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北海道でアパートの大家業をしてます。4人家族。映画が好き。猫が好き。北の国でなまらのんびり生きてます。“every cloud has a silver lining.” したっけ!

住宅ローンの金利の上昇に備える!僕が思ういちばん賢い「借り換え」法


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今回は「今は史上最低の金利だけどこれから上がるかもしれないから、今のうちに借り換えしておくのも手だよ!」という話をしたいと思います。

目次

借り換えする際に忘れてはいけない2つのこと

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今は確かに史上空前の低金利です。


でも持ち家を検討されてる方はそれだけの理由で安易に住宅ローンを組もう!と考えるのは危険です。

ヘタをしたら命取りになりかねません。

ただ、もうすでに住宅ローンを抱えている人はチャンスです。

銀行も住宅ローンを組んでくれる人を探しています。

きっと有利な条件で借り換えすることができるはずです。

ただし、この借り換えにも注意が必要です。

僕は次の2つの条件をクリアできるなら、借り換えするのもアリだと思っています。」

でも、この2つの条件をクリアできない場合は逆に損をすることもあるので注意するようにしましょう。

その2つの条件とは、

  1. 今借りてる住宅ローン金利と金利差が1%以上あること
  2. 全期間固定金利で借り換えすること 

「トランプノミクス」でアメリカは良くなる! でも…

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一部では「トランプノミクス」と呼ばれているそうですが、第45代アメリカ大統領にこの度就任したドナルド・トランプ氏が自国向けの経済政策を発表し、話題となりました。

彼が打ち出した政策の柱は次の2つ。

  1. 大型減税
  2. インフラ投資


トランプ氏は「法人税を35%→15%に下げる」と言っています。

これによりアメリカの企業は資金が外に出て行かずに済みますので、そのお金を投資に回すことができます。

またトランプ氏は中間層向けの大幅な減税も考えていると言われています。

こちらの方も自分のフトコロから出て行くお金が減るので、消費が加速するかもしれません。

消費が加速すれば、企業は喜びます。

企業の業績がUPすれば、それに連動して株価も上昇します。

また、トランプは公共投資にもバンバンお金を使うとも言っています。

__これらの政策により、アメリカの経済は間違いなく活性化することでしょう。

株価も上がり、再び株式市場が活気づくはずです。

しかし、忘れてはいけないことがあります。

大規模な減税政策とインフラへの投資政策。

これらはすべて借金によってまかなわれるということです。 

悪夢は繰り返される!?

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アメリカの財政赤字はこれによって、(ただでさえも膨大なのに)ますます増えることになります。

一部では「もうすでに臨界点を超えている」との指摘もあります。

これらのことはすべてアメリカの長期金利を上昇させる要因になります。

そうなると、今まで国債を買っていた人が国債市場からが出て行き、株式市場に流れ込むことになります。

トランプは「金融規制改革法」も議会に提出していますから、おそらくアメリカはリーマンショック以前の頃のような状態になるでしょう。

あれほど痛い目にあったのに…。

「株式市場は活性がされるから、それはそれでいいじゃん!」という見方もあるみたいですが、僕はとても心配しています。

国債が売られると、当然のことながら国債の価格は下がります。

国債の価格が下がると、金利は上昇します。

こちらでもそのお話はしました。

www.nonbiri-happy.com

経済はグローバル化しているので、アメリカで起こったことは日本にも起こります。

ヒタヒタと日本の住宅ローンが上昇に転ずる「運命の日」が近づいているのです。

住宅ローンには3つの組み方がある

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一方、国内に目を向けてみると、10年物国債の金利が上昇してきているのが気になります。

 

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10年物国債の金利と住宅ローンの固定金利は連動しています。

もしも10年以上の固定金利を望まれている方は今のうちに(金利が低いうちに)借り換えを検討してもいいでしょう。

住宅ローンの金利には次の3つのパターンがあります。

  1. 変動金利型
  2. 固定金利特約型
  3. 完全固定金利型


「変動金利型」というのは半年ごとに金利の見直しがあるというもの。

「固定金利特約型」というのは2年、3年、5年、10年といった具合に一定期間固定になり、そのあとは変動になるというもの。

「完全固定金利型」はすべての期間の金利が同じというもの。

変動金利は短期プライムレートというものと連動しており、固定金利は新発10年国債と連動しています。

金融機関はいいお客さんが欲しくて欲しくて仕方ありませんから、今は超低金利のプランを用意して、「手もみ」状態です。

低金利をうたった魅力的なプランや商品がたくさんラインナップされています。

2017年3月1日現在の最新の住宅ローン金利は次のようになっています。

  • 変動金利 0.497%〜
  • 固定金利3年 0.350%〜
  • 固定金利5年 0.450%〜
  • 固定金利10年 0.500%〜
  • 全期間固定金利 0.720%〜

(注:価格.comより)


