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北海道でアパートの大家業をしてます。4人家族。映画が好き。猫が好き。北の国でなまらのんびり生きてます。“every cloud has a silver lining.” したっけ!

個人所有の不動産を自ら設立した新設法人に売却する節税方法


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これはあまり一般的なやり方ではないかもしれませんが、「個人で所有している賃貸物件を自ら設立した会社が購入する」というやり方もあります。ちなみに、僕が会社をいちばん最初にスタートさせたとき、このやり方を採用しました。

通常は『個人の物件』と『法人の物件』というのは、それぞれ分けて所有するものです。新しく設立した法人というのは、普通は新規物件を不動産市場から調達します。

別に法人を設立したからといって、すべての物件を法人名義に統一する必要はありません!…というか、通常はわざわざそんなことしません。個人のものは、個人名義に。法人のものは、法人名義に。それぞれ別々に持っておくのが普通です。

ほとんどの大家さんは、個人の物件と、法人の物件の両方を所有しています。とくにベテランの大家さんになればなるほど、その両方の名義で物件をバランスよく所有し、上手に節税対策を図っています。

だけど僕は、「すべての物件の名義を法人名義に統一したい!」と強い想いがありました。そこには僕なりの考えがあり、僕なりの戦略があったのです。

今回の記事はその辺りについて解説してみたいと思っています。なぜ僕は個人の物件を法人に売却し、法人名義に統一しようとしたのか…? ということについて。

目次

個人所有の物件を自ら設立した会社が購入する場合のメリット

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不動産投資などという何千万円も何億円も借金をしなきゃいけないようなモノをやってる人間がこんなことを言うのはヘンに聞こえるかもしれませんが、僕はとっても用心深い性格をしています。早い話がビビりなのです。

ビビりだから、「そろそろ法人成りしようかな…」という段階になったときに、『新たに設立する会社は絶対に儲かるようにしたい!』『なるべくリスクを負わせたくない!』と強く思いました。

だから、市場で新たな物件を探す、という通常のパターンにやや疑問を感じたのです。新たに探すということは、やっぱり不安です。僕は不動産会社に勤務していましたので、ある程度は物件の目利きはできるかもしれませんが、それでも新規物件というのは怖いものです。

だから、「新規物件を探しにいくのは、会社が軌道に乗ってからでもいいのではないか…?」と考えたのです。

じゃあ、どうするのか? という話になります。市場から物件を探さないとなれば、いったいどこから物件を仕入れればいいのか?…そうです! 自分で持ってる物件を購入すればいいのです!

自分で持ってる物件ほど、『よく知ってる物件』というものはありません。自分で持ってる物件であれば、裏の裏までよく知り尽くしているので、不安に思う必要はありません。市場で調達するよりもはるかに安心感があります。

結論からいえば、僕の考えは正しかったのです! 不動産会社の人からも、銀行の人からも、「普通ではない」「イレギュラーだ」「一般的なやり方ではない」と散々言われましたが、僕はどうしてもこのやり方からスタートしたかったのです。

すでに持っている物件を購入するわけですから、その物件のことは隅々まで知っています。僕が個人で所有していた物件は非常に優良物件だったので、それを会社に売却することができれば、会社はすぐにキャッシュフローを得ることができることもわかっていました。

利回りの低いものや、なかなか部屋が決まらないような物件をわざわざ購入しようとする人はいません。自ら設立した会社が自己所有の物件を購入するやり方の良いところは、この『いい物件を確実に手に入れることができる』というところです。

「うまくいく」という100%の保証があるのです。実際に商売をやっている人なら身にしみてわかるはずです。ビジネスの世界に、「100%確実なもの」はありません。だけど、このやり方だけは、ほぼそれに近いことを実現させることができるやり方なのです。

やっぱり、新規物件というのはいろいろと不安に思うものです。それは、どんなにベテランの大家さんだったとしても同じです。「今回購入する物件は、きちんと稼いでくれるんだろうか?」「買って早々に想定外の工事費が発生したりしないだろうか?」「空室になってもすぐに部屋は決まるだろうか?」…いろいろと心配になるものです。

でも、それまで自分で持っていた優良物件を買うとなったら、話は別です。そんな心配はほとんど必要ありません。

「それがいい物件である。」ということを誰よりも知っているのは、他ならぬ自分自身だからです! さらに、売却代金もある程度、自由に決めることができます。だから、市場で購入する時みたいに、「これって果たして妥当な値段なんだろうか…?」「もしかして、ふっかけられているんじゃないだろうか…?」という心配はありません。

さらに、個人で所有していた頃に借金の支払いがだいぶ進んでいた場合、かなり低い金額で物件を購入することができます。残債以上の値段で売れれば銀行は文句は言いませんから、新たに設立した会社は非常に低い金額で物件を取得することができるわけです。

言うまでもないことですが、物件代金が低ければ低いほど利回りは良くなり、儲かることになります。だから、このやり方は、ほぼ100%に近い確率で、『確実に儲かるやり方だ』と言えるのです。

さらに、自己資金も必要ありません。仲介手数料も必要ありません。自分で手続きをすれば、司法書士に払う手数料も必要ありません。…こんなにラクで、お金のかからない不動産取引は滅多にありません!

