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シンプルに。自由に。幸せに。

北海道でアパートの大家業をしてます。のんびりシンプルに生きることがモットー。4人家族。ビートルズが好き。猫が好き。本当の豊かさは高い収入でもモノでもなく「自由な時間だべや」という信念のもと、好き勝手に生きてます。“every cloud has a silver lining.” にゃー。

首都圏だったらアパートじゃなくてマンションに投資しよう!

不動産投資ノウハウ ビジネス 経済

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日本経済新聞などによると、ここ最近、賃貸アパートの空室がどんどん目立つようになってきているそうです。


首都圏の場合は、アパートの空室率は30%を超えているとも言われ、東京23区よりも神奈川県の空室率が特に高くなっているそうです。

ある調査機関によれば、36.66%というちょっと驚くべき数字になっていたりします。

僕はまさにアパート経営でメシを食っている人間なので、この「空室率」という言葉には敏感に反応してしまいます。

今回はこの首都圏の不動産事情について僕の思うところを書いてみたいと思います。

目次

首都圏においては圧倒的に「マンション」の方に軍配が上がる

人口減少社会に突入しているのにも関わらず、たくさんのアパートが毎年バンバン建築されています。

はっきり言って、飽和状態です。

それは基本的には大都市圏も、地方も同じです。

だけど、ここで注意しなければいけないのは、この空室率の高さは

 

  • 首都圏におけるアパートに限った話だ

…ということです。

首都圏の『マンション・タイプ』の物件のニーズは、高いままです!

『アパート』というのは、一般的には「木造」「2階建て」という2つのキーワードに当てはまるものをさすと言われています。

これに対して「マンション」というのは、一般的には木造以外の建物のことを指します。

だから、

  • 鉄骨造(S)
  • 鉄筋コンクリート造(RC)

…といった構造の建物がマンションに該当します。

驚くべきことに、このマンション・タイプの場合、首都圏では空室率が悪くなってはいないというのです。

あるデータによると東京23区内のマンションの空室率は11%→10%にむしろ下がっていたりするのです!

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首都圏における「良さげなワンルーム・マンション」の空室率は1%以下というデータもあるぞ!

このことは何を物語っているか?というと、

  • 首都圏で不動産投資をやる人はアパートは絶対やめとけ!

…ということです。

マンション・タイプだったらまだしも、アパート・タイプは人気がない。

取得した後に苦労することがわかっているものをわざわざ建てたり、購入したりする必要はありません。

もちろんアパートに入居したいという人がゼロになるというわけではないでしょう。

入居者の側から見た場合のアパートのいいところは、家賃が安いということ。

大家の側からみた場合のアパートのいいところは、物件の取得費が安いということ。

「安さ」を求めて部屋を探す人もまだまだいます。

だから、そういう層をターゲットにするのもまだまだ有効だと僕は思います。

ただし、それが通用するのはあくまでも『地方物件』です。

首都圏の場合、どうやら事情は少し違うようです。

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空室率のことだけのことを考えたら、今、首都圏でアパートをやるのは自殺行為

ここまでアパートとマンションのニーズに差が出てくるのであれば、ワンルーム・マンション」への投資もそれほど悪くないのかもしれません。

大手の管理会社が管理している都心のワンルーム・マンションの空室率は1%以下とも言われています。

これは僕のような地方都市で暮らす人間にとっては驚くべき数字です。

なんせ、ほぼ100%の割合で満室になっているということですからね。

だからキャッシュフローのことをあまり考慮せず、「空室率」のことだけを考えたならば、東京23区内のワンルーム・マンションに投資するのもアリでしょう。

こういう物件というのは、きちんと「駅までの距離」だとか「交通アクセス」といったようなものも考慮したうえで、『いい場所』に建てられます。

だから、99%も決まるのです。

加えて、マンションなので建物もしっかりしてるし、内装もキレイだし…で言うことなし!です。

「首都圏で不動産投資をやってみたい」と考えてる人は、このような「決まりやすい物件」を購入した方がいいかもしれません。 

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アパートを建てるということの裏には大きなリスクをあるということを知っておこう!

アパートというのは建築会社が土地を持っている地主さんとかをターゲットに、「アパート、建てませんか?」と声をかけるところからスタートするケースが圧倒的です。

マンション・デベロッパーのように、立地条件や賃貸ニーズをきちんと計算したうえで話を持っていってるわけではないのです。

建築会社にとっていちばん重要なことは、建物を建ててもらうということ。


10年後、20年後のことまで見越して動いているか?というと、甚だ疑問です。

だから時々、

  • こんなところにアパート建ててどうするの?

…と思えるような場所に新築アパートが建ったりするのです。

僕は首都圏におけるアパートの空室率が30%近くに下がってきているというニュースを見てもさほど驚きません。

だって、こうなるであろうことはきっとずいぶん前からわかっていたことなのです。

 

  • ニーズがまったくない場所にアパートを建ててしまうとどうなるか?

…ということを僕たちに教えてくれている現象なのです。

気をつけなければいけません。「家賃保証」という言葉にはウラがあるのです。


空室率が高くなってくると、必ず管理会社とのあいだで「家賃の見直し」というものが行われます 。

家賃保証というのは、「家賃の見直しに応じてくれた場合は、その金額を保証しますよ」という意味なのです。

逆に言えば、

  • もし見直しに応じなかった場合は、金額は保証しませんよ

…という意味でもあるんです。

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まとめ

…いかがでしたでしょうか。

マンション・タイプにもいろいろな問題はあります。

でも、首都圏だけに限ってみると、「やるんだったら、マンション・タイプを!」と言わざるをえません。


「不動産投資は危ない」という声もよく耳にしますが、きちんとした洞察力や識別眼を持ってのぞめば、それほど恐れることはないと僕は思っています。

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