シンプルに。自由に。

北海道でアパートの大家業をしてます。4人家族。映画が好き。猫が好き。北の国でなまらのんびり生きてます。“every cloud has a silver lining.” したっけ!

アパートの棟数(物件数)はどこまで増やせば安定するのか?


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不動産投資を成功させるには、いくつかのノウハウやセロリ―があります。そのすべてをクリアする必要はありませんが、少なくともそのノウハウやセロリ―をひとつひとつきちんと整理して、頭に入れておくことは非常に重要なことだと僕は思っています。

不動産投資というのは、ちょっと特殊なビジネス・投資法です。なかなか一筋縄ではいかないものです。だけど、ある程度の法則にのっとってやれば、それほど恐れる必要はありません。

不動産投資を成功させるうえで是非とも考えておかなきゃいけないもののひとつに、『数』というものがあります。はっきり言って、不動産投資を成功させたいのであれば、ある程度の棟数をキープする必要があります。

要するに、物件の数をある程度確保する必要がある、ということです。ある程度の棟数がなければ、不動産投資はうまくいきません。「スケール・メリット」という言葉がありますが、不動産投資ほどその言葉がぴったりと合うビジネスも珍しいのではないでしょうか?

もちろん、『1棟50世帯』とかというような超大型物件を購入しろ! と、極端なことを言ってるわけではありません。確かにスケール・メリットは重要ですが、物には限度というものがあります。そんな物件は、きっと何億円も何十億円もしますから、とても我々が手を出せるものではないでしょう。

我々の手が届く物件というのは、やっぱり数千万クラスの中規模な物件でしょう。その中規模な物件をある程度の数キープする必要がある、と申し上げているのです! 

もしもあなたが僕のように「専業大家」でやっていきたいと考えているのならば、なおさら物件の数にこだわる必要があります。1棟、2棟程度の数では、きっとうまくいかないと思います。

サラリーマンをやりながら、「お小遣い程度に…」的に不動産投資をやるというのなら、1棟、2棟程度の数でもいいかもしれません。しかし、それ以上を目指すのであれば、悪いことは言いませんから、「3棟、4棟、5棟…」と物件を増やしていくようにしましょう。

今回の記事では、そんなアパートの棟数について解説してみたいと思っています。

目次

不動産投資は多額の借金を背負い込む覚悟がある人でなければできない

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不動産投資(アパート経営)をやろうとする人の多くが疑問に思うのは、『いったい物件数は何棟まで増やせばいいのか?』ということです。

もちろん物件数が増えれば、入ってくる家賃収入も増えます。だから「なるべくたくさん増やして、たくさん収入を…」という気持ちもわかります。でも、物件が増えるということはそれだけ借入金も増えるということです。

ある程度の物件数を確保しようと思ったら、銀行からの借入金もそれなりに膨らんでしまうということを覚悟する必要があります。本格的に不動産投資をやろうと思ったら、あっとういう間に、2億、3億…になっていきますよ! 

そうなると、月々の支払い額も相当なものになっています。まずは、それくらいの借金をする覚悟があなたにあるのか?と いうことを最初に考えなければなりません。2億、3億というお金は、普通のサラリーマンをしている人にとっては、とんでもない額のお金です! カンタンに返せる金額ではありません。

脅かすわけではありませんが、それぐらいの借金をしてしまったら、もう後には引けません。『本格的に不動産投資をやる』ということは、とてもおっかないことなのです。

問題は、あなたにそれだけの借金をする覚悟があるかどうか? ということなのです。「借金をすることが嫌で嫌でたまらない」「借金をすることが怖い」「借金なんて絶対にしたくない」という人は、悪いことは言いませんから、不動産投資なんかやらない方がいいでしょう。

僕はこれまでに不動産投資で失敗した大家さんをたくさん見てきました。彼らが失敗したのは、あまりにも借金が多すぎることが原因でした。しかし、銀行からお金を借りなければ、実際に物件を手に入れることは不可能です(よっぽどの大金持ちの人なら別ですが…)。

だから、不動産投資をやる人は、借金というものと上手に付き合っていく術を身につける必要があります。お金に振りまわされるのではなく、逆にこちらがお金をコントロールするのです。

そして、上手にハンドリングをして、ゆっくりと確実に物件の数を増やしていくのです。それはもちろんカンタンなことではありません。僕は不動産会社に勤めていましたが、だからといって最初から完璧にコントロールできたわけではありません。悩み苦しみながら、ひとつひとつ学んでいったのです。

アパート経営は、中途半端がいちばん良くない

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確かに、借金をすることは怖いことです。だけど、不動産投資を成功させるためにはある程度の数が必要ですから、どうしたって借金をする必要があります。この「ある程度の規模」というところが肝です!

1棟、2棟ぐらいの数じゃ、「ある程度の規模」とは言えません。かといって、10棟も20棟も取得するのは、あまりにも危険すぎます。…ものには限度というものがあるのです。やっぱり、最初は5~6棟ぐらいがいいところなのではないでしょうか?

だいたい、中規模のアパートだと4,000万円ぐらいしますから、それが5棟取得しただけで簡単に2億円になってしまいます。うちの会社は8棟所有していますから、借金は3億円を超えています。

もちろん、怖いです。しかし、そのくらいの規模まで持っていかないとアパート経営は安定しないのです。そして、そのくらいの規模になってはじめて、「一息つく」という状態になれます。ようやく賃貸経営も安定してきます。

どこかの物件で空室な何部屋か発生したとしても、慌てる必要はありません。ほかの物件があるので、その物件が穴を埋めてくれます。

だから、これから不動産投資をはじめよう!という意欲を持っている人は、ぜひとも『数』に注目してほしいのです! ある程度の数がなきゃこのビジネスはうまくいきません。それだけは、口を酸っぱくなるほど言っておきます。中途半端がいちばん良くないのです! 中途半端は、いちばん危険です!

