シンプルに。自由に。

北海道でアパートの大家業をしてます。4人家族。映画が好き。猫が好き。北の国でなまらのんびり生きてます。“every cloud has a silver lining.” したっけ!

アパート経営をすることを目的とした法人を設立する節税方法


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不動産投資をやっている人が「法人成りをする」といった場合、まず真っ先に市場から新たな物件を調達しようとします。これが一般的なやり方で、ほとんど90%の人がこのやり方を採用しています。

この方法以外のやり方というのは、一般的に次の3種類があります…

 

  1. 不動産管理会社を設立する方法
  2. 所有している個人の物件を会社が買い取る方法
  3. 会社に所有している個人の物件を一括借上させる


しかし、実際のところ、これらのやり方を採用する大家さんはほとんどいません。ほとんどの人が今回ご紹介する、「市場から新たな物件を購入する」というやり方を採用します。

ただし、市場から新たに物件を購入するやり方には、メリットとデメリットがあります。今回の記事では、その辺りについて解説してみたいと思います。

目次

自ら設立した会社が市場から新たに賃貸物件を購入する場合のメリット

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なぜ、個人の人は儲かってきたら、みんなこぞって法人成りしようとするのでしょうか? それは法人にした方が圧倒的に税金対策上、有利になるからです。個人のままでもいろいろと節税対策はできます。しかし、個人よりも法人にしちゃった方がはるかに節税効果が生まれるのです。

たとえば、自分はもちろんのこと、家族に給料を払えば、その分は経費になります。経費がたくさん増えれば、利益は減ります。利益が減れば、納めなければならない税金も少なくなります。

ところが個人のままだと、家族に給料を支払うにも限界があります。せいぜい自分と奥さんに給料を払う程度のこと…。兄弟や、両親に給料を分散させることは、個人のままではむずかしいでしょう。でも、法人なら、それは可能です! 家族経営の会社は、みんなそれをやって税金対策をしています。

いっぽう、新しく設立した会社は、市場から新規物件を購入します。もしもその物件が「優良物件」だった場合、そこからの家賃収入は、まるまる会社のものになります。

会社の利益が上がれば、あなたはさらに多くの社長としての給料を受け取ることができます。さらに儲かって、余裕が出てくれば、あなただけではなく、奥さんやその他のご家族にもさらに多くの役員報酬を渡すことができます。

自分を含めた家族への給料や役員報酬は、みんな『経費』として処理することができます。経費がいっぱい増えれば増えるほど、会社は法人税を払わなくて済みます。法人というのは、個人に比べて経費で落とせる幅が広いのです。だから、個人で不動産投資をやっている人も税金の悩みを抱えるぐらいの段階まで来たら、『法人成り』をすれば、万事解決します!

法人成りすることは、最大の税金対策になるのです! 会社をつくって、家族に給料を払い、会社の利益を分散させることができれば、それは会社ににとって非常にメリットがあることになります。

仮に、その年に300万円の利益が出たとしたら、約73万円の法人税を払わなければなりません。ところがこの300万円を3人の家族にそれぞれ100万円ずつ分散させることができれば、会社は約10万円の法人税で済みます。

73万円 ⇒ 10万円。…これは非常に大きな違いです! 優良物件を取得し、キャッシュフローを得ることは非常に喜ばしいことです。しかし、たくさん儲かれば、たくさん税金を払わなくてはなりません。

「できることなら、税金はなるべく払いたいくない!」…そう考えるのが人間のサガというものです。

自ら設立した会社が市場から新たに賃貸物件を購入する場合のデメリット

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個人でスタートした人が法人成りをする。…というのはよくあることです。それがいちばん『税金対策』という意味では効果があることは間違いありません。

しかし、このやり方にもデメリットというか、気をつけなければならないことがあります。それが、『銀行借入』『銀行の融資』の問題です! それがこのやり方を採用した場合の最大の関門です。

でも、この関門をクリアしない限り、その後の不動産投資会社としての発展はあり得ません。だから、この関門はなんとしても突破しなくてはなりません! 

どのような関門か?といえば、それは…果たして、何の実績もない会社に銀行がお金を貸してくれるのだろうか…?という関門です。身も蓋もないことを言うようですが、これは意外に大事なことだと僕は思っています。いちばん厄介だけど、いちばん大切なことでもあるのです。

銀行というのは「立ち上げたばかりの会社」というものをあまり好みません。とくに日本の銀行というのは、そういうところがあります。彼らは実績を重要視します。「いちげんさん、おことわり。」な文化が根底にあります。

ベンチャーには冷たく、老舗にはやさしいところがあります。長いものには巻かれろ、です。…そのことに文句を言っても仕方ありません。ビジネスの世界というのは、そんなに生易しいものではないのです。もっとシビアな世界です。残酷な世界です。

「もっとベンチャーを応援すべきだ」「もっとあたたかい目で見守るべきだ」なんて甘い言葉は通用しない世界なのです。僕たちはそのことをきちんと認識しておく必要があります。

『会社をつくる』ということは、そういう世界に飛び込んでいくということを意味しているのです。銀行の人は、とてもシビアです。とくに昨今の経済状況の中では、もう昔のような「情」とか「助け合いの精神」みたいなものは、一切通用しません。

だから、法人成りをするときには、十分注意をする必要があるのです。今後、法人としてやっていくにあたって、本当に銀行から融資してもらえるのか? ということを、会社をつくる前からきっちりと調べておく必要があるのです!

意気揚々と会社を設立したのはいいけど、銀行から融資してもらえず、新規物件を手に入れることができない…。…なんてことになったら、エライことです!

一般的には、設立する前に銀行と綿密に打ち合わせをするものです。そして、ある程度、感触をつかんでから会社を設立する手続きに入るものです。勝手にことを進めないように注意しましょう! 

何はさておいても、『お金を貸してもらえる』というお墨付きが大事です。このお墨付きがなければ、動くべきではありません。銀行の人と密に打ち合わせをすれば、「このくらいなら融資できますよ」という金額を把握することができます。

賃貸物件を探しにいくのは、それからです! 勇み足には気をつけましょう! 銀行の人にとっても、新設会社に融資をする、ということは相当、覚悟の要ることなのです。

法人になるということは、「これからますます事業を拡大していきます」という意志表示ですよね? 事業を拡大するということは、「これからどんどん物件を増やしていくぞ!」ということですから、これからどんどん借入金額も膨らんでゆくことになるわけです。…そりゃ、銀行の人としても怖いですよ。だから、どうしてもシビアにならざるを得ないわけです。

新設会社に融資する際の審査は、相当念入りにやります。時間もかかりますし、厳しい条件をつけられる場合もあります。僕も法人化になって最初の融資のときは、かなり大変でした。

不動産投資は、「銀行からお金を借りなければやっていけない」という商売です。だから、銀行との商談が不調に終わってしまったら、「先行きは暗い」という話になってしまうのです。だから、この銀行との打ち合わせは、事前にきちんと打ち合わせをしておくようにしましょう!