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北海道でアパートの大家業をしてます。4人家族。映画が好き。猫が好き。北の国でなまらのんびり生きてます。“every cloud has a silver lining.” したっけ!

【物件選びノウハウ】僕が「駐車場付きの物件」にこだわる理由


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不動産投資をやるうえで、「どこでやるのか?」ということは、あまりにも重要なことです。どこでやるのか? ということは、「どの街でやるのか?」ということです。でも、ひと言で「街」といっても、都会もあれば、地方もあります。それぞれに一長一短があります。

都会の物件を取得しようとすれば、お客さんはたくさんいます。とくに近年は「若者の地方離れ」が社会問題化しています。どこの地域でも若者の流出は問題になっています。そういった意味においては、都会の物件を取得することは非常にメリットが大きいといえます。

でも、都会の物件を取得するということは、それだけ物件代金が高くなるということでもあります。都会の地価はどんどん高騰しています。物件代金が高くなれば、それだけ利回りが悪くなります。利回りが悪くなれば、手もとに残るキャッシュが少なくなってしまいます。

いっぽう、地方の物件の場合、都会に比べれば、土地の値段はまだまだ安いです。だから、物件代金も安く取得することができます。物件を安く取得することができれば、それだけ高い利回りを確保することができます。

利回りが高ければ、手もとに残るキャッシュも多くなります。…このように、都会と地方では、いろいろと違いがあるのです。

今回の記事では、このうちの『地方の物件』にターゲットをしぼって、書いてみたいと思います。そして、地方の物件を取得しようとするときに、僕はいつもどんなことに注意しているのか? ということについても、いろいろと書いてみたいと思います。

目次

地方で部屋探しをする人というのは、何を重要視しているのか?

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僕は『北海道』で不動産投資をしています。メインは札幌なのですが、函館にもいくつかの物件を所有しています。単純に、この札幌と函館を比較してみると、いろいろおもしろい面が見えてきます。

言うまでもないことですが、札幌は大都市です。東京や大阪や名古屋もそうだと思うのですが、このような大都市の場合、賃貸として需要がある人気のエリアというのは、なんといっても『駅近』の物件です。

大都市には、だいたい地下鉄が走っています。だから、この地下鉄の駅近くにアパートがあれば、通勤・通学をするうえで何かと便利です! 

では、函館のような地方都市の場合はどうでしょうか? 地方都市には、ほとんど地下鉄というものはありません。もちろん、函館にも地下鉄はありません。だから、地方都市の場合、必ずしも『駅近の物件』というものが、賃貸として需要があるわけでないのです。

もちろん、まったく需要がないというわけではありません。地下鉄がなくても、やっぱり駅の近くというのは、どの街でもある程度の需要はあるでしょう。だから、函館のような地方都市で不動産投資をやる場合においても、まずは駅の近くという立地で探してみるのも悪くはありません。

でも、札幌や東京、大阪や名古屋と同じような感覚でいたら、痛い目に遭います。函館のような地方都市で、『駅の近く』にこだわりすぎることは、非常に危険なことなのです。なぜなら、そういった地方都市では、必ずしも駅近ということがアドバンテージにはならないからです。

実際に、地方都市で部屋を探しに来る人で、「駅の近くがいい!」と言って、店舗を訪れる人はほとんどいません。これは都会では考えられないことです。「まったく関係ない!」とまでは言いませんが、あまり駅近というのは関係ないのです。

部屋を探しに来る人は、そこのところはあまり重要視していません。実際、函館などの地方都市に暮らす社会人の方などは、ほとんど公共交通機関なんかを利用したりしません。電車やバスといった公共の交通機関を利用しないということは、別に駅の近くに物件があるかどうか?ということは、部屋探しをするうえにおいては、あまり関係ないということになります。

では、何が重要なのか? という話になると思います。そこを考えるには、彼らが「どんな手段で通勤してるのか?」ということを考えると、おのずと答えは見えてきます。

東京や札幌などでは、ほとんどの方が電車とか、バスとか、地下鉄を利用して通勤すると思います。では、函館のような地方都市に暮らす社会人の方々は、どんな方法で会社まで通うと思いますか?…そうです! 圧倒的に彼らは『クルマ』を使って通勤しているのです! 

地方に暮らすサラリーマン・OLのほとんどは、クルマ通勤なのです。クルマの保有率は、都会に比べると、地方の方が圧倒的に高いのです。地下鉄のような交通網が発達していない分、地方はクルマ社会なのです。それが都会と大きく異なる点です。

そして、そのことは不動産投資をやるうえにおいても、非常に重要な要素になります。それは、「どんな物件を選んだらいいのか?」という、あまりにも重要なこととも密接に関わってくるのです!

