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北海道でアパートの大家業をしてます。4人家族。映画が好き。猫が好き。北の国でなまらのんびり生きてます。“every cloud has a silver lining.” したっけ!

自己不動産管理会社を設立して個人の物件の管理をさせる節税方法


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不動産投資をやっていくなかで、節税対策のために法人成りをするのは極めて健全な流れです。そして、その法人化にもいろいろあります。

そのいろいろある選択肢の中で、『自ら不動産管理会社を設立する』というやり方があります。

通常、不動産管理会社といえば外部に委託するものです。しかし、その物件の管理を外部に委託せず、自分で設立した会社にやらせるのです。そうすることによって、支払う管理料は経費となりますので、節税効果があるのです。

…今回の記事ではそんな不動産管理会社を使った節税方法に焦点を絞って解説してみたいと思います。

目次

自ら不動産管理会社を設立するメリット

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『個人』と『法人』というのは、まったく別のものです。たとえ自ら設立会社であったとしても、別ものとして扱うことができます。だから個人でアパートを持っている大家さんが、自ら設立した会社に物件の管理を任せても、ちっともおかしくないのです。

物件の所有者である大家さん(つまり、あなた)は、管理会社に手数料を支払います。その手数料は経費として扱うことができます。経費が増えれば増えるほど、それだけ税金対策になります。つまり、個人としての「所得税」や「住民税」が安くなるということになるのです。

次に、新たに設立された不動産管理会社は、物件を管理する見返りとして『管理手数料』を大家さん(つまり、あなた)からもらいます。それがその会社の売り上げ(法人としての「収入」)ということになります。

そして、その収入の中から、法人は社長(つまり、自分)に対して給料を支払います。その給料は、もちろん経費として処理することができます。経費で落とせるということは、それだけ節税になるということです。

これにより、新たに設立された会社は、「法人税」が安くなることになります。つまり、自ら不動産管理会社を設立すれば、個人としても、法人としても、どちらもダブル効果で節税効果が期待できるというわけなのです。

さらに、その管理会社というのは、そもそも自分でつくった会社です。だから、その会社に管理手数料を支払ったとしても、結局のところ、お金は自分のフトコロの中に留まりつづけることになります。

これがもしも外部の不動産管理会社に物件の管理を頼み、管理手数料を支払っていたら、自分のフトコロの中から管理手数料分が出ていくことになります。

日本は「累進課税制度」を採用している国です。所得が高ければ高いほど、たくさん税金を納めなければならない仕組みになっています。税金は収入から経費を引いた額で計算されます。だから税金を安くしたいのならば、収入を少なくするか、経費を多くするかのどちらかを選択するしかありません。

個人のままでいたとしたら、経費で落とせる範囲も狭いので、税金で持っていかれる額も多くなってしまいます。しかし、自ら不動産管理会社を設立すれば、まわりまわって自分の手もとに お金を残しておくことができます。

給料の場合、課税対象となるのは『給料の全額(総支払額)』ではなく、『「給与所得控除」などの経費を引いた残りの金額』です。そのことを念頭に置いて、課税対象となる金額を少なくする努力をすれば、税金はおのずと安くなるというわけなのです。

この仕組みを利用すれば、税金の負担を軽減することができます!

自ら不動産管理会社を設立するデメリット

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自ら不動産管理会社を設立するのは、税金対策するうえで大変有効な手段です。しかし、その反面、気をつけなければならないところも多々あるのです。

とくに『法人が受け取る管理料の額』については、細心の注意を払う必要があります。物件の所有者である大家さん(つまり、あなた)は、自分で設立した不動産管理会社に管理委託をします。

管理委託された会社は、物件を管理する業務をスタートさせ、その対価として報酬(管理料)を受け取ります。この管理料の取扱いに十分注意しなければならないのです!

大家さんからみて、管理会社に払う管理料の額が多ければ多いほど「所得が減る」ということになります。所得が減れば、経費で落とせる額が増えますので、税金の負担も減ります。

だから、ついつい管理料を多くして、「所得を減らそう、減らそう」としたくなってしまいます。しかし、管理料にも『相場』というものがあります。相場に比べて管理料が極端に違うと、税務調査が入ったときに税務署から指摘を受ける可能性があります。

あまりにも悪質な場合には、追徴課税という話にもなってしまいますので、十分注意しましょう! 

一般的には管理料の相場は、『家賃の3%~6%』といわれています。それ以上、多くとも不自然だし、それ以上、少なくとも不自然です。つまり、毎月の家賃収入が仮に100万円だったとしたら、管理会社に支払う管理料は「3~5万円ぐらいが妥当な金額」ということになるのです。

もしも相場から大きく逸脱して、10万円とか15万円もの管理料を支払っていた場合は、『不適切な処理をした』として税務署から指摘される恐れがあります。せいぜい、「家賃の7%ぐらい」が妥当な線なのではないでしょうか?

言うまでもないことですが、実際にきちんと仕事をしなければいけません。定期的に物件を見に行き、定期清掃をしたり、物件をチェックしたり、家賃管理をしたり、部屋をリフォームしたり、etc…。通常の不動産管理会社としての仕事は、きっちりとこなさなければいけません。

業務日誌をつけたり、報告書をつくったりして、「きちんと仕事をしていますよ」という記録を残しておくことも重要です。