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シンプルに。自由に。

北海道でアパートの大家業をしてます。4人家族。映画が好き。猫が好き。北の国でなまらのんびり生きてます。“every cloud has a silver lining.” したっけ!

築浅物件にもデメリットがあることを知っておくことの大切さ


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うちの会社で所有している物件のなかには、かなり老朽化が進んだボロボロの状態のものもあります。その物件を僕は非常に安い値段で手に入れることができました。

そのアパートを所有していたオーナーがかなりケチな人で、メインテナンスに一切手を入れていなかったことが僕が安くその物件を購入できた理由でした。当然、そんなボロボロな状態ですから、入居率も悪く、僕が購入した時点では、8戸中2戸しか埋まっていませんでした。

売主さんも、その物件に対してまったく愛着を持っておらず、二束三文でもいいから、早く手放したい!といった感じでした。古い物件なので、あちこちにガタがきており、その部分を修理・修繕するだけで相当な費用が発生することは誰の目にも明らかでした。

8戸中2戸しか埋まっていない状態の入居率では、当然のことながらその費用を賄うことは困難です。そんな状況・状態のアパートだったので、うちの会社は恐ろしく安い値段で購入することができました。

一応、建物は鉄骨造りだったのですが、建物部分の値段は、ほとんど売値には含まれていませんでした。売主さんはとにかく一刻も早く手放すことしか考えていませんでした。

2戸しか埋まっていないとはいえ、一応、そこにはまだ住んでいる人がいました。入居者からは、建物や設備に関してクレームばかりが入っていました。売主さんは、その対応に辟易している様子でした。早くそういったわずらわしさから解放されたい!…売主さんは明らかにその想いが先行していました。いわゆる「売り急ぐ」状態になっていたのです。

かなりご高齢の方で、アパート経営というものを真剣にやっていこうという意思もあまりお持ちの方ではありませんでした。今さら大規模修繕をして、そのアパートを蘇らせようなんて気はさらさらありませんでした。それが良かったのです! そのおかげで、うちの会社は二束三文の値段でそのアパートを購入することができました。

あの放っておいたら廃墟のようなアパートになっていたことでしょう。やがて入居者がゼロになり、近所から「幽霊アパート」なんて呼ばれたりしていたはずです。

しかし、僕はそんな状態のアパートのことが大変気に入りました。確かにいろいろと問題があることは間違いありません。しかし、磨けば光る!…そう思わせる何かがこのアパートにはありました。

目次

僕が以前購入したボロボロの物件は、「磨けば光る」物件だった

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もちろん、モヤッとした漠然とした考えで購入に踏み切ったわけではありません。さすがの僕でも「なんとなく…」といった印象論だけで何千万円もの借金はしません。

そのアパートは、建物は確かにボロボロの状態でしたが、立地条件は申し分ありませんでした。交通アクセスも抜群だったし、近くにはスーパーもコンビニもありました。いわゆる「人気のあるエリア」にそのアパートは建っていたのです。まず、そのことが僕の背中を押しました。

また、建物が鉄骨造りであった点も気に入りました。やはり木造よりも鉄骨造りの方が頑丈であることは間違いありません。長期保有を考えた場合、圧倒的に鉄骨のほうが有利です。

地形も真四角で良かったので、もしも将来的に建物を解体して更地にしたとしても、結構いい値段で売れるという自信もありました。部屋の間取りもリビングが広めの1LDKで良かったです。8戸入りという部屋数も魅力的でした。

駐車スペースも全戸分ありました。外部物置も全戸分ありました。日当たりも良好。etc…。つまり、この物件は明らかに磨けば光る物件だったのです! いまはボロボロかもしれないけれど、きちんと修繕すれば蘇るはずだ!という要素が満載の物件だったのです。

その要素を(自分の物件であるにもかかわらず)、売主さんは残念ながら見抜くことができなかったのです! 

落ちこばれだって、磨きさえすれば輝くかもしれない!

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もちろん、取得した後、大規模修繕をしなければいけないことは最初からわかっていました。大規模修繕にかかる費用は、相当なものになることは見積もりをとる前からわかっていました。その分の費用も銀行から借り入れしなければなりません。

大規模修繕にかかる費用は、約1000万円でした。でも、部屋が満室になれば、その1,000万円は数年で取り戻すことができます。そこはリスクでしたが、僕は前に進むことにしました!

僕には確信がありました。おかげさまで、アパートはものの見事によみがえり、大規模修繕を実施したあと、すぐに部屋が決まって満室になりました。二束三文の値段でそのアパートを手放した売主さんは、その生まれ変わった物件を見てどう思ったのでしょうか? 

この経験を通じて、僕はいろんなことを学んだような気がします。それはただ単に『不動産投資』のことだけでなく、人生すべてにおいて当てはまる大切な学びでした。

いま、勉強ができないというだけで、『落ちこぼれだ』というレッテルを貼られてしまっている子どもたちがたくさんいます。実にもったいないことだと思います。多くの人は『磨けば光る』ということを忘れてしまっているのではないでしょうか? その子だって、きちんと勉強を教えてあげれば、ものの見事に蘇るかもしれないのです。

大切なことは、手をかけてあげる。…ということです。それを忘れてしまったら、すべてが良くない方向へ向かっていってしまいます。僕はそういうことを学びました。