シンプルに。自由に。

北海道でアパートの大家業をしてます。4人家族。映画が好き。猫が好き。北の国でなまらのんびり生きてます。“every cloud has a silver lining.” したっけ!

人のお金を使っているのになぜか資産が膨らんでゆく不思議!


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不動産投資・アパート経営をするためには、まずは何はさておいても『物件』を取得しなきゃいけませんよね? これを手に入れなければ、話になりません。ところが、この物件を取得するのがなかなか大変なのです。

僕は不動産投資でいちばん大事なことは、『どんな物件を取得するのか?』ではないと思っています。そんなことよりも大切なことは、『本当に物件を取得できるのか?』ということです。

ぶっけんを現金で買う人は、ほとんどいません。ほとんどのアパートの大家は、物件を銀行借入に頼ります。つまり、アパートの大家にとっていちばん重要な『物件』というのは、銀行からお金を借りなければ手に入れることができないということなのです。

そして言うまでもないことですが、銀行は誰でも彼でもお金を貸すわけではありません。きちんと『審査』というものを行い、その審査を通った人じゃないと銀行からお金を借りることができないのです。

不動産投資をこれからやろうと考えている人は、まず、この大原則・大前提を忘れてはいけません。銀行から「あなたにはお金は貸せません。」と言われてしまったら、アウトなのです! だから、不動産投資のノウハウとか、そんなことは二の次・三の次なのです。

大金持ちの人や、資産家の人だったりなんかしたら、キャッシュでポンっ!と不動産を購入することができるかもしれません。しかし、僕らみたいな一般人にはそんなことできません。そんなお金持っていません。あなたは持っていますか…?

アパート一棟まるまる購入するとなったら、何千万円もしますよね? ヘタしたら、億を超える物件もあります。そんな金額、普通の人は持っていませんよね? 持っていたら、逆にヘンですよね?

だから、僕たちはどうしても銀行さんを頼るほかに方法はないのです。本当は銀行なんか頼らずに物件を取得できればいいんだけど、できないものをいくら夢見ていたって何にもなりません。銀行からお金を借りた場合、利息を払わなければなりません。もしも支払いが滞ったりなんかしたら、身ぐるみはがされて、自己破産です…。

本当はそんなリスク負いたくないですよ! やっぱり借金するのは怖いし、イヤなものです。でも、そのリスクを負わないと物件を取得できません。物件を取得しないと、家賃収入を得られません。それだと、不動産投資がスタートしません。…だから、僕たちは銀行からお金を借りて、物件を取得するのです。

でも、この銀行からお金を借りて物件を取得するということは、悪いことばかりではありません。考えようによっては、不動産投資をやる人間にとって、ものすごくメリットのある行為でもあるのです。

僕はそのことに気がついたとき、借金をすることが怖くなくなりました! そして、なぜお金持ちはお金持ちになれたのか、ということ。あるいは、なぜ、ビル・ゲイツにしろ、スティーブ・ジョブズにしろ、孫正義にしろ、etc…事業家の多くが大きな借金をすることを恐れなかったのか、ということも少しだけ理解できました。

目次

事業家・商売人は、借金を燃料にして走り続けるもの

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銀行からお金を借りて事業をやるということ。僕の場合は、銀行からお金を借りて、物件を取得するということ。…これ自体は、決して悪いことではありません。

ロックフェラーにしろ、エジソンにしろ、フォードにしろ、事業を志す人間というのはみんな銀行からお金を借りて商売をします。商売というものと、借金というのは、ほとんど車の両輪なのです。

事業家、あるいは商売人は、むかしから皆、銀行からお金を借り、それを燃料にして商売にしてきました。いわば、借金というのは車を前に走らせるための燃料のようなものなのです。その燃料をつかって、どこまで遠くまで走れるか。…それがビジネスの本質なのです。

うちの会社も銀行から多額の借金をしています。不動産を5棟、6棟所有しようと思ったら、余裕でそのくらいの借金の規模になってしまいます。もちろんその額は億を超えています。このブログを読んでくれてる読者のみなさんは、きっと驚かれると思います。億ですよ、億! 

たぶん、そんな借金を抱えてる読者の方はいらっしゃらないと思います。せいぜい住宅ローンとか、マイカーローンとかの『何千万円』というレベルだと思います。僕の場合、それが億超えですからね…。これは良く考えたら、とんでもないことですよね!

でも、僕が抱えてるこの借金。考えようによっては、それほどネガティブなことじゃないんじゃないかと僕は思っています。自分が億を超える借金をしてるなんてことは、普段の僕はまったく意識したりしません。…むしろ、借金をしてること自体を忘れていたりします。

…なぜ、そのようなことが起こるのでしょうか? ここに不動産投資というものの最大の謎が隠されているのです! 