地方の場合、駅近が必ずしも人気のあるエリアというわけではない

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函館という街を例にとって、もう少し詳しくお話ししたいと思います。函館では、「ここが人気のエリアだ!」と断言できるエリアというものがありません。もちろん、「最近、この辺りは人気が出てきた」「昔からこのエリアにある部屋はすぐに決まる」というものはあるにはあります。あるにはありますが、それだけ明確なものではありません。

とくに函館の場合、賃貸のニーズがあるエリアというのは、結構バラけています。本町や五稜郭といった、わりと繁華街に近いエリアも昔から人気がありますし、最近ではファミリー層などを中心に石川町とか桔梗といったエリアも人気が出てきました。

おもしろいのは、今あげたこれらのエリアは、いずれもJRの函館駅からだいぶ離れたところにあるエリアだということです。こんなことは東京や札幌ではありえないことです。

どんなに立派な建物であっても、札幌なんかの場合、地下鉄の駅から離れていたりなんかしたら、客付けになかなか苦労したりします。それくらい都会では『駅近』ということが重要視されているのです。

しかし、函館の場合、駅から遠いとか、近いということはあまり重要視されていません。それよりも、『駐車スペースがきちんとあるかどうか?』ということの方が重要視されます!

函館なんかの場合、社会人の多くは車通勤します。だから、自分が住むアパートが別に駅の近くじゃなくても一向に構わないわけです。…ここが地方で不動産投資をやる際のポイントになります。

もしもあなたが都会ではなく、地方で収益物件を取得したいと考えていらっしゃるのならば、悪いことは言いません。絶対に全部屋分の駐車スペースのある物件を取得すべきです! 

逆に言えば、どんなに良さそうな物件を紹介されたとしても、「駐車スペースが全部屋分確保されてない物件」というのには、絶対に手を出さない方がいいでしょう。あとで苦労することが目に見えていますから…。

地方で部屋を探す人というのは、何よりも駐車場のある・なしを重要視します。僕は実際に賃貸営業の仕事をしていたので、肌身にしみてわかっています。どんなに築浅の物件だとしても、「駐車スペースがない」ということを伝えただけで、お客さんはは難色を示します。

近くに月極駐車場がある場合であっても、あまり良い顔はしません。やっぱり、地方はクルマ社会なのです。ほとんどの人はクルマで会社まで通勤しているのです。『その毎日使うクルマを置くスペースが、アパートの敷地内にあるか、ないか』ということは、我々が思っているよりも重要なことなのです。

だから、もしも地方でアパート経営をやろうという考えを持っているのならば、駐車場付きの物件を取得することが安定したアパート経営を実現する第一歩なのです。しかも、ただ単に駐車場があるだけではダメです。全部屋分の駐車スペースがなきゃダメです。

それは「マスト」なことなのです。安定したアパート経営を実現するためには、どうしても必要な条件なのです!

地方でアパート経営をやる場合には、「全部屋分の駐車スペースがある物件」を購入すべき

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はっきり言って、函館のような地方都市の場合、駅から多少遠くても、駐車スペースがきちんと確保されている物件の方が好まれます! もちろん「山奥でもいい」というような極論を言うつもりはありません。でも、都会の物件みたいに、駅前とか、駅近でなきゃダメというわけではありません。

地方で収益物件を探すときには、そこにはあまりこだわらない方がいいでしょう。それよりも、むしろ『全部屋分の駐車スペースがある物件』にターゲットをしぼるべきだと思います。

不動産会社で賃貸の営業の仕事をしている頃、駐車スペースのない物件に手を出してしまって、リーシングにとても苦労している大家さんとたくさん接してきました。部屋に何か問題があるわけではないのです。家賃設定に何か問題があるわけでもありません。…ただただ、駐車スペースが、ない。…これだけで部屋が決まらないのです。

都会のやり方や、都会の感覚をそのまま地方に持ってきても、失敗します。函館のような地方都市の場合、函館駅徒歩3分の距離だからといって部屋が決まるわけではないのです。

どんなに駅が近くにあったとしても、その物件に駐車スペースがなかったら、部屋探しをする人は敬遠するでしょう。それがもしも2LDKとか、3LDKといったファミリー・タイプのアパートだったりなんかしたら、かなり致命的です。

最近の家族連れ世帯は、クルマを2台所有しています。当然、自分が住むアパートにも2台分の駐車スペースがほしい。…と考えています。それなのに、こちらがその駐車場2台のニーズにこたえらえられなかったらどうなるでしょうか? それだけ空室の発生リスクが高くなるということになります。

アパート経営において、何がいちばん苦しいか? といえば、長期にわたって空室が続くことです。そして、長期にわたって部屋が決まらない、ということは、その物件やその部屋に何らかの原因があることがほとんどです。

地方のアパートで長期にわたって空室が続く物件というのは、結構この「駐車場問題」を抱えています。だから、地方でアパート経営をやる場合には、その駐車場の問題をクリアしなければならないのです。

ただし、学生や生活保護などをターゲットにする場合には、駐車場の問題はそれほど深刻なことにはなりません。彼らのほとんどはクルマを所有していませんので、必ずしも駐車場を必要としているわけではないのです。

しかし! しかし、ターゲットにする相手が学生と生活保護だけというのは、あまりにも狭すぎます。やっぱり狙うならば、なるべく確率が高いほうが狙った方がいいでしょう。

地方都市において部屋を探しに来る層というのは、圧倒的に『社会人』です。そして、そんな社会人の多くがクルマを所有しています。とくに地方の場合、都会に比べてクルマを所有している割合はかなり高くなります。

安定した賃貸経営を目指すのであれば、やっぱり「なるべく部屋が埋まる確率が高くなる層」をターゲットにすべきです! だから、地方の場合、全部屋分の駐車スペースのある物件を選ぶことは、非常に重要なことなのです!