シンプルに。自由に。

北海道でアパートの大家業をしてます。4人家族。映画が好き。猫が好き。北の国でなまらのんびり生きてます。“every cloud has a silver lining.” したっけ!

ペット可にして募集することは空室対策に有効か?問題について


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35.1%…この数字、何だと思いますか? なんとこれは、いま現在、日本人のペットを飼っている人の飼育率をあらわした数字です。要するに、もしもこの数字が正しいとするなら、3人に一人がペットを飼っているということです!

これはちょっとすごい数字ですよ。しかも、『現在は飼ってはいないけど、過去に飼ったことがある。』という人も合わせると、8割にも達するというデータもあります。それだけこの国でペットを飼ってる人が多いのです。

そう言われてみれば、そうかもしれませんね。あなたのまわりでもたくさんの人が犬や猫を飼っているんじゃありませんか? …ほら、やっぱり、ペットだらけの国なのです。この国は…。

ところが、そんなにペットを飼っている人が多いのに、ペットを飼うのをOKにして募集しているアパートが少ないというのをご存じですか? 以前に比べるとだいぶ増えてはきていますが、まだまだ重要に比べて供給が追いついていないのが現状です。

まだまだ不足しているのです。なぜ不足しているのかというと、アパートの大家さんがペット可にして募集することを嫌がっているからです。なぜ嫌がるのかというと、だいたいこんな理由からです。

部屋を汚される
建物が痛む
臭いや騒音が気になる
大きなトラブルに発展する恐れがある
etc…。

人間を相手にするだけでもいろいろあるのに、そこにペットも絡んでくると、余計にいろいろなことが起こる。…そう考える大家さんがたくさんいるのです。その気持ちはわからなくもないです。

なんせ、動物だって自然界に生きるものです。コンピューターみたいに完璧にコントロールすることはできません。ペット可にして募集することを嫌がる大家さんの気持ちも100%理解できます。

目次

もしもペット可にして募集していたら、空室はカンタンに埋まっていたかもしれない

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ペット可にして募集しないということは、逆の言い方をすれば、ペットを飼ってる人を相手にしないということでもあります。つまり、ペットを飼っている人をターゲットにせず、ペットを飼ってない人だけをターゲットにするということです。

ペットを飼っている人が30%いるとしたら、その30%の人たちをハナっから無視してアパート経営をするということ。…それは果たして、本当に賢いやり方なのでしょうか?

このやり方は、逆に言えば、『空室を埋める機会を30%も失っている。』ということでもあります。

これだけ人口減少社会になり、アパートが飽和状態に達しているなか、アパートの大家さん自らがその空室を埋めるチャンスを30%も放棄するのは、なんか、もったいないような気がします。

もしも、「ペットOK」にして募集しれいれば、とっくに満室になっていたかもしれないのです。とくに建物が古くなってきていて、部屋をリフォームしても、広告料をUPしてもなかなか空室が埋まらなくなってきたような物件を所有しているオーナーさんは、ペットに対する考え方を改めたほうがいいかもしれません。

僕は常日頃から思っていることがあるのですが、それは『アパートの大家さんというのは、世の中のトレンドを読んで、柔軟な発想で物事を処理しなければいけない。』ということです。

自分のやり方やスタイルに固執するあまり、時代とズレたアパート経営をしている大家さんがたくさんいます。むかしのやり方が通用しないのならば、何か新しいやり方を採用してみる。押してダメなら引いてみる。引いてダメなら押してみる。…そんな自由な発想でアパート経営をする大家さんがもっと増えたらいいな、と僕は思っています。

このペット可にして募集する・しない問題も同じことです。これだけペットを飼ってる人が増えてきた時代背景があるのに、それを無視したアパート経営をするのはどうなのか…。

もしも空室がなかなか決まらなくて悩んでるのだとしたら、ペット可にして募集する勇気を持つことも時には必要なのではないでしょうか…?

僕が不動産会社の営業マン時代に出会ったスゴイ大家さんについて

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僕は不動産会社に勤務していました。その時、僕はある一人の大家さんと出会いました。その大家さんは僕の師匠です。僕がもっとも尊敬する大家さんです。僕の不動産投資のノウハウやスタイルは、ほとんどみんなその人から受け継いだものです。その人は地元でも有名な大家さんで、不動産会社に勤める営業マンなら知らない人はいないような人でした。

その人には他の大家さんにはないある特徴がありました。その特徴とは、所有している物件のすべてを『ペット可』にして募集していること。…でした。

その大家さんは長く不動産業界にいて、不動産のことをすべて知り尽くしていました。経験豊富、海千山千です。

その大家さんの所有しているアパートは、ほとんど満室でした。空室になったとしても、あっという間に埋まりました。なぜ、そんなにすぐに決まるのか? 満室経営をキープできた理由は、いろいろあると思います。

