シンプルに。自由に。

北海道でアパートの大家業をしてます。4人家族。映画が好き。猫が好き。北の国でなまらのんびり生きてます。“every cloud has a silver lining.” したっけ!

物件の所有者になってしまいさえすれば収入が確定するというスゴさについて


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不動産会社で賃貸の営業マンをしていた頃、僕はアパートやマンションといった居住用の仲介の仕事もやっていましたが、テナントの仲介の仕事もやっていました。

自分が住むための部屋を探しに来る人と、テナントの物件を探しに来る人はまったく違います。目的自体が違うのはもちろんなのですが、真剣さというか、シリアスさが全然違います。

もちろん居住用のアパートやマンションを探しに来る人だって真剣は真剣なのですが、テナントを探しに来る人ほどではありません。やっぱりテナント物件を探しに来る人というのは、商売を目的に探しに来るわけですから、そりゃ真剣にならざるを得ません。

アパートやマンションの場合、その部屋が気に入らなくなったら、カンタンに引越しできます。もちろん引越し費用その他は発生しますが、その金額もそれほど高額にはなりません。テナントよりも明らかに気楽です。

ところが、テナントというのはカンタンに移ったりなんかはできません。その物件に気に入らないところがあったとしても、内装工事費や広告宣伝費などに何百万円も使っていたりなんかしたら、「よし、次のトコに移ろうっと!」というわけにはいかないのです。

原状回復費用だって相当なものになるはずですし。。。

だからテナント物件を探している人というのは目の色が違います。自分の人生がかかっていますし、何百万円というお金も発生するわけですから、シビアにもならざるを得ません。

僕は不動産会社で営業マンをしていた時、そういったテナント物件を探しに来る人とたくさん接してきました。はっきり言って、アパート・マンションの仲介よりも気も使うし、金額も大きくなるし、…でいろいろ大変でした。

社会勉強になったことは間違いありませんが、普通の居住用の賃貸営業の方が仕事としてはラクでした。

僕はそのような商売をやる人とたくさん接してきて、率直に言って「商売って、大変だな…」という印象しか持ちませんでした。はっきり言って、『商売』というものにあまり印象を持ちませんでした。

彼らの多くは商売がうまくいかず非常に苦労していました。次第にテナント料も払えなくなり、家賃を滞納したまま、原状回復もできないまま店をたたむ人が数多くいました。

商売をやって成功するということは、とても大変なことなのです。それは僕たちが思っているよりもはるかに大変なことなのです。

自分が商売をやって生計を立てておきながらこんなことを言うのは、おかしな話かもしれませんが…。

それだけ、ダメになってゆく人が多いのです。

目次

事業の多くはスタートダッシュでつまずく 

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実際、僕が仲介したなかで今もお店をやっている人はほとんどいません。多くの店舗は店を閉めることを余儀無くされてしまいました。


みんな最初はあんなに張り切ってスタートしたのに…。

客観的に見ていると、スタートダッシュでつまずいてしまうケースが多いように思えます。要するに計画した通りにお客さんが来なかったということです。

おそらく綿密に事業計画を練ったことでしょう。売上予測なんかもしっかりとやったはずなのです。それなのにアテが外れてしまうのです。

どの商売も「軌道に乗るまでが大変」とよく言われます。リピーターや固定客がついてしまえば、ある程度、収入も安定するのですが、それまではなかなか大変です。ましてやスタートして間もないお店となると、軌道に乗せるのは至難の技でしょう。

多くの事業主は、スタートして間もなく「こんなはずではなかった…」という状態に陥ります。僕はそうやって深刻な事態に陥ってしまう人をたくさん見てきました。

その度に僕は「オレは絶対に事業なんかやらないぞ…」と心に固く誓ったものです。そんな僕が事業をやってメシを食っているんですから、世の中わからないものです。

ただし、僕が選んだ事業というのは、僕が不動産会社に勤務していた頃に接してきた人たちがやっていた事業とはちょっと違います。

僕が選んだ事業は「アパート経営」。不動産投資です。

これは『ビジネス』という点では他の事業と同じですが、その中身はまるっきり違うものです。幸いなことに、僕の選んだ事業がこれだったおかげで、僕はなんとか深刻な状態に陥ることなく今日まで生計を立てることができたのです。

僕がラーメン屋とか、居酒屋とか、学習塾とか、エステサロンとか、ほかの商売をやっていたら、きっとうまくいかなかったでしょう。いや、絶対に失敗していたはずです。

僕が選んだものが不動産投資・アパート経営というものだったから、たまたまうまくいったのです。

物件の所有者にさえなってしまえば、収入が確定する!

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僕が選んだ不動産投資・アパート経営というビジネスのスゴイところは、スタートを切った段階でもうすでに翌月の売上が確定していることです。よっぽどのことがない限り、入居者がゼロになるなんてことは起こりえません。

たとえば、そのアパートが10部屋あったとして、その10部屋の住人が購入した途端に一気に退居するなんてことは現実的にはありえないわけです。

部屋を引っ越すというのはそれなりにお金もかかりますし、労力もかかるものです。だから、その物件の所有者になった段階で、収入は確定しているようなものなのです。

そこが不動産投資・アパート経営のすごいところなのです。

こんなこと、ほかのビジネスでは考えられないことです。ラーメン屋にしろ、学習塾にしろ、エステティックサロンにしろ、パン屋にしろ、美容室にしろ、etc…。どこの世界に、「スタートした瞬間に、収入が確保している」なんて商売があるでしょうか?

みんな収入が安定せず、思ったように集客できないから苦労しているのです。

なぜこのようなことになるのかというと、不動産投資・アパート経営の売上に相当するものが『入居者の家賃』だからです。

普通、売上といえばお客さんが払ってくれるものです。お客さんがたくさん集まれば、売上は高くなり、お客さんが少なければ、売上は低くなります。要するに、すべてはお客さんが来るかどうかにかかっているのです。「ふたを開けてみなければわからない」という世界なのです。

どんなにチラシを配ったとしても、どんなにいい場所にお店を構えたとしても、果たして本当にお客さんが来るのかどうかなんて誰にもわかりません。確定されてはいないのです。

でも、不動産投資・アパート経営の場合は、最初からお客さん(入居者)がいる状態で物件を購入しますから、なんらかの理由によりこぞってみんなが退居でもしない限り、売上に相当する家賃は入ってきます。

確定されているのです。賃貸借契約を結んでいますので、部屋に入居している以上、入居者は家賃を払わなければなりません。

普通の商売には『契約』なんてものは存在しません。でも、僕が選んだアパート経営というビジネスには存在しています。

だから、物件の所有者にさえなってしまえば、あとは家賃が入ってくるというわけなのです。…これは非常に大きな魅力です!