読者です 読者をやめる 読者になる 読者になる

シンプルに。自由に。幸せに。

北海道でアパートの大家業をしてます。のんびりシンプルに生きることがモットー。4人家族。ビートルズが好き。猫が好き。本当の豊かさは高い収入でもモノでもなく「自由な時間だべや」という信念のもと、好き勝手に生きてます。“every cloud has a silver lining.” にゃー。

不動産投資をフルローンでやってはいけないと僕が警告する理由

銀行借入 不動産投資ノウハウ 経済

f:id:orange345:20170326091545j:plain

これから不動産投資をはじめようとする人は、絶対に「フルローン」でやってはいけないと僕は思っています。

こんなに高い買い物をするのに、自己資金を入れないでやるなんて…。

それはかなり怖いコトです。

不動産投資は今、ちょっとしたブームになっています。

なんせ、今は史上空前の超低金利。

「この時期に借りないでいつ借りるの?」ということで、みんな不動産投資に殺到しています。


特にサラリーマンや公務員などは銀行の審査も通りやすいということで、多くの人が参戦してきています。

だけど、よっぽど注意しないと危ないですよ!

僕はもう何年も不動産投資でメシを食っていますが、不動産投資は奥が深く、手強い相手です。

そんなに生易しいものではありません。

今回はその辺りのことについて記事にしてみたいと思います。

目次

今は不動産投資をやるタイミングとしてはどうなのか? 

自分が住むための家やマンションを購入したことがある人ならわかると思いますが、通常、不動産を購入するときには『頭金』というものを用意しなければなりません。

住宅ローンの場合、相場では2割と言われています。

不動産投資だって不動産を買うわけですから、普通であれば相当な自己資金が必要なはず。

ところが不動産投資ローンの場合、「自己資金(頭金)なしでもいいよ」というケースが横行しているのです。


これを「フルローン」とか「オーバーローン」と言ったりするのですが、とにかく自己資金なしで(あるいは少額で)何千万円もする物件の融資をする人が後をたたないのです。

  • 毎月の返済額は入居者が払ってくれるから
  • 将来、物件を売るときには売却益が稼げるから
  • いつリストラされたり、会社が倒産したりするかわからないから
  • 年金がわりになるから
  • 生命保険がわりになるから
  • etc

__彼らは口々にそう言います。

どれも間違いではありません。

確かにその通りです。


だけど、だからと言って僕はフルローンがいいとはこれっぽっちも思っていません。


投資は素晴らしいものです。

時に投資は希望となります。

でも、投資には『投資をやっていいタイミング』というものがあるのです。

▼関連記事 

www.nonbiri-happy.com

いちばん気にしなければいけないのは「手残り」

不動産投資で失敗した場合、その負債額はとんでもない額になります。

自己破産とか、財産没収ならまだ良し。

場合によってはとんでもない悲劇を迎えることだってあるのです。

不動産投資は大きなお金が動く分、とてもおっかない投資法なのです。

巷には「サラリーマン大家が不動産投資で大成功!」「わずか3年で3億円の資産を築く方法」みたいな内容の本や雑誌がいっぱいあふれていますよね。

でもいちばん大切ことは、物事の本質をみるということです。


物件を取得すれば、貸借対照表上は「資産の部」に入ります。

そこだけにフォーカスすれば、「資産が増えた!」ということになります。

しかし、「負債の部」の方はどうなったのでしょうか?

長期借入金の欄はどうなっているのでしょうか?

3億円の資産を手に入れたということは、それだけ負債も膨らんだということなのです。


いちばん重要なことは、『手残り』です。


経常利益の方です。

ラーメン屋さんでも美容室でも何でもいいですが、お店の数が多いからといってそれがイコール「儲かってる」というわけではありません。

お店の数が増えれば、それだけたくさん経費というものがかかります。

不動産投資だって、物件が増えればそれだけ経費がかかります(修繕費、業者に払う手数料、etc…)。

__それらを全部、差し引いた後にいったいどれだけのお金が残るでしょうか?

▼関連記事

www.nonbiri-happy.com

借りる方も借りる方だけど、貸す方も貸す方だ

「頭金なしでも融資の審査が通る」ということと、「頭金なしでやっても不動産投資はうまくいく」ということはまったく違うことです。


銀行の審査が通る・通らないというのは、単なる第一関門に過ぎません。

いちばん重要なことは、いかに長期にわたって安定経営ができるのか?ということです。

サラリーマンや公務員なんかの場合、属性がいいということで銀行はバンバンお金を貸してくれるはずです。

そのせいで、自己資金なしで不動産投資ローンを組む人がたくさんいるという話をよく聞きます。

借りる方も借りる方だけど、貸す方も貸す方です。

なぜ銀行が不動産への融資にそんなに積極的になっているのか、についてはこちらにも書きました。

 

www.nonbiri-happy.com

 

僕はこうした今の不動産投資の現状に非常に危機感を持っています。

無茶な融資をしたツケは必ずやってきます。

▼関連記事

www.nonbiri-happy.com

まとめ 

今は確かに史上空前の超低金利です。

でも、この異常な状態がこれから先もずっと続くと思いますか?


僕は近い将来、不動産バブルは崩壊するとみています。


その時が買い時です!


もしも物件をお持ちなら、今が売り時です。

その売却益を「余剰資金」として口座に積んでおくのです。

そうすれば、買い時が来た時にそれを自己資金に充当することができます。

嵐は必ずやって来ます。

その嵐に備えるのです。

 

作家のベン・ジョンソンはこんな言葉を残しています。

 

膨らんだ財布は人の心を軽やかにする。

 

人生の教養が身につく名言集―――「図太く」「賢く」「面白く」

人生の教養が身につく名言集―――「図太く」「賢く」「面白く」

 

 

▼関連記事

www.nonbiri-happy.com