個人所有の物件を自ら設立した会社が購入する場合のデメリット

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個人で所有していた物件を自ら設立した会社に売却する、ということはメリットばかりではありません。確実にデメリットもあります。

まず、せっかく借金が減ってきたのに、「また新たに借金を組みなおさなければならない」というデメリットがあります。そのまま黙っていれば、どんどん借金は減っていき、もしかしたら近々完済できたかもしれないのです。それなのに、その借金の完済を待たずに、また新たにローンを組み直すわけですから、これは計算上は『損』ということになります。

…電卓だけ叩けば、「このやり方は、あまりメリットがない」という話になってしまいます。たとえば、「あと10年でローンが終わる」という物件を自ら設立した会社に売却した場合、その新設会社は、「そこからまた新たに20年にわたるアパート・ローンを組む」という場合もありえるのです。それだけ完済が遅れるわけです。

そのまま黙っておけば、あと10年で終わるものを、なぜわざわざ期間を延長する必要があるのか?…あなたはきっと銀行の人からそのように言われるはずです。さらに、「不動産取得税」の問題もあります。

その物件に対する不動産取得税は、個人で所有しようとした時に1回すでに払っているはずです。それなのに、会社がその物件を購入するとなったら、もう1回、不動産取得税を払わなきゃいけないことになります。…これは明らかに『損』です。

だから、このやり方を採用する人は、ほとんどいないのが現状です。銀行に持って行っても、あまり前例がないものだから、ほとんどの銀行で断られるかもしれません。僕も最初は散々、苦労しました。

こちらがいくら説明しても、最初はなかなか理解してくれませんでした。このやり方をして、どういうメリットがあるのですか? と、融資担当者に何度も訊かれました。そりゃ、そうです。僕が逆の立場だったとしても、絶対にそう訊いたと思います。

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なぜ僕は個人所有の物件を、自ら設立した会社に売却しようと思ったのか?

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僕は、「一刻も早く専業大家になりたい!」と強く思っていました。早く会社を軌道に乗せて、早く安定したいと思っていました。

僕のわがままで妻や子どもたち巻き込んでしまったのです。きっと相当不安な想いをさせたと思います。だからこそ、早く会社を軌道に乗せたいと思ったのです。早く軌道に乗せて、「どうだ、これだけの実績をつくったぞ!」「もう安心していいぞ!」と、妻に言いたかったのです。…この切実な気持ちは、脱サラ・起業した人でなきゃ、なかなかわかってもらえないかもしれません。

僕は30代後半というまさに「脂の乗り切った時期」にサラリーマンの世界からドロップアウトしてしまったのです。それがどんなに大変なことであったか…言葉ではなかなか説明できません。

僕も不安だったけど、妻も相当不安だったと思います。本当に妻には申し訳ないことをした、と思っています。だって、結婚した当初は、「僕が脱サラする」なんてシナリオにはなっていなかったわけですから…。

だから、僕はなんとしても「目に見えるかたち」で実績を上げる必要がありました。個人事業主ではなく、きちんと『会社の社長』になる必要がありました。その会社も赤字の会社ではなく、黒字の会社にしなければなりませんでした。…それが、いろいろと心配をかけた妻へのせめてもの罪滅ぼしだ。…と僕は考えました。

だから、『個人』という枠の外へ僕は飛び出す必要があったのです! もっと広く、もっと大きなスケールの規模で…。

当時の僕は野心に燃えていました。「どんどん大きくしてやるぞ!」という野望を胸に秘めて、ギラギラしていました。…だから、『すべての物件を法人名義にする』というこのやり方に魅かれたのだと思います。会社で所有している物件の数が多くなれば多くなるほど、「会社としての規模」は大きく膨らむことになりますから! 

問題は「融資」でした。でも、ねばり強く交渉した結果、無事に融資してもらえることになりました。僕の熱意が融資担当者にも伝わったのだと思います。…ちなみに明らかに『損』となった不動産所得税分は、わずか3か月で回収しました。

  •  注意点

キャッシュフローを良くするためには、なるべく安い値段で購入する必要があります。だけど、税法上のルールとして、『市場価格で売買しなければならない』というルールがあります。

いくら個人で持っていた物件だからといって、市場価格からかけ離れた値段で売買契約を結ぶことは許されません。ある程度は金額は自由に設定できますけどね…。