シンプルに。自由に。

北海道でアパートの大家業をしてます。4人家族。映画が好き。猫が好き。北の国でなまらのんびり生きてます。“every cloud has a silver lining.” したっけ!

不動産会社と管理契約を結ぶ際に気をつけるポイント


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管理会社選びは、不動産投資をやるうえで最も大切なことかもしれません。この管理会社選びを誤ると、場合によっては大きな損失をまねく恐れがあります。アパート経営の根幹にかかわる非常に重要な要素なのです。

だから、もしも自主管理せずに、どこかの不動産会社に物件の管理を任せる場合には、慎重に慎重を重ねて、管理会社をチョイスしなければなりません。テキトーに選んで、あとでエライ目に遭う大家さんもたくさんいますから…。

現在、不動産賃貸市場は、ますます競争が激化しています。賃貸物件に入る人の数はどんどん減っているのに、アパートの数はすでに飽和状態に達しています。このような厳しい市場の中で、僕たちアパートのオーナーは、なんとかサヴァイヴしていかなければならないのです。

そのためには、優秀な管理会社と管理契約を結ぶ必要があります。彼らとがっちりとスクラムを組んで、信頼関係を築き、入居者を自分のアパートへ入居させる必要があります。

だから、不動産管理会社の人には、是が非でもがんばってもらわなければいけないのです。彼らの頑張りしだいによっては、アパート経営の実績が大きく作用するのです。

目次

僕がいつも不動産会社と管理契約を結ぶ際に気をつけているポイント

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不動産投資をやるうえにおいて、よい物件を取得することは非常に重要です。そのよい物件を見極める能力は、アパートの大家さんに求められる第一の要素です。どんなに優秀で、リーシングの強い不動産管理会社と契約しても、物件それ自体がダメダメ物件だったら、部屋を決めることはできないでしょう。

とても売れそうにない商品を、いくら「売って来い!!」と営業マンの尻を叩いても限界があります。だからまず、管理会社が苦労しないようないい物件を購入する必要があります。…話はそこからはじまります。

でも、せっかくいい物件を購入したけど、肝心かなめの不動産管理会社に力がなかったら、何にもなりません! 宝の持ち腐れです。だから、アパートの大家さんは、次の2つの能力を兼ねそなえてなきゃいけないのです。

  1. よい物件を選ぶ能力
  2. よい管理会社を見極める能力


…この2つのどちらが欠けていてもダメです。この2つの能力を持っていないアパートのオーナーは、これからの時代、生き残っていくことは非常に困難になってゆくはずです。

現在、うちの会社は3社の不動産会社と管理契約を結んでいます。札幌と函館に物件を持っていますので、1社とだけ契約するというわけにはいきませんでした。

僕はいつも不動産管理会社を選ぶ際に、次の点に気をつけています。

  • リーシング(客付け)能力は高いか
  • クレームやトラブルにもきちんと対応してくれるか
  • 内部の業務管理体制がしっかりと構築されているか
  • 嘘をついたり、誤魔化したりしない誠実な会社か
  • きちんと報・連・相をしてくれるか
  • 管理会社としての長年の実績はあるか
  • 管理している戸数は多いか
  • その会社の街での評判はどうか
  • 社長や、担当者の人柄はどうか
  • その会社には、管理部門だけでなく、賃貸部門、売買部門もあるか
  • etc…


…もちろん、これらをすべて満たすような会社は、そうそうありません。だけど、僕がいま挙げた項目は、どれも非常に重要なことばかりです。なるべくなら、このすべてに該当するような管理会社と契約を結びたいものです。

管理会社を選ぶ際に、何をいちばん重視しなければいけないか? 

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いくつかある不動産管理会社を選ぶ際のチェック・ポイントのなかで、僕が最も重視しているのが、なんと言っても『リーシング力(客付け力)』です。

不動産投資(アパート経営)は入居者がいてはじめて成り立つ商売です。だからどうしても、リーシング力のある会社にお願いして部屋を決めてもらう必要があるのです。

どんなに誠実で、きちんと管理してくれる会社だとしても、やはり部屋を決める力がなければ、はっきり言って何の意味もありません。もちろん、客付け能力だけはあるけど、ほかの部分はまったくいい加減。…というのも困ったものです。なかには、そういうテキトーな不動産会社もあるのも事実です。

だけど、だからと言って良心的だけど、営業力がまったくないという会社も困ったものなのです。やっぱり、なんだかんだ言って、アパート経営というのは入居者がいて成り立っているビジネスなのです。要するに、部屋が決まらないと話にならないよ!…というわけなのです。

その会社に営業力があるのかどうかを見極めるひとつの方法は、やはり同業他社にヒアリングするのがいちばんです。いわば情報収集ですね。現場の生の声ほど信用できるものはありません。

時折、ケーキかなんかを買って各不動産会社をまわってみましょう! そうやって情報収集をするのです。その際に、「どう、あの会社、最近?」なんて言いながら、さりげなく気になっている不動産会社の情報をゲットします。そうやってその会社の評判や、その会社の裏情報なんかを入手するのです。

そして、もしも評判が良くて、多くの不動産会社も「あそこなら、大丈夫」という会社と管理会社契約を結びます。そうやっていろんな不動産会社とコミュニケーションをとることは非常に重要です。地元の会社のポジションなんかが見えてきて、とても参考になりますよ!

「最近はあの会社より、○○の方が勢いいいですよ!!」
「あそこは、業績不振で、内情は真っ赤っかですよ!!」
…いろんな話が聞けて、とてもおもしろいです。そうやって動いているうちに、思いもよらぬビジネス・チャンスに恵まれたりもします。

何の商売でもそうですが、「情報収集」ほど大切なものはありません。いろいろな情報を入手するためにも、普段から、気軽に話せる複数の不動産会社と関係を持っておくことも重要です。

選ぶべき不動産管理会社というのはどういう会社なのか?

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営業力のある会社というのは、その他の面でも案外、ちゃんとしているものです。それだけたくさん契約をしているということは、ヘンな会社ではないということの裏づけになります。

それに、それだけお客さんをたくさん決めているということはそれだけ集客力があるということですし、それだけリピーターもあるということです。いい加減な会社だったら、それだけの集客とリピーターを集めることは不可能です。すぐに落ち目になってゆくものですからね。

だから、不動産管理会社を選ぶ際には、まず何はさておき『その会社が賃貸市場のなかでお客さんをつかんでいるか? リピーターを獲得しているか?』ということを重点的にチェックしましょう! だいたいのことは、その会社の前をさりげなく通ってみるだけでわかります。いつ行ってもお客さんの姿がなく、従業員が暇そうにしているような会社は要注意です。

逆にワイワイ・ガヤガヤにぎわっているような会社は、それだけお客さんが集まってきているということなので、狙い目です。…これはどの商売にも通ずることですよね。行列のできてるラーメン屋と、閑古鳥が鳴いているようなラーメン屋。さて、あなたはどちらのラーメン屋に行きたいと思いますか?

部屋探しをする人だって同じなのです。忙しそうにワイワイ・ガヤガヤしている不動産会社に部屋探しをする人は引き寄せられてゆくものなのです。「もしかしたら、ここにはいい物件があるのかもしれない!」とお客さんに主せる効果があるのです。

だから僕はいつも、その街で1番2番に人気のある不動産管理会社に物件の管理を任せることにしています。やっぱり、集客力のある会社というのは強いです。やっぱり、お客さんの数自体が多いので、空室を埋める確率もグッとアップするのです。

「どこの管理会社に頼んだらいいかわからない…。」とお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください!