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シンプルに。自由に。

北海道でアパートの大家業をしてます。4人家族。映画が好き。猫が好き。北の国でなまらのんびり生きてます。“every cloud has a silver lining.” したっけ!

不動産投資は物件を取得した時点で収入が確保される


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不動産投資のメリットのひとつは、あらかじめある程度の売り上げが確定しているということです。世の中に数多くの商売やビジネスがありますが、スタートした瞬間からある程度の収入が約束されているものなんてほとんどありません。

ラーメン屋にしろ、学習塾にしろ、ネット・ビジネスにしろ、みんな不確実で、不確定なところからスタートするのです。

商売をやったことがある人ならわかると思いますが、商売というのはスタートする時がいちばん不安に感じるものなのです。お店の新規オープンの日なんかは、「果たして、お客さんは来てくれるのだろうか…」と、ハラハラ・ドキドキものです。

商売というのはサラリーマンや公務員とは違う世界です。毎月25日に指定の銀行口座にお金が必ず振り込まれるという世界ではないのです。もしもお客さんが来てくれなければ、もしも商売が売れなかったら、もしも契約が取れなかったら、銀行口座には1円たりとも入金されることはありません。…実にシビアです。

ところが、不動産投資にはそういったことはほとんどありません。「果たして、お客さんは来てくれるのだろうか?」「果たして、契約が取れるのだろうか?」といったような類のハラハラ・ドキドキとは無縁です。

まったくのゼロ、とはさすがに言いません。でも、ほかの商売やビジネスに比べたら、圧倒的に少ないと言えます。さて、それはなぜでしょうか? 

今回の記事は、そのあたりのことを解説してみたいと思います。

目次

「スタートして、いきなりつまずくことがない」ということがアパート経営の最大のメリット

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商売をする以上、どうしても『売上』というものを気にしなければなりません。たとえばパン屋さんだったら、パンがどれだけ売れたかを気にします。たとえば学習塾だったら、生徒がどれだけ集まったのかを気にします。…それらはすべて『売上』です。

では、不動産投資における売上とは、一体何でしょうか…? 答えは、『入居者からいだだく家賃』です。そう、我々、アパートのオーナーは、入居者の払ってくれる家賃を売上として計上し、それを糧にして商売をしているのです。

ここが不動産投資が他の商売と大きく違う点です。家賃は、入居者さえいれば入ってきます。もちろん、中には滞納したりする人もいますが、そういう場合も適切に処理をすれば解決することができます。

通常、不動産投資物件を購入する場合、ある程度、入居者がいる状態の物件を購入します。さすがに入居者が1人もいない状態のアパートを購入しようとする人はいません。つまり、不動産投資をはじめる人というのは、最初からある程度の売上が確保できている状態のものを購入するわけです。これは非常に強いです。

他の商売は、こういうわけにはいきません。他の商売は、実際にお客さんが店舗に来てくれたり、実際にモノが売れたり、契約してくれなければ売上は発生しません。ゼロからのスタートです。

しかし、不動産投資の場合は、ゼロからのスタートではないのです。くり返しますが、よっぽどの理由がなければ、入居者が1人もいない物件を購入しようとする人はいません。

たとえ、1~2部屋空室になっていたとしても、きちんと部屋をキレイにリフォームして、適正な家賃で募集すれば、そのうち入居者は決まるはずです。

これに対して、たとえばパン屋さんの場合、お店をオープンしたとしても、必ずパンが売れるという保証はどこにもありません。つまり、売上や収入が確定しているわけではないのです。

…この点が不動産投資とほかの商売やビジネスとの最大の違いです。入居者さんは、僕たちアパートのオーナーにとって、大切なお客さんです。彼らは僕たちにとってのパンを買ってくれる人であり、通ってくれる生徒さんなのです。

その大切なお客さんが最初から「いる」状態のものを僕たちは購入します。言ってしまえば、確実にお金を生んでくれる存在が最初からいる状態のものを僕たちは購入しているのです。だから、不動産投資はあらかじめ収益が確定しているのです。だから、不動産投資は他の商売に比べて安定しているのです。

…はっきり言って、こんな恵まれた商売は他にありません!

不動産投資のスタート時にハラハラ・ドキドキするケース

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そんな不動産投資ですが、唯一、ハラハラ・ドキドキするケースというものがあります。それは、『新築物件』をやったときです。新築ですから、もちろん中はピカピカです。建物もオシャレだし、設備だってスゴイ! 通常でいけば、新築物件というのは、あっという間に満室になるものです。

しかも、完成前に満室になるというケースがほとんどです。だけど、そんな新築物件であっても、「入居者がゼロ」の状態からスタートすることには変わりありません。もしも設定家賃の金額を間違ってしまったり、まったく人気のないエリアに建築してしまったりなんかしたら、「入居者が1人もいない」という状態が続くこともありえます。家賃保証契約をしている場合ならいいかもしれませんが…。

でも、不動産投資をやる人のほとんどは、中古物件を購入します。新築物件をやる人というのは、圧倒的に少ないのです。だから、この悩みや心配は、多くの人にとっては無縁なものといえるでしょう。

