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北海道でアパートの大家業をしてます。4人家族。映画が好き。猫が好き。北の国でなまらのんびり生きてます。“every cloud has a silver lining.” したっけ!

不動産ビジネスには税金で有利になる仕組みがいっぱいある!


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不動産投資をはじめる人のほとんどの人が元はサラリーマンやOLさんといった、いわゆる『勤め人』の方だと思います。勤め人の方は、言うまでもないことですが「給料」というものを受け取ります。でもその給料をわざわざ確定申告する必要はありません。日本の場合、源泉徴収というかたちで会社が全部やってくれるからです。

もしもこの給料の他に収入があった場合は、確定申告をしなければいけません。たとえば、サラリーマンをやりながら不動産投資をやりはじめて、実際に家賃収入があった場合は、きちんと確定申告をする必要があります。収入があったのにも関わらず、それを申告しないと、『脱税』ということになってしまいます。

正確に言うと、会社からもらう給料の他に20万円以上の収入があった場合は、確定申告をする必要があります。もちろん、収入があるということは喜ばしきことです。誰だってお金は多くもらえたほうがいいに決まってますよね!

でも、収入が増えた・お金を多く受け取ったということは、それだけ『払わなきゃいけない税金も多くなった』ということを意味します。日本は累進課税制度を導入している国ですから、儲かれば儲かった分、税金も多く徴収される仕組みになっているのです。

具体的には、サラリーマンやOLさんの場合、「所得税」が増えます。もしも家賃収入があった場合、確定申告をする際に『不動産所得』という欄にその年間の家賃収入を書き込まなければなりません。所得税はこの不動産所得と、会社からもらっている給料を合算した金額をベースに算出されるのです。

不動産所得は、アパート経営している人はもちろんのことですが、転勤などによって自宅を人に貸すことになった人も対象になります。つまり、この不動産所得があればあるほど、払わなければいけない所得税も多くなってしまうというわけなのです。

目次

不動産所得は、他の投資法よりもいろいろな経費が認められている

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もしもサラリーマンの方で、何らかの理由によって家賃収入を受け取っている人は、確定申告書には会社からもらっている給料の金額を書き込む「給与所得」と、アパート経営から得られた「不動産所得」を両方を書き込む必要があります。

この2つを確定申告し、きちんと税務署に提出しなければなりません。そして、この2つ合わせて算出された金額によって、所得税の計算がなされるのです。

だから、たとえば給与所得が400万円で、不動産所得が200万円だったりなんかしたら、この2つを合算して600万円に対して課税されることになります。もちろん、ここから固定資産税やら、保険やら、支払利息やら、工事費ならといったさまざまな経費が控除されます。

そして、その経費を差し引いて残ったお金に対して所得税が課せられます。これを『損益通算』といいます。

不動産投資はこのようなさまざまな経費が認められているのです。このようなたくさん経費は他の投資法(たとえば株やFX、投資信託など)では認められていません。だから、もしもサラリーマンの方が株やFXなどによって収入を得た場合、経費の幅があまりない分、所得税も多く払うことになってしまいます。…この辺りも不動産投資のいいところです! 

株やFXで収入があった場合ももちろん確定申告をしなければいけません。しかし、確定申告をする際に不動産投資の場合は『損益通算』がいろいろできるのに対して、他はあまりできないのです。

不動産所得じゃない場合は、「雑所得」という欄に収入を書き込まなきゃいけないことになり、この雑所得は不動産所得に比べて明らかに不利です。雑所得は、『損益通算』という必殺技を使うことができないのんです!

つまり、給与所得と合算することができないんです! これは明らかに不利です。このやり方を『分離課税』というのですが、雑所得などの不動産所得以外の所得の場合、だいたいがこの分離課税方式にならざるを得ません。

不動産投資以外の投資の場合、分離課税になってしまうので、節税効果が薄くなる

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どういうわけだか、税法上、不動産投資における所得、つまり不動産所得だけ特別扱いされています。僕のそのことに気がついたので、他の投資よりも不動産投資のほうがメリットが大きいな!と思い、不動産投資をやることにしたのです。

分離課税の場合、どういうことが起こるのか?というと、サラリーマンの方なんかの場合、給与所得と損益通算することができないということが起こります。たとえば給与所得が400万円あって、株式投資などをやって50万円の損失が出たりなんかした場合、

  • 400万円 - 50万円 = 350万円

とはなりません。

もちろん、この場合、株で損失を出したわけですから、その分を確定申告する必要はありません。雑所得の欄に、『-50万円』と書き込むわけでもありません。株で損失が出た部分については税金はかかりません。

でも、たとえ株式投資で損失が出たとしても、会社からもらっている給料分には、ちゃんと税金がかかります。不動産投資以外の投資法は「損益通算」が認められていないので、株でたとえ損失を出したからといって、その分を控除することはできないことになっています。

これに対して、不動産投資の場合は、損益通算が適応になります! どういうわけだか、不動産投資だけ特別扱いされているんです。だから、もしも不動産投資をやって家賃収入よりも、経費の方が多くなってしまい、年間-50万円の損失が出たとしたら、所得税の計算は…

  • 400万円 ー 50万円 = 350万円

ということになります。

ここの部分が不動産投資の魅力のひとつです。だから年収の高いサラリーマンの方なんかは、税金対策のために不動産投資をやってる人もいたりなんかします。そして、その不動産投資自体がたとえマイナスの収支だったとしても、自身の給料に課せられる税金の節税効果につながるのなら、「それでもいい!」と考えるサラリーマンの方もいらっしゃいます。

僕の知ってるサラリーマン大家さんは、飛行機のパイロットの方なんかが不動産投資をやってましたね。

日本は累進課税制度です。所得が多ければ多いほど高い税金が課税される仕組みになっています。収入がそれほど高くないうちは、あまり「所得税」のことを気にする必要はないかもしれません。しかし、収入が増えてゆけば、必然的に税金のことも考慮せざるを得なくなります。

個人の場合は所得税。法人の場合は法人税です。世の中には、いろいろな投資法があります。どんなスタイルの投資法を選択するのかは個人の自由です。しかし、選ぶ際には『どの投資法がいちばん税金上のメリットがあるのだろうか?』ということも念頭に置いて選ばれた方がいいと思います。