__恐ろしいくらいに低い金利水準ですね。

これだけ金利が低くなっているんですから、「借り換え」を検討してもいいかもしれません。

ただし、借り換えするなら条件が2つあります。

僕が考える「借り換え」をする際の必須条件

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次にあげる2つのことをクリアできるのなら、今のうちに借り換えしておくのもアリだと僕は思っています。

  1. 今借りてる住宅ローン金利と金利差が1%以上あること
  2. 全期間固定金利で借り換えすること


金利差が1%以下だった場合は登記費用やその他の手数料などのことを考えると、かえって損するかもしれません。

十分注意しましょう。

また現在、変動金利で借りていて、同じく変動金利で借り換えようとしている場合は注意が必要です。

僕のオススメは全期間固定金利です。

新規で住宅ローンを組む場合も借り換えする場合も「全期間固定金利」にすることのメリットは無視できません。

確かに変動金利のものに比べると金利は高めです。

それでも「フラット35」の2006年に2.8%だったものが、今では1.2%に下がっています。

この金利で全期間固定というのは魅力です。

これからやってくるであろう嵐に備えることができます。

ちなみに「フラット35」はこちらでカンタンにローン・シミュレーションができますので、どのくらい違うのかやってみましょう!

www.flat35.com

若い人ほど感覚が優れている

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今回のトランプ大統領の打ち出した経済政策が日本の住宅ローンにどのような影響を及ぼすのか、まったく不透明です。

金利低下の圧力が働いていることも確かなので、近々に極端な形で金利が上昇することはないでしょう。

でも、「いつハイパーインフレになってもおかしくない」と爆弾を抱えていることだけは確かです。

それはこちらでも書きました。 

www.nonbiri-happy.com 

日本の公社債残高は、「ヤバい」をはるかに超えた状態になっています。

このままでは財政破綻してしまう危険性すらあります。

この異常な状態をいつまでも続けてていいのか?という話にいずれなるはずです(しかも、それほど遠くない将来に)。


一方、おもしろい傾向だなと僕が思っているのが最近の若い人の動向です。

国土交通省のデータによると、持ち家の着工戸数は年々、減ってきています。

住宅ローン金利が史上空前規模にまで下がり、銀行も「貸したい」「借りてくれ」という状態なのにも関わらず、です。

 

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(国土交通省住宅着工統計より) 


ここに、若い人たちのライフスタイルや、ものの考え方の変化がうかがえます。

今の若い人たちは「持ち家」だとか「分譲マンション」といったものにそれほど魅力を感じていません。

そういえば車の購入者数も年々減ってきていますよね。

僕はこれはある意味では賢い選択だと思います。


サラリーマンの平均年収は「420万円」。

いつリストラされるかもわからないし、自分が勤めている会社だって今後どうなるかわかりません。

あの天下の東芝だってああなったぐらいなのですから…。

 

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(国税庁民間給与実態統計調査より)

今はことの成り行きを見守る時期

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正直、今後日本の金利がどうなるのかまったくわかりません。

「オリンピックが終わるまでは金利も低空飛行を続けるだろう」という見方が大半を占めていますが、それだって確証があるわけじゃない。

お金は生き物です。

いつ、どこで、どうなって、次にどんなこと起こるのかを正確に予測することは不可能です。


もし、正確にお金の動きを言い当てることができる人がいるのなら、その人はとっくに億万長者になってるはずです。

大方の予想が外れたらどうなるでしょう?

その可能性はまったくないわけではないのです。

今は推移を見守るべき時です。

住宅ローンの金利が安いからといって安易に飛びつくのは危険です。

借金をしたことのある人ならわかると思いますが、いったん借金をしてしまったら最後、完済するのは至難の技です。

ガンガン繰上げ返済ができるお金持ちの方なら話は別ですが、基本的に借金というのはなかなか終わらないものです。

これで不動産価格が低い時期だったら良かったのでしょうが、今は非常に高い時期です。

だから危ないのです!

まとめ

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僕は不動産の世界で生きてる人間なので、なんとなくわかるのですが、

住宅ローンも立派な金融商品であるということをきちんと腹の底から理解している人があまりにも少なすぎるような気がします。


住宅ローンを家賃の代わりだと思ってる人がたくさんいます。

この二つはまったく違うものです。

片方は賃貸借契約であり、もう片方は金銭消費貸借契約です。

片方には借地借家法が適用されますが、もう片方は借地借家法の適用外なのです。

まったく違うものを同系列で並べて購買意欲をそそる手法は業者の常套手段です。


焦らないで、じっくりと検討してから行動するようにしましょう!

 

著名な投資家のジョージ・ソロスはこんな言葉を残しています。

 

「市場は常に間違う」というのは私の強い信念である。

市場参加者の価値判断は常に偏っており、支配的なバイアスは価格に影響を与える。

 

 

賢者の投資、愚者の投資 50年超の投資実践でつかんだ「最後に勝つ」相場の哲学

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