また、不動産投資の場合、『購入した直後に、一気に売り上げがゼロになる』ということもほとんどありません。アパートのオーナーが変わったからといって、入居者がこぞって全員退居したなんて話は聞いたことがありません。入居者にとってみれば、物件の所有者が誰になろうが知ったこっちゃないのです。

そんな不動産投資だって、デメリットはたくさんあります。他の商売に比べて、はるかに多額の借金を背負い込むことになるのは事実です。長期間物件を保有していれば、いつかは必ず大規模修繕工事をやらなければなりません。なかなか部屋が決まらずに苦労することもあります。家賃を滞納する人もいます。

でも、どんな商売にも苦労をつきものですよね? 何の商売をやったとしても、その商売ならではの苦労というものはあるものです。商売をやっていて、「何の苦労もない」なんてことはありません。

ほかの商売に比べたら、不動産投資をやっていることによる苦労は大したことないと僕は思っています。「まだ、いい方だ」と思っています!

商売をやるということは、いかに大変なことか?ということについて

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ラーメン屋、整骨院、学習塾、雑貨屋、etc……。この世の中には、いろいろな商売がありますよね? お店を新規にオープンしようとする人は、集客のためにいろいろ努力することでしょう。

ホームページを作ったり、チラシを配ったり、新聞や雑誌に広告を出したり、etc…。ありとあらゆる努力をして何とか自分のお店にお客さんを呼び込もうとします。しかし、いくら広告宣伝にお金をかけたからといって、計画通りにお客さんが来てくれるとは限りません。

実際には「ふたを開けてみなけりゃわからない」のです。もしかしたら、「予想に反して、全然お客さんが来ない…」なんてこともあり得ます。あなたも新規オープンしたお店がいつの間にか閉店してゆくのを目の当たりにしたことがあると思います。

商売をするというのは、なかなか大変なことなのです。すべてが計画通りに進むのならば、こんなに苦労することはありません。

僕は不動産会社に勤務して、テナントのリーシング営業をやっていたこともありますが、何百万円もかけてやっとこさオープンにこぎつけたのに、半年でお店をたたむことになった人を何人も見てきました。

彼らは決してバカな人たちなんかではありませんでした。行き当たりばったりでもありませんでした。彼らは彼らなりに、綿密に調査もしましたし、きっちりと予測も立てていました。

がんばって宣伝活動もやりました。…それでもうまくいかないのです。それでも、「こんなはずではなかった…」と口にするような状況に追い込まれてしまうのです。商売というのは、それだけむずかしいものなのです。

商売をすることの大変さを見てきたはずの僕が、なぜ商売をはじめたのか?

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先ほども書きましたが、僕は不動産会社でテナントの仲介の仕事をしていたことがあります。そこで僕は商売がうまくいかなくなった人というのを何人も見てきました。その仕事を通じて僕は、商売というものがいかに大変なものであるか、ということを間接的に学ぶことができました。

そして、こんな風に思ったものです、オレは絶対に、商売なんかやらないぞ! そんな「商売アレルギー」の僕が脱サラ・起業する道を選び、商売をやることによって生計を立てているわけですから、世の中わからないものですね…。

でも、僕が選んだ商売というのは、世間一般でいわれている商売とはちょっと違います。僕が選んだ商売は、不動産投資です。商売という意味では同じなのかもしれませんが、この商売は明らかに他の商売と一線を画しています。

不動産投資は、『入居者からもらう家賃』によって成り立っている商売です。入居者のほとんどの人は、毎月きちんと家賃を払ってくれます。人間というのは、まず「住む場所を確保しよう!」という心理が働く生きものです。安心できる『寝床』をまず確保しなければ落ち着かないのです。

だから、よっぽどのことでないかぎり、入居者はきちんと家賃を払ってくれます。

なんらかの事情により「今月、お金があまりない!」という状態におちいった場合、まず多くの人は外食を控えたり、買い物をたくさんしないように気をつけたりします。それらのことは、こちらでコントロールできる範囲のことです。しかし、自分が住んでる部屋の家賃をコントロールすることはできません!

「今月、ピンチだから、家賃を1万円安くしてくれ」というわけにはいかないのです。なぜなら、そこには『契約』というものが存在しているからです。そう、この『契約』こそが不動産投資のキモであり、僕らアパートのオーナーを支えてくれている大切な存在なのです。

「本当はラーメンを食べたいけど、お金がないから我慢しよう…」という人はいっぱいいるはずです。「エステに行ってキレイになりたいけど、お金がないから我慢しよう…」という人もいっぱいいるはずです。

別にラーメン屋さんやエステサロンと「契約」を結んでいるわけではないので、そのお店に行こうが行くまいが自由なのです。ところが不動産投資の場合は、そういうわけにはいきません! 

賃貸借契約を結んでいる以上、きちんと毎月決められた期日までに決められた額の家賃を支払わなければならないのです。入居する際に結んだ賃貸借契約書にハンコをついた以上、それは守らなければなりません。…こういったことは、他の商売にはありません。

僕は基本的に、「商売というのは非常に厳しいものである」「できることならば、自分は商売をやりたくない」と思っています。だけど、その商売が不動産投資の場合は話は別です。

なぜなら、不動産投資には、『契約』という概念が存在するからです。その契約のおかげで、僕は守られ、安心して商売をすることができているのです。