シンプルに。自由に。

北海道でアパートの大家業をしてます。4人家族。映画が好き。猫が好き。北の国でなまらのんびり生きてます。“every cloud has a silver lining.” したっけ!

アパートの大家業は「サービス業」である!


f:id:orange345:20170327170655j:plain

不動産投資というのは、そんなにバラ色の投資ビジネスではありません。やってる本人がこんなこと言うのはおかしな話だと思いますが…。人口減少社会に突入しました。アパートの数はすでに飽和状態に達しています。むかしに比べて、明らかに不動産投資を取りまく環境は厳しいものになってきています。

しかも今は低金利時代です。銀行は『不動産』というだけでバンバンお金を貸すようになってきています。そのことによって、今まで不動産投資に縁のなかった素人の人まで、この業界に参入してくるようになりました。

その結果、不動産投資物件は空前絶後の高騰を続けています。こんな高い値段で取得してしまったら、高利回りなんか期待できません。全然、儲かりません。だけど、物件がないからしかたなくみんな利回りの低い不動産投資物件を購入しているのです。こんなおかしな現象はいつまでも続かないと僕は思っていますけどね…。

いま、不動産投資の世界に参入することは果たして賢明なのかどうかわからない時代になっています。不動産投資で成功することは、以前よりも難しくなってきているのです。

アパートのオーナーは、そのような現状認識をまず持っておく必要があります。人口はどんどん減少しているのに、アパートの数はどんどん増えつづけています。誰がどう考えたって、需要と供給のバランスが崩れているのです。

こういう時代背景のなかで、アパートの大家さんは意識を変革しなければいけません。いろんな意味で、もう今までのようにはいかなくなってきているのです。

目次

「住まわしてやる」から、「住んでいただく」へマインドをシフトしよう!

f:id:orange345:20170327170704j:plain

不動産賃貸市場は、いまは完全に「売り手市場」から「買い手市場」に移行しています。競争はますます激しくなり、アパートのオーナーは知恵をはたらかせなければ生き残っていけない時代になりつつあります。

こういったときには大家さん自身の意識も変えなきゃいけません。物件が余っていた頃には当たり前のようにできたことが、いまはどんどんできなくなってきているのです。

僕は最近、このように思うようになってきました。いまの大家業というのは、完全にサービス業である。…と。そうです。いまのアパートのオーナーというのは、ひと昔前のアパートのオーナーと全然違うのです。

いまの大家は、「入居者のおかげでメシが食えている。ありがたい。」といったような感謝の気持ち持たなければいけません。むかしみたいに「オレの物件に住まわせてやっている。」といったような感覚で入居者に接してはいけないのです。

入居者の方々は、ほかにもいっぱいアパートがあるのにん、わざわざあなたの物件を選んで入居してくれているのです。そして、ほとんどの入居者はきちんと家賃を払ってくれています。アパートの大家さんはその家賃収入で生活しているわけです。いわば、アパートに入居してくれている入居者の方々というのは、アパートの大家さんにとってみれば『お客様』なのです!

そういう感覚を持たなければいけません。これからの大家さんは、そういう感覚を持たなければ、必ず失敗します。でも、いまだに昔の感覚の抜けない大家さんというのがたくさんいるのもまた事実。とくに年配の大家さんにこういうタイプが多いですね。

そういう方々は、「時代が変わったのだ。」という認識を持っていません。だから、むかしの大家さんの感覚というのが骨の髄まで染み込んでしまっているのです。こういう大家さんは、僕が言ってる『大家業は、サービス業である。』という言葉の意味が理解できません。

そういう大家さんの特徴としては、こんな感じです。

  • 部屋をキレイにリフォームしようとしない
  • フリーレントにも柔軟に対応しない
  • 契約時の条件を緩和しようとしない
  • 家賃交渉にも応じない
  • 設備を新しいものに取り替えない
  • 部屋をインターネット回線の対応にしない
  • etc…。


…その他にもいろいろあります。まあ、総じていえば、『上から目線で、融通が効かない。』『入居者目線で物事を考えない。』ということです。

こういう大家さんは、いくら営業マンが「キレイにリフォームした方が、部屋が決まりますよ」とアドバイスをしても、一切聞き入れません。なかには、リフォームにかかる工事見積もりの金額を聞いただけで、烈火のごとく怒りだす大家さんもいます。

こういう昔ながらの大家さんというのは、これから淘汰されてゆくと僕は思っています。これだけ人口が少なくなり、物件が余ってる時代に、むかしと同じやり方、むかしと同じ感覚でやっていてうまくいくはずがありません。

『大家さんはサービス業』という感覚を持つことの重要性

f:id:orange345:20170327170701j:plain

でも、考えようによっては、このようなタイプの大家さんがたくさんいてくれた方が助かる。…という見方もできます。こちらが時代にマッチしたやり方でアパート経営をやれば、それだけむかしながらの大家さんとの差別化が図れます。その差別化により、こちらの物件にお客さんを誘導することができます。…これはある意味、チャンスでもあるのです。

もしも、昔ながらの大家さんたちが、「大家業がサービス業である。」という気がついてしまったら、こちらとしても、逆にいろいろとやりづらくなってしまいます。だから、彼らにはそのままの感覚でいてもらった方がいいのです。

僕はいつも学生や、年収の低い社会人の方、あるいは生活保護の方なんかが好むようなアパートばかりを購入するようにしています。確かに、お金持ちを相手にしないそのやり方にはリスクが伴います。でも、利回りの観点から考えたら、そういった物件のほうがオイシイのです。

そういう古い物件に入居したいと考える方々というのは、『なるべくお金をかけないで、そこそこいい部屋に住みたい!』と考えています。だから、こちらとしてはそういうニーズをくみ取り、なるべく安く、なるべくいい状態の部屋を提供してあげればいいのです。

そのためには、部屋をリフォームしてきれいにしたり、設備を新しいものにしたり、ネット回線を充実させたり、セキュリティーを強化したり、etc…。アイデア次第ではいろいろとできることはあるはずです。そこをケチってばかりいたら、決まるものも決まらなくなってしまいます。

やっぱり、空室のままでいるよりは、早く部屋が埋まった方がいいに決まってます。不動産投資というのは、部屋が決まってナンボ。家賃収入を得てナンボ。…の世界です。

目先の損得に振りまわされて、せっかくの入居のチャンスをつぶしてしまっては何にもなりません。だから、一見すると損をするようなことであっても、「気前よく」して老いたほうがいい場合もたくさんあるのです! 

大家さんは、サービス業ですよ。入居者の喜ぶようなことをしてあげましょう!