立地条件の良さや、良質な物件ばかりを選ぶ目もスゴイものがありました。どの物件もきちんと管理が行き届いていました。営業マンとのコミュニケーションもバッチリでした。人柄も良く、ちょっとしたトラブルにも迅速・かつ丁寧に対応しました。

営業マンから絶大な支持を集め、人気もありました。「あの大家さんの物件に入居させれば、入居者も喜ぶはずだ!」という安心感もありました。でも、僕はやっぱりその大家さんが常に満室経営を実現できたのは、『ペット可』にして募集していたことが大きかったと思います。

ペット可にして募集することは多くの大家さんは嫌がることでした。しかし、その大家さんはそこをあえてペット可にして募集することで、他の大家さんとの差別化をはかることに成功しました。ものすごく頭のいいやり方だと思います! 

その大家さんが全物件をペットOKにして募集していることは、営業マンはみんな知っていました。それは強力な武器です! この武器のおかげで、その大家さんのアパートは圧倒的な入居率の高さをキープしていたのです。

ペット可にして募集することは、当然、さまざまなリスクもあります。だけど、その大家さんは、そういったリスクの高さよりも、入居率の高さの方を優先させていました。それが、その大家さんなりの『不動産投資哲学』でした。

その大家さんの考え方はまったく間違っていないと僕は思います。不動産投資家として、アパート経営だけでメシを食うようになってつくづく思うのは、このビジネスは『部屋が決まってナンボ』です。

空室のまま空気に部屋を貸しておく状態がいちばん愚かなことです。やっぱり、なんだかんだいって、キャッシュフローがすべてなのです。家賃収入が入ってくることがすべてなのです。家賃収入さえ入ってくれば、そこから先はいろいろとやりようがあります。しかし、肝心かなめの家賃収入が入ってこなければ、何にもなりません。手の打ちようがないんです。

…その大家さんは、そのことをよく知っていました。不動産投資の本質をきちんと理解していたのです。 

商売をやる人間は、まずは何をさておいても『売上を上げること』を優先させなきゃいけない

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『ある特定のお客さんのニーズ』というものを、その大家さんはガッチリと掴んでいました。なんせ、35.1%もの人がペットを飼っているのです。そして、ペットを飼える物件が極端に少ない状況なのです。そりゃ、入居率は高くなりますって!

その大家さんのアパートの部屋があっという間に決まってしまうのもうなづけます。僕が尊敬するその大家さんは、ほかの大家さんが忌み嫌うことをあえてやったおかげで、安定的な家賃収入を得ることに成功したのです。

まわりにライバルがいないのですから、一人勝ちして当然です。でもこれって、商売の鉄則なんです。南極や北極ではアイスクリームは売れません。でも、砂漠のど真ん中だったら売れます。…商売にとっていちばん大切なことはお客さんのニーズをつかむことなんです!

ペット可にして募集するということは、それ相当の覚悟が必要なのです。当然のことながら、部屋も汚れますし、建物も傷つきます。臭いの問題や、騒音の問題も発生するでしょう。とくに、退居の際には、モメゴトに発展しやすいものです。原状回復をめぐって、訴訟にまで発展するケースもあります。

しかし、それやこれやいっさいがっさいを考慮したとしても、その大家さんは『ペット可にして募集した方がメリットがある!』と判断したのです。空室のままでいるよりはいい!ということです。

その大家さんは、完全にそういう考え方をしていました。だから、その大家さんは嫌々ながらペット可にして募集するのではなく、積極的にペットOKで募集していました。それがその大家さんのアパート経営哲学であり、勝利の方程式でした。

当たり前の話ですが、アパート経営において『空室の部屋がある』ということは、売上がゼロということです。その分のお金が入って来ない、ということです。商売において売上が0円というのは、商売が成り立っていないのと同じことなのです。

「臭い」とか「汚い」とか以前の問題です。だから、まずは何をさておき売上のことを考える。…というのは商売人としてまったく正しい姿勢なのです。もしもあなたが焼鳥屋さんを経営していて、焼き鳥が一本も売れなかったらどうします? 学習塾を経営していて、生徒が一人も集まらなかったらどうします?

『ニーズあるところに商機あり』です。ペットを飼育している人は非常に多いんです。そして、その数はますます増え続けています。あなたのまわりでも、たくさんペットを飼ってらっしゃる方がいらっしゃるのではないでしょうか? それだけ、「需要がある」ということなのです。それは、『それだけビジネス・チャンスがあるよ。』ということの裏づけでもあるんです。

部屋が決まらない…。空室が埋まらない…。と嘆く前に、前向きに「ペット可」を検討してみるのもひとつの手かもしれませんよ!