シンプルに。自由に。

北海道でアパートの大家業をしてます。4人家族。映画が好き。猫が好き。北の国でなまらのんびり生きてます。“every cloud has a silver lining.” したっけ!

立地条件が悪い物件には絶対に手を出してはいけない理由


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アパート経営をしていて、何がいちばん嫌かといって、『空室の発生』ほど嫌なものはありません。

せっかく何千万円もする物件を購入して、死ぬほど恐ろしいリスクを背負ったというのに、何ヵ月も空気に部屋を貸すことになるなんてことになったら…。それこそ、いったい何のために借金をしたのかわからなくなってしまいます。

不動産投資の醍醐味は、入居者が自分の代わりに借金の返済をしてくれるところです。僕らアパートの大家は、入居者さんからいただく家賃でメシを食っています。そして、その家賃の一部を返済に充てています。

だから、肝心かなめの家賃が入ってこないということは、我々、アパートの大家にとって最も避けなければいけないことなのです。

空室を埋める。…実はこれ、簡単そうに見えて、そう簡単ではないのです。多くの大家さんがこのことで頭を悩ましています。それだけアパートに入居する人の数が減っているんです。でも物件は余っています。…当然、競争は激化しますよね?

だから、不動産投資・アパート経営って、むかしに比べてだんだん難しくなってきてるんです。そんなにそんなに儲からなくなってきてるんです。だいたいにして、肝心のお客さんのパイ自体が減ってきているのですから…。

アパートの大家さんはそんな時代背景のなか、なんとか知恵をしぼってやっていかなきゃいけなくなってきてるんです。

目次

立地条件が悪い物件の場合、何をやっても空室が埋まらない可能性がある 

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空室の発生を回避するやり方はいろいろあります。このブログのなかでも、僕のこれまでの経験から培ったものをみなさんにご紹介させていただいています。さらに、本屋さんに行けば、その手の本はたくさんありますよね?

でも、それやこれやの方法論やノウハウを駆使しても、ダメな場合というものがあります。…これがいちばん厄介なパターンです!

以前、不動産会社で賃貸の営業マンだったとき、ありとあらゆる手を尽くしても一向に部屋が決まらないアパートというものがありました。大家さんもため息ばっかり。何をどうやっても、問い合わせすら来ないんですから…。

お店に来店したお客さんに「こういう物件、ありますよ…!」と勧めてもダメです。案内に結びつきません。お客さんが見たがらないのです。お客さんが「見たくない。」と言ってるものを無理やり見せるわけにも行きません…。

さて、こういう困った物件、困ったアパートというのはいったい何が悪いのでしょうか?

答えは実にシンプルです。…というか、『それを言っちゃあ、おしめぇよ!』といった理由です。さて、何でしょうか? 答えは

立地条件が悪い。

…ということです。これ以上にどシンプルな答えはありません。

いろいろな方法を試してみても全然、効果のない物件というのは、ひと言で言って、立地条件が悪いのです! アパートが建ってる場所に魅力がないものだから、問い合わせも来ないし、お客さんにいくら勧めても案内に結びつかないのです。

そして、あらゆる手を尽くしても効果のない物件というのは、必ずこの『立地条件』が微妙な物件なのです

立地条件にもいろいろある

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ただし、『立地条件』とひと口に言っても、いろいろあります。僕が言ってるのは、単純なエリアのことだけじゃありません。

もちろん、エリアも大切です。でも、その他の部分(まわりの環境、地域性、治安、交通アクセス、買い物、騒音、臭い、雰囲気、etc…)なんかもめちゃくちゃ大切なのです。…そういういろんな要素を総合的に考えて、立地条件のいい・悪いは判断されます。

たとえ、どんなに建物が立派であっても、治安のあまり良くない地域に建ってたりなんかしたら、やっぱり部屋を探している人は敬遠するでしょう。そういう場所というのは、地元に住んでいればだいたいわかるものです。

逆に、多少築年数が古かったとしても、まわりの住環境が良くて、交通アクセスも良好で、買い物も便利な場所だったら、入居者は「部屋を見に行きたい!」と思うかもしれません。それで部屋がきちんとリフォームなんかされてたら、もう完璧! その時点で建物自体の古さなんてものは、すっかり相殺されてしまうはずです。

だから、アパート経営をする大家さんは、絶対にお客さんが敬遠しちゃうような立地条件の物件を購入してはいけないのです。建物のグレードばかり気にして、まわりの環境のことをチェックしないなんてあり得ない話なのです。何千万円も借金をするのに…。


アパートを実際に見に行けば、いろいろな手がかりがつかめるはずです。たとえば、となりに明らかにヘンな事務所みたいなのがあったら、やっぱり入居者は嫌がるでしょう。あるいは、となりに四六時中、匂いと煙が出る焼鳥屋があっても、やっぱり入居者は嫌がるでしょう。

僕だったら、そういう物件には絶対に手を出しませんね。あとで苦労して、泣きを見たくないので…。 

アパートを購入する時は、必ず物件を何回も見に行かなければならない

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空室を埋めるテクニックやノウハウはいっぱいあります。その手の本なら、本屋さんに行けばたくさんあるでしょう。建物に関することであれば、なんとかなるのです。知恵と工夫、そしてお金の力で難問を乗り越えることができます。

しかし、土地だけは動かせないのです! 立地条件だけは、こちらの力ではどうすることもできません。

ヘンなたとえですが、もともとの容姿が良くない人がいくらお化粧したところで、やっぱりダメなのです。…いま、収益物件を探している人は、そういうことを考慮したうえで自分に合った物件を探した方がいいと思います。

銀行は単純ですから、築年数とか、建物の構造ばかりを気にするはずです。でも、銀行員の言うことが100%正しいわけではありません。不動産投資・アパート経営というものは、数字であらわれてこないような部分がいちばん重要なのです。

だから、アパートの大家さんには物件を見極める力が必要なのです。その物件がいい立地条件にたったる物件なのかどうかをきちんと見定めなければいけません。そうしないと、大変なことになってしまいますよ! なんせ、何千万円も借金をするわけですからね。

もともとのつくりがいい、美人(=もとが良い)な物件を購入しなければなりません。ブサイクな物件を購入してはいけません。だから、物件を購入するときは何度も物件を見に行って、慎重に慎重をかさねて判断する必要があります。

ときどき、物件を見に行かないで、グーグルマップとか、ストリートビューだけをパッと見ただけで判断する人がいます。これなんかは、ほとんどギャンブルですね。ビジネスじゃありません。

地図とかネットの画面だけでは、本当の立地条件は見えてきません。本当の立地条件は、何度も現場に足を運ぶことによって見えてきます。現地に行ってみて、はじめて気づくことなんてザラにあるのです。

まさか、となりの焼き鳥屋の店主に「煙と臭いがひどいので、どこか他の場所へ移転してください」と言うわけにもいきませんからね…。

もちろん、すべてパーフェクトな物件なんてものはありません。でも、あっ、これは入居者の人は嫌がるかもしれないな…という要素は、物件を見に行けばある程度はつかめるはずです。もしもそういう要素が見つかったのなら、勇気を持って撤退することも大切な不動産投資ノウハウのひとつだと僕は思いますよ!

立地条件の悪さがネックになって苦労している大家さんをたくさん見てきましたので…。