「借金を2億も、3億もしたくなんかない!」と考える人は、もしかしたら不動産投資に向いていない人かもしれません。このビジネスに借金はつきものです。しかもその金額は200万円、300万円規模ではありません。2億円、3億円規模です。

はっきり言って、不動産投資はおっかないものです。このビジネスは、決して万人向けのものではありません。平気で2億、3億の借金ができる変わり者(?)でなければ、とてもじゃないけどやっていけないものなのです!

規模(数)の小さい(少ない)アパート経営はかえって危険です。しかし、規模が大きくなればなるほど、借入額も増大していきます。それは、明らかに「リスク」です。…でも、不動産投資をやると決めた以上、そのリスクを恐れていては何も始まりません。リスクを引き受ける覚悟が必要です。

不動産投資のキャッシュフローは決して安定していない

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1月中旬~3月下旬にかけて、賃貸市場は「繁忙期」に入ります。その時期に空室を埋めることができなければ、なかなか大変です。

また、建物はどんどん劣化していきます。あちこち傷むようになり、ガタがきます。外壁がはがれ落ちることもあります。冬場になれば水道管が凍結するときもあります。ときどき破裂したりして、大ごとに発展する場合もあります。

家賃を滞納する人もいます。部屋をリフォームするのにも、それなりのお金がかかります。固定資産税もバカにはなりません。その他、火災保険料もかかるし、消防点検もあります。

敷地内の雑草を駆除するのにもお金がかかるし、除雪費用もバカになりません。そして、言うまでもなく、銀行への借入金の返済もあります。…何を言っているのか?というと、不動産投資というのは、世間一般で思われているほど儲かるものではない。…という話をしているのです。

たくさん物件を所有するということは、それだけいろいろなことにお金がかかるということを意味しています。1棟、2棟クラスだったらそれほどお金が支出しないかもしれませんが、5棟も6棟も所有するとなると、それらを維持するだけでも維持費に莫大なコストがかかります。

そのコストを差し引いて、残ったお金が僕たちアパートのオーナーの儲けということになります。

どうでしょうか? こうして考えてみると、不動産投資って、そんなに儲かるビジネスではないということがわかりませんか? よく「不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンである」と言われます。まったくその通りだと思います。

物件を所有すれば、それだけのガッポガッポとお金が入ってくると思ったら大間違いです。僕も不動産投資をやって生計を立てていますが、日々、苦労の連続です。なんとか「メシが食える程度」の収入は確保していますが、『3億円もの借金をしているわり儲けが少ないなぁ…。』と思うことはしょっちゅうあります。 

なぜ僕が「アパート経営にはある程度の規模(棟数)が必要だ」と思うのか?ということについて

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不動産投資・アパート経営には、「突発的な出来事」というのは付きものです。いつ、どこで、どんなことが発生するのか、まったく予測がつきません。そこが僕らアパートのオーナーの頭を悩ませています。

ある月はキャッシュフローがプラスになったけど、ある月はマイナスになってしまった…。なんてことはよくあることなのです。

ここで考えてみてほしいのですが、たとえばある月に突発的な支出が発生したとします。そして、その月のキャッシュフローがマイナスになってしまったとします。もしも1棟とか、2棟しか物件を保有していなかったら、こういった場合、どうなってしまうでしょうか?

そのマイナス分を補てんするにはどうしたらいいでしょうか?…このことを考えれば、僕が「1棟や2棟では不十分」と言う理由もわかっていただけると思います。

その月のキャッシュフローがマイナスに転じてしまい、ほかの物件でそのマイナス分を補てんすることができなかった場合、ヘタをしたら自分の身銭を切るより他に方法がありません。

いざという時のために普段から備えて、貯金している人なら大丈夫かもしれません。しかし、貯金がゼロだった場合はどうなるでしょう? あるいは、「家賃収入のほかにも収入がある」という人ならいいかもしれません。不動産投資のマイナス分をその他からの収入がまかなえばいいわけですから。

しかし、専業大家の人間や、これから専業としてやっていこうと考えている人にとって、マイナス分を補てんする術を持っていないということはかなりヤバい話です。でも、1棟、2棟ではなく、5棟、6棟、7棟と、ほかにも物件があった場合はどうなるでしょう?

その1棟、2棟のマイナス分を残りの物件で補てんすることができますよね! だから僕は、「不動産投資・アパート経営には、ある程度の棟数が必要だ!」と言っているのです。

数棟所有していれば、たとえAという物件がその月マイナスになったとしても、そのマイナス分をBやCの物件で補てんすることができます。AとBとCがダメでも、まだDとEとFがあります。「スケール・メリット」には、こういう良さがあるのです。

もしも、ほかの物件でマイナス分を補填することができるのであれば、わざわざ貯金を切り崩す必要はありません。自分の身銭を切る必要もありません。こういうカバーリングを可能にするのも、ある程度の物件数があってこそ実現できることです。

もしも1棟、2棟クラスの少ない棟数しか所有していなかった場合、いろいろと不都合が生じてくるのです。アパート経営をやっていれば、実にいろいろなことが起こります。「全部の月がプラス」ということは、あまりにないのではないでしょうか? 

とくに物件が古くなればなるほど、維持費にお金がかかるようになります。あまり手を広げ過ぎて、借金が膨大になりすぎるのも困ったものですが、借金が膨らむのを極端に恐れて、少ない数・小さい規模で勝負しようとするのも、意外と危険なことなのです!