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シンプルに。自由に。

北海道でアパートの大家業をしてます。4人家族。映画が好き。猫が好き。北の国でなまらのんびり生きてます。“every cloud has a silver lining.” したっけ!

1.自社管理、2.管理会社に任せる←どちらが有利なのか?


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アパート経営は、物件を取得すれば「はい、それでおしまい」というわけではありません。…というか、物件を手に入れることは比較的簡単です。条件が整い、銀行の審査さえ通過すれば、誰でも購入することができます。でも、いちばんむずかしく、厄介なのは、物件を取得した後の「管理」「運営」のほうです。

オーナーの手腕が問われるのは、この管理・運営の巧みさです。これが下手くそなオーナーは、不動産会社の営業マンからも嫌われ、めぐりめぐってアパート経営そのものを失敗させます。

だからアパート大家さんにとって『物件の管理や運営をどうするのか?』ということは、物件を取得する前からきちんと真剣に考え、構想を練っておく必要があるのです。
いざ、物件を取得してから慌てないようにしておかなきゃいけません。

目次

僕が物件の管理を不動産管理会社に任せている理由

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一般的には、アパートのオーナーの管理・運営の仕方は次の2つがあります。

  1. 自主管理
  2. 管理会社に任せる


それぞれに一長一短があります。自主管理を選んだ場合には、物件の管理・運営をすべて自分で行わなければならなくなります。当然、それは手間です。

何かトラブルが発生しても、自分で矢面に立って処理しなくてはなりません。結構、ストレスになります。でも、その代わり、毎月5%前後の管理手数料を管理会社に支払う必要はありません。それは自主管理のメリットです。

この管理手数料というやつは、バカになりません。「たかが5%」と思われるかもしれませんが、アパートの家賃総額が大きくなればなるほど、管理会社に払わなければならない金額も膨らんでいきます。

たとえば、そのアパートからの家賃の合計が月30万円だとすると、

  • 300,000×5%=15,000円

となります。これがもし仮に、50万円だとすると、

  • 500,000×5%=25,000円

となります。 これだと年間30万円ですから、結構な金額ですよね。 1人分の海外旅行代ぐらいの金額です。

この管理手数料の支払いを嫌がり、管理会社に物件の管理を任せず、自分で物件を管理する大家さんもたくさんいます。こればっかりは、そのオーナーの考え方・やり方です。僕がどうのこうの言える立場にはありません。

ただ、僕の場合は、この自主管理というやり方は好みません。たとえ、5%の管理手数料を管理会社に支払ったとしても、自分で物件を管理するのは嫌です。不動産管理会社にすべてお任せした方がいいと思っています。

管理会社に物件の管理を任せた場合、極端な言い方をすれば、アパートのオーナーは日々、とくにやることがなくなります。ちょっとしたクレームから、家賃の入金管理まで、物件に関する細々したことはすべて管理会社がやってくれます。

もちろん、管理会社の人と一緒に打ち合わせをしたり、部屋を見に行ったりはします。でも、基本的な部分ではとくにやることは何もありません。フリーです。…僕はこのお気軽さが気に入っているのです!

それは自主管理に比べれば圧倒的に気楽です。クレームやトラブルなどで入居者とやり取りするのは、基本的には管理会社の人間です。よっぽどのことがない限り、オーナー自ら、出張っていくことはありません。

やっぱり、どんな場面でも矢面に立つのは、なかなかしんどいものです。できることならば、そういう煩わしい場面には遭遇したくないものです。だから、うちの会社は、すべての物件の管理を管理会社に任せています。

おかげで僕は自由を謳歌することができています。昼間からビーチに寝転ぶこともできますし、ゆっくり本を読むこともできます。そういう贅沢な時間を過ごせるのも、僕が自主管理ではなく、管理会社へ任せる方式を採用したからなのです。

僕はこの自由をお金で買っているのです。ストレスのなさをお金で買っているのです。そういった自由やストレスフリーを家賃の5%で買えるなら、安いものだと思いませんか?

…これが『不労所得』の最大のメリットです。自分が働かなくても、お金が入ってくるという夢のようなシステムです。このシステムを構築するまでは大変です。カンタンではありません。だけど、いったん構築してしまったら、あとはラクチンです。

自主管理を選択してしまったら、この不労所得の恩恵は受けられなくなってしまいます。気楽さと、自由さが失われてしまいます。それだと、不動産投資をやってる意味がなくなってしますのです。

不動産管理会社に払う管理手数料は、決して無駄な支出ではありません。それは経費で落とすことができますので、節税対策にもなります。

僕はもともと質素な暮らしをしているのに、それほど生活費にお金はかかりません。別に旅行にも行きたいとも思いませんし、ブランドものの服を買いたいとも思わない。だから、管理会社に支払う手数料をケチる必要はないのです。

僕がいちばん欲していることは、自由とか、ストレスフリーです。それが得られるのならば、家賃の5%ぐらいはどうってことありません。僕が重要視しているものは、精神的安らぎ。…なのです。