アパートの大家さん』という、ある特定の仕事をやっている人だけが享受することができる特典みたいなものです。

目次

なぜアパート経営をすると、節税対策になるのか?

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アパートの大家さんになるということは、何らかの不動産を取得して、それを人に貸すということを意味しています。そして、このアパート経営がもしも「赤字」になった場合、そのマイナスをサラリーマンをしているなかで得た所得から差し引くことができるのです。

仮に、アパート経営のマイナスがサラリーマンをして得た所得を上まわった場合、税金をまったく納める必要がなくなるかもしれないのです。…これはちょっとスゴイことだと思いませんか? 

普通のサラリーマンをしているだけなら、黙っていれば年間何百万円も税金で持っていかれるのに、どんなにボロボロでも「アパートの大家さん」という肩書を得て、きちんと手続きをすれば、税金が0円で済むかもしれないのです!

個人で何らかの所得を得た場合、所得税や住民税といったものが課税されます。日本は累進課税制度なので、所得が多くなればなるほど税金も高くなる仕組みになっています。

サラリーマンの方は、基本的には所得は「会社からの給料」一本です。わざわざ確定申告をする必要もありません。しかし、もしも会社からの給料以外にも所得があった場合、確定申告をしなければいけません。

アパートの大家さんになり、家賃収入を得た場合も、もちろん確定申告が必要になります。要するに、サラリーマンをやりつつ、アパートの大家さんになった人の場合、「給与所得」と「不動産所得」という2つの所得があるということをきちんと申告しなければならないわけです。

それをしなければ、脱税ということになってしまいます。そして、言うまでもないことですが、「所得が2つある」ということは、それだけ課税される税金も多くなるということを意味しています。だって、サラリーマンの給料の他にも収入があるわけですから…。

アパート経営で赤字になると、節税効果が生じる

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しかし、ここでマジックが起こります!2つの所得があるうち、1つの所得がマイナスだった場合、どうなるでしょうか? もしも片方の所得が+60で、片方の所得が-60だったら、どうなるでしょうか? そうです。もしもアパート経営の方がマイナスだったとしたら、そのマイナス分は税金の計算をするうえで差し引かれることになるのです。

つまり、アパート経営の赤字分を給与所得の中から差し引くことができるのです。これはスゴイことですよ! もしも給与所得が500万円あったとしても、アパート経営の方が300万円の赤字だったとしたら、500万円から300万円を引いて、残りの200万円が課税対象の金額ということになります。

もしもアパート経営をやっていなかったら、給与所得の500万円に対して税金がかかることになります。500万円と200万円とでは、どちらが税金を多く払わなきゃいけないのか、一目瞭然だと思います。

実際は先に500万円の所得として税金が計算され、源泉徴収されます。しかし、これだとアパート経営分の300万円の赤字が計上されていません。だから、確定申告をして「僕、実際のところ、こんなに儲かっていませんよ!」と税務署に報告するわけです。

すると、どうなるかというと、実際は500万円ではなくて、200万円に対する税金なので、払いすぎの状態になっていた税金が戻ってくるという仕組みになっているのです。これを『還付』といいます。

そして、サラリーマンをやりながら、アパートの大家さんもやっている人は、この制度を利用することによって、毎年還付を受けているのです。僕もサラリーマン時代にはこのやり方を使って、ずいぶん還付を受けたものです。

これは税金の裏ワザのひとつです。もちろん、合法的なやり方です。

赤字になることを目的にアパート経営をしてはいけない

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でも、ここでひとつの疑問が残ると思います。「アパート経営が赤字(マイナス)」という言葉が引っかかる人も大勢いらっしゃることでしょう。

普通、赤字とかマイナスという言葉は、良い意味では使われません。赤字と聞けば、それは「損をしている」とか「儲かっていない」という意味です。仮に税金が安くなったとしても、実際は損をしていたり、儲かっていなかったら、何にもなりません。まったくそのとおりです!

僕は何も損をしてまでアパート経営をやるべきだとは思いません。確かに、給与所得と不動産所得を損益通算すれば、節税効果が生まれるケースもあります。でも、だからと言って、「儲けなくてもいい」と考えることは危険です。

やっぱり、何千万円も借金をしてアパートの大家さんになるのだから、確実にお金を儲けなくてはいけません。確実にお金が儲かるような物件を購入しなければなりません。

収入自体がマイナスになってしまったら、たとえ税金が安くなったとしても何にもならないことになってしまいます。それだと、本末転倒でしょう…。ところが、アパート経営にはもうひとつのマジックがあるのです!

あなたは減価償却というマジックを知っていますか?

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そのマジックの名前は、「減価償却」といいます。聞いたことあると思います。この減価償却があるおかげで、実際には損をしているわけではないのに、「赤字だよ」「マイナスだよ」と申告することができるのです。

そんなバカな!…と、思われるかもしれませんが、それがなんと、できちゃうんです! もちろん、合法的に。。。

減価償却というのは、何か高額なモノを購入したときに、そのモノの耐用年数に応じて購入費用を経費として落とすことができる、という制度です。ご存じのとおり、経費というのは税金を計算するときに控除されるものです。

代表的なものは「人件費」ですが、その他にも交際費や工事費なども経費として扱うことができます。そして、減価償却費というものも、経費として処理することができ、税金の計算するときに控除できちゃうんです。

減価償却というのは、何も不動産に限ったものではありません。車やコピー機、パソコンなど、事業でよく使う機械や設備のほとんどは、減価償却できます。しかし、これらは不動産に比べると、はるかに少額です。

なんといっても、不動産(建物)の減価償却は非常に高額なものになります。だから、不動産を扱うアパートの大家さんというのは、この減価償却による節税効果を最大限に利用することができるというわけなのです。 

減価償却を利用すれば、損をしないで、節税することができる

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アパート経営をするうえで、この減価償却というのは、切っても切れない非常に大切なものです。

たとえば、あなたが木造のアパートを3000万円で新築したとします。土地はすでに所有していたと仮定します。部屋数は4戸、月の家賃が50,000円。もしも4部屋とも1年間埋まっていたとしたら、この場合、年間総トータルの家賃収入は、240万円になります。

建物の資産価値は3000万円ですから、減価償却費は年間約150万円。


【注】

  • 木造アパートの耐用年数:約20年
  • 減価償却率:5%(1年間)
  • 計算式:3000万円×5%=150万円


つまり、このケースでいけば、年間150万円を経費として落とすことができるということになります。

さらに、銀行からお金を借りた場合、その利息分も経費として落とすことができます。もしも、2.5%の利息で借りた場合、3000万円×2.5%=75万円。…これにより、減価償却費:150万円、支払利息:75万円、合計:225万円を経費として扱うことができます。

年間総トータルの家賃収入が240万円でしたので、経費の225万円を差し引けば、年間15万円が課税対象の金額ということになります。一般的に、アパート経営において1年間ずっと満室というのはあまりないので、年間総トータルが240万円を切るケースがほとんどです。

さらに、この他に建物の修繕費や、不動産会社に支払う手数料、その他の経費をひっくるめると、あっという間に赤字になってしまうでしょう。しかし、「赤字になった!」といっても、減価償却分の150万円は、実際には自分のフトコロから出ているわけではないので、損はしていません。

…これが減価償却というもののスゴイところなのです! そして、アパートの大家さんも兼ねているサラリーマンの方は、この制度を利用して、賢く節税しています。減価償却というマジックを思う存分、つかうことによって、アパート経営をしていないサラリーマンの方よりもはるかに少ない税金で済んでいるのです!