不動産投資だけほかの投資法よりも特別扱いされるのはなぜか?

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銀行からお金を借りるということは、逆の言い方をすれば『自分のお金は使わない』ということです。要するに僕は何千万円も何億円もする高価なものを自分のお金ではなく、人のお金をつかって手に入れることになるのです。

もちろん、いくらかは自己資金は用意します。さすがに自己資金がまったくない状態では銀行はお金を貸してくれません。以前は『フルローン』とか『オーバーローン』といったローンの組み方もありましたが、いまはほとんどなくなったそうです。銀行はそういう危険なローンの組み方を極端に嫌がるようなりました。

それに、フルローンとかオーバーローンの場合、月々の返済額がすごく大きくなってしまうので、キャッシュフローが悪くなってしまいます。アパート経営の最大のメリットは、毎月キャッシュフローがあることです。その最大のメリットが活かせないようなやり方は、採用すべきではありません。

でも、いくら自己資金を用意しなきゃいけないといっても、せいぜい2割程度のもの。取得にかかる費用の大部分は、人のお金(銀行からの借金)でまかないます。だから、アパートの大家は、自分のフトコロをそれほど痛めることなく資産を手に入れることができるのです!

…これがぞくに『レバレッジ』と呼ばれるスゴイ手法なのですが、不動産投資はこのレバレッジを最大限に活かすことができる投資法なのです。世の中にいっぱいある投資法のなかで、こんなに他人のお金を利用することができる投資法はありません。僕がいろいろある投資のなかから不動産投資を選んだのも、これが理由の一つなのです。

不動産投資だけは他の投資法とまったく違う扱いを受けます。嘘だと思うなら、今度ぜひ、銀行の融資担当者のところへ行って、「株をやりたいんで、融資して下さい。」と言ってみてください。おそらく門前払いです。話も聞いてもらえないでしょう。

ところが、銀行の融資担当者のところへ行って、「アパート経営をやりたいんで、融資して下さい。」と言ってみてください。おそらく門前払いはされないはずです。結果はどうなるかわかりませんが、きっと話は聞いてもらえるはずです。

不動産投資にはこのような魔法をつかうことができます。これはひとえに不動産投資というものが、『不動産』に投資する投資法だからできることなのです。株やFX、国債、債券、金、銀、商品先物なんかへの投資だったら、こういうわけにはいかなかったのです。 

人のお金でスタートしたのに、いつの間に自分の資産が膨らんでゆく不思議!

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しかも不動産投資の場合、もっとスゴイことが起こります! 他人のお金(銀行借入)でスタートしたはずなのに、支払いが進めば進むほど、年が経てば経つほどだんだんバランスシート上の資産が膨らんでいくのです。

自分のフトコロを痛めて、自分のポケットから出したお金で買ったものが次第に膨らんでいくのならまだ話はわかります。そうではないのです。不動産投資の場合、人から借りたお金をつかってはじめたものなのに、まぎれもなく自分の資産が膨らんでゆくという不可思議な現象が起こるのです。

そして、銀行から借りたお金を全額返済したあかつきには、その資産はまるまる自分のもになります。もちろん、それまで付いていた抵当権も外れますので、あとはもうその資産を焼いて食おうが何しようがこちらの勝手です。

…このようにして、不動産投資の場合、人の金を利用して自分の資産を形成することができます。僕はこれがこのビジネスの最もおもしろいところだと思っています。

もちろん、アパートローンは長期で組むため、ローンが払い終わる頃には建物も老朽化が進んでいるでしょうし、減価償却も残っていません。建物の資産価値はほとんどないといってもいいでしょう。でも、ご安心を! 不動産の場合、『土地』という強い味方がいるのです。

建物はボロボロでも、まだ土地は残っています。解体に多少お金がかかったとしても、建物を壊して更地にすれば、それなりの値段で売れるはずです。やっぱり土地を持ってる人は強いのです。いまも昔も、地主というのはお金持ちなのです。

だから不動産は強いのです。土地があるから、資産価値がまったくの0円になるわけではありません。もしかしたら、その更地に何千万円という値がつくかもしれません。…土地はまぎれもなく資産なのです。

でも資産を購入できたのは、自分の力じゃありません。自分のお金じゃありません。人のお金です。銀行のお金です。僕らアパートの大家は、人のお金をつかってビジネスを展開しているのです。

そして、人の金を利用しつつ、知らず知らずのうちに資産を形成していっているのです! こんなことができるのは不動産投資だけです。