シンプルに。自由に。

北海道でアパートの大家業をしてます。4人家族。映画が好き。猫が好き。北の国でなまらのんびり生きてます。“every cloud has a silver lining.” したっけ!

古い物件には古い物件なりのメリットもあることを知っておく


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不動産投資をするうえで、「古いアパート」を購入するということは、一長一短があります。古いということは、それだけ「グレードが低い」ということです。グレード低いということは、ハタからみると、あまり素敵に見えないということになります。

建物や設備もどんどん劣化していきます。どこかの時点でお金をかけてそれらを修理・修繕しなければ、大きな出費を伴う事故が起こる可能性だってあります。

古い物件というのは、このようにいろいろと悩みが出てくるものです。しかし、「古い物件」というのは、デメリットばかりではありません。メリットもたくさんあります。

なんといっても最大のメリットは、『安い』ということです! つまり、新しい物件に比べて圧倒的に取得するときの費用が安く済むのです。購入する価格が安ければ、それだけ毎月銀行へ支払う金額も少なくて済みます。毎月の銀行への支払額が少なければ少ないほど、手残りが増えます。

手残りが増えれば増えるだけ、アパート経営としては「おいしい」という話になります。

目次

アパート経営において、最も重要なことは『利回り』である

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不動産投資も投資の一種です。あくまでも投資ですから、『利回り』ということを何よりも優先させなきゃいけません。投資をやるうえで、利回りの高さというのは何よりも重要なことです。

もちろん、利回りは低いよりも高い方がいいに決まっています。この利回りの高い物件をいかにして取得することができるかが、不動産投資を成功・不成功を決めます。このビジネスの肝と言っても過言ではありません。

アパート経営だけに限らず、ビジネスはこの「率」というものを非常に重要視します。利益率、収益率、回転率、インフレ率、直帰率、還元率、分配率、etc…。ビジネスをやる以上、この「率」というものを無視するわけにはいきません。

アパート経営だってそれは同じです。もしも、利回りの高さでいえば、新築物件や築浅物件の物件はよりも、古い物件のほうがいいでしょう。 ただし、前述したとおり、古い物件には「古い物件ならではのデメリット」というものもあります。そこは、しっかりと把握して、バランスをみなければなりません。

いちばんいいのは、グレードもそこそこ良くて、値段も安い物件。…ということになります。でも、そんな物件は滅多にお目にかかれません。みんなそういう物件を求めています。だいたいにおいて、もしもそんないい物件が出てきたとしたら、そういう物件は市場に出まわりません。出まわる前に不動産業者が買い取ってしまいます。

逆の言い方をすれば、市場に出ている物件というのは、不動産業者さんのお目にかなわなかった物件。…ということになります。だから、僕たちが購入を検討するような物件というのは、『一次選考で落ちた物件である。』ということを踏まえなきゃいけないのです。

今はあまり物件を取得するのに適した時期ではない

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一次選考で落とされた物件だからといって、すべてが悪い物件というわけではありません。大規模修繕工事をしたり、リフォームをしたりすれば、ものの見事に魅力的な物件に生まれ変わらせることもできます。

入居率だって、大家さんの工夫次第ではいくらでも改善させることができます。ペット可にして募集してみたり、ユニークな設備を設置してみたり、いろいろ知恵を働かせれば突破口は見えてきます。

それにいくら待っていても、築年数が新しくて、利回りが良くて、つねに高い入居率を誇る物件なんて世に出てくることはありません。だってそんなにいい物件ならどうして手放したりするでしょうか? 物件を手放すということは、手放すだけの何らかの事情があるということなのです。

はっきり言って僕は今は物件を購入するのを待ったほうがいい時期だと思っています。不動産の値段もバカみたいに上がっています。あんな高い値段で物件を購入してしまったら、経営的にうまくいかなくなることは目に見えています。ちょっと考えれば、そのくさい小学生でもわかることです。

金利動向だけを見れば、たしかに低金利で借りやすくなっています。銀行も不動産に関してだけは積極的に融資する姿勢をみせています。でも、だからといって今、不動産の購入に飛びつくのは危険です!

人と同じことを考えてはいけません。商売の鉄則は、人と違うことを考えろ!…です。

いまは以前であれば決して参入してこなかったような人まで参入してきています。それは裏を返せば、危険なことでもあるんです! それは明らかにバブルの兆候です。むかしのバブルの時代を思い出してください。サブプライム・ローンの頃のアメリカを思い出してください。

本来であれば、とても参入できないようない人まで市場にどんどん参入した結果、バブルとなって弾けたのです! 我々はあのときの教訓を忘れてはいけません。僕はここ数年、物件を購入していません。あまりにも危険すぎて、物件を買おうなんて気になれないのです…。

銀行は融資の対象が不動産というだけで、喜んでお金を貸します。そうなると、当然、競争は激化します。物件価格も跳ね上がっていきます。なんせ、物件それ自体が不足しているわけですからね。

こういう時期は動かないほうが得策です。じっと我慢の子で耐え忍ぶのです! そのうちバブルは弾けます。そのとき物件が一斉に市場に放出されます。そのときを狙うのです! いまはバブルが弾ける寸前の時期だと僕は見ています。

こういうときにヘタに動いてはいけません!

古いアパートに入居する入居者たちが求めていることとは何か?

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古い物件に入居する人たちというのは、あまり細かいことを気にしない人たちです。外まわりにしても、部屋にしても、それほどのグレードは求めていません。設備だって、そこそこのものでもOKです。

「古いアパートでもいい」と考えている人がいちばん大切にしていることは、家賃の安さです。…ということは、こちらは安い家賃で募集することができるような物件を取得すればいいのです。

もちろん、家賃設定を安くするためには安い価格で物件を取得しなければなりません。だからこそ、今みたいにバカみたいに高い値段で取引されるような時期に物件を購入してはいけないんです。

たとえ法定耐用年数が過ぎた物件であったとしても、利回りが高さが期待できるのならば、僕は検討すべきだと思います。それに、耐用年数が過ぎた物件でも、会計上、数年間は減価償却費で落とせます。その数年間の減価償却費を経費で落とした後に、また売却してもいいでしょう。実際、そうやって古い物件を安く買って、また売って…をくり返しているプロの大家さんもいます。

とにかく、不動産投資というのは、いかにして、上手に売ったり、買ったりすることができるか?ということが肝なのです。そして、もしも低い家賃で募集できるような値段の安い物件を取得することができたら、それはそれでOKでしょう。もしもその物件が10戸とか、15戸入りの物件だったりなんかしたら、相当な高い利回りが期待できるはずです。

そして、そういう古いアパートの場合、大規模修繕をやるにしても、部屋のリフォームをやるにしても、それほどハイ・グレードなものでなくてもOKです。入居者はそんなこと求めていません。そんなことより「家賃を安くしてほしい!」と思っています。

だから、そういう古い物件というのは、意外に維持・管理費がかからないのです。どんなに新しくて立派な物件であったとしても、維持・管理費に莫大なお金がかかっちゃって、結局手もとにお金が残らなければ、何にもなりませんからね! 

不動産投資は、『利回り』がすべてです。別に、人から「立派な物件ですね」とか「素敵なアパートですね」と言われるためにやっているわけではないのです。だから、たとえ「古くて、ボロボロの物件」であったとしても、邪険にすべきではない!…というのが僕の意見です。