シンプルに。自由に。

北海道でアパートの大家業をしてます。4人家族。映画が好き。猫が好き。北の国でなまらのんびり生きてます。“every cloud has a silver lining.” したっけ!

不動産投資ローンを申し込む際に知っておくべき3つの注意点


f:id:orange345:20170327073913j:plain

マイホームを取得する際には、自己資金は2~3割用意しておいた方がいい、とよく言われます。では、不動産投資の場合はどうなのでしょうか? 不動産投資の場合も、2~3割の自己資金を用意したうえで銀行に融資の申し込みをした方がいいのでしょうか? 

もちろん、自己資金が多くなれば、それだけ月々の返済額が少額で済みます。だから、なるべく自己資金は多いに越したことはないでしょう。しかし、『多額の自己資金』というのは、そんなに簡単に用意できるものではありません。

それに、不動産投資の最大の魅力は、少ない自己資金でも、大きな資産を手に入れることができるところにあります。…これがぞくに言う、『レバレッジ』というやつです。

あまりにも自分で用意しなければならないお金が多すぎると、このレバレッジの効果が薄れることになります。レバレッジが利かない、ということは、不動産投資の魅力・メリットが半減してしまうということなのです。

今回の記事では、そんな不動産投資と自己資金の関係について解説してみたいと思います。

目次

住宅ローンと、アパート・ローンの違いについて

f:id:orange345:20170327073949j:plain

住宅ローンと、アパート・ローンはまるっきり違うものです。どちらも借金であることには変わりありませんが、その性質はほとんど正反対のものと言ってもいいくらいです。

住宅ローンを組む際の最大の目的は、「居住」です。住宅ローンとは、『自分が住むための家を手に入れるため』の借金のことなのです。それに対して、アパートローンを組む際の最大の目的は、「投資」「ビジネス」です。アパートローンとは、『利益を生むための物件を手に入れるため』の借金のことなのです。

…この2つは、どちらも借金であることには変わりありませんが、全然違う種類のものです。まずはそのことをきちんと認識しなければなりません。

住宅ローンの方は、その借金を返済するのは、ローンを組んだ本人(つまり自分)です。だから、自分で払わなきゃならないお金は、「なるべく少ない方がいい」ということになります。

住宅ローンの毎月の返済額というのは、そのまま家計を直撃するものです。マイカーローンにしろ、教育ローンにしろ、そういった自分の家計を直撃するような借金は、なるべくならば少なくしておいた方がいいでしょう! 

では、アパート・ローンの方はどうでしょうか? 不動産投資をやろうと思ってアパート・ローンを組んだとして、その毎月の返済額は、一体誰が払っているでしょうか? もちろん、契約の名義人は本人です。だけど、『実質的には』誰がそのアパート・ローンを払っているでしょうか? 

アパート・ローンの場合、その毎月のローンを払っているのは、物件に入居してくれている入居者が払ってくれているのです!…このことは非常に重要なことです。

アパート・ローンの借金というのは、契約者本人が払っているのではなく、言わば部屋に入居してくれている人たちが払ってくれているのです。ここが住宅ローンと大きく違うところです!

だから、僕は次のように考えています…

  •  住宅ローンは、なるべく自己資金は多く用意した方がいい
  •  アパート・ローンは、それほど自己資金を多くする必要はない 

不動産投資において、フルローンやオーバー・ローンは正しいやり方なのか?

f:id:orange345:20170327073932j:plain

なかには、「不動産投資を成功させるためには、何千万円もの資金を用意する必要がある」というようなことを言う人もいます。…これは、いくらなんでも極端だと思います! 

確かに、それだけのお金を用意できれば、『盤石なアパート経営』ができるでしょう。銀行借入金額が少ないので、キャッシュフローもかなり良くなるでしょう。しかし、そんなにたくさんのお金を用意できる人って、果たしてどれくらいいるでしょうか?

ましてや普通のサラリーマンをしながら、何千万円ものお金を用意することは、ほとんど不可能に近いと言ってもいいのではないでしょうか? 

どんなに仕事を頑張ったとしても、どんなに生活を切り詰めたとしても、何千万円というお金は、そう簡単に貯まる金額ではありません。では、「自己資金をまったく用意しなくてもいいのか?」といえば、そんなことはありません! いくら物件に入居してくれている入居者が実質的には払ってくれるからといって、自己資金がまったく0円というのも極端です。

「フルローン」や「オーバー・ローン」という借金の方法もありますが、それはやっぱり危険なローンの組み方だと思います。銀行もそのようなローンの組み方は嫌がります。

確かに、自己資金が少なければ、それだけ資金を回収するスピードも早くなります。1,000万円の自己資金を回収するスピードと、100万円の自己資金を回収するスピードは全然違います。でも、だからといって、ローンのなかに「仲介料」「不動産取得税」「登記費用」などを全部組み入れてしまうのは、あまりにもリスクがあります。

やはり最低でも、仲介料や不動産取得税、登記費用ぐらいの分は自己資金を用意しておいた方がいいでしょう。その方がキャッシュフローも良くなりますし、銀行の審査も通りやすくなります。

都市部と地方の物件とでは、用意すべき自己資金の額は異なる

f:id:orange345:20170327073934j:plain

現在、アベノミクスの影響や、オリンピックの気運などにより、東京エリアの不動産価格は上昇しています。物件価格が高くなるということは、それだけ表面利回りが低くなるということを意味しています。…これは不動産投資としては、あまりおいしい話ではありません。

だから、もしもあなたが今、東京エリアの物件を購入したいと考えておられるならば、ある程度の自己資金を用意しておく必要があるかもしれません。表面利回りが低い分、借入れの割合を少なくしておく必要があるからです。

それに対して、地方の物件などでは、表面利回りが高いものがゴロゴロあります。このような高利回り物件の場合は、自己資金をそれほど注入する必要はないかもしれません。都心部の物件に比べたら、地方の物件は利回りが高いので、その利回りの高さが自己資金の少なさをカバーしてくれるからです。

ただし、ここでも注意が必要です。借入れする金額が多いということは、それだけたくさん返済しなきゃいけないということなのです。金利もバカになりません。1,000万円を返済するのと、2,000万円を返済するのとでは、総支払額はまるっきり違ってきます。

…どこの地域のどんな物件を購入しても構いませんが、そのことだけは決して忘れてはいけません。だから、もしもフルローンや、オーバーローンで銀行の審査が通ったとしても、決して「融資が降りた!」「審査が通った!」と浮かれてはいけないのです。

自己資金を用意してない分、結果的にはたくさん銀行にお金を払うことになるわけですから…。