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シンプルに。自由に。幸せに。

北海道でアパートの大家業をしてます。のんびりシンプルに生きることがモットー。4人家族。ビートルズが好き。猫が好き。本当の豊かさは高い収入でもモノでもなく「自由な時間だべや」という信念のもと、好き勝手に生きてます。“every cloud has a silver lining.” にゃー。

アパートの大家の仕事を円滑にすすめるために必要な資質とは?

アパートの大家さんとして長期間にわたってやっていくにはどのような資質を持っておくべきなのかということについて書いています。

不動産投資に興味のある人向け!アパート経営をサポートしてくれるサービス特集

アパートの大家をやろうと思っても自分一人だけだと何かと不安なものです。今は様々な不動産投資をやろうとする人をサポートするサービスがあります。そのサービスを紹介しています。

不動産投資をフルローンでやってはいけないと僕が警告する理由

今は銀行が不動産に対する審査が緩くなっている時期です。低金利でも借りられます。だけどだからこそ気をつけなければならないのです。特に手残りが少ないフルローンで組むのは大変危険、ということについて書いています。

日銀のマイナス金利政策のせいで不動産投資界隈がヤバいことになってる件

ドナルド・トランプ大統領が先日、「日本は為替を操作している」と発言してちょっとした話題になりましたね。 この「為替」というものに大きく影響を及ぼしているのが今回の記事のテーマ、『日本のマイナス金利政策』です。実は僕はドナルド・トランプと同じ…

首都圏だったらアパートじゃなくてマンションに投資しよう!

日本経済新聞などによると、ここ最近、賃貸アパートの空室がどんどん目立つようになってきているそうです。 首都圏の場合は、アパートの空室率は30%を超えているとも言われ、東京23区よりも神奈川県の空室率が特に高くなっているそうです。ある調査機関によ…

アパートの修繕工事の見積もりが簡単に取れるサービス特集

不動産投資はただ物件を取得すれば「はい、終わり」というわけではありません。長期にわたって安定した賃貸経営を行うためには、アパートの大家さんはきちんと自分の物件をメンテナンスしなければなりません。アパートの大家が手をかけなきゃいけないのは室…

初心者の人にこそ読んでほしい!僕が不動産投資を始めたきっかけ

僕は不動産投資でメシを喰っています。いわゆる「専業大家」です。サラリーマンをしながらアパート経営もやっているという「兼業大家」ではありません。「それで飯が食えるの…?」と疑問に思われる方もたくさんいらっしゃるでしょう。でもできるんです! た…

不動産投資の特徴。←他の投資と比べて何がどう違うのか?

最近、とくに投資関連のトピックがにぎわいを見せていますよね? 今はもう以前のように「ただ真面目に勤めていれば、それだけで会社が面倒を見てくれた」という時代ではありません。だから、自分の身は自分で守らにゃいかん!とばかりに、みんな投資に目が向…

不動産投資ができる人の基準みたいなものはあるのか?の件

不動産投資と聞くと、「なんだか難しそう」「なんだか敷居が高そう」と思われる方もいらっしゃると思います。でも、そんなこと全然ないんですよ!アパートの大家さんになるのに特別な資格もいらないし、それほど自己資金を用意する必要もありません。 そんな…

不動産投資に向いてる人はどんな人なのか?について

僕は決して勉強ができたわけではありませんでした。だけど、こうして不動産投資でメシを喰えています。ということは、 不動産投資の成功と学力には相関性はない __ということになります。僕が知ってるプロの大家さんたちも、皆、必ずしも学歴が高いわけで…

アパートローンの審査基準とクリアすべき3つのポイント

不動産投資を成功させるためのノウハウはいろいろあります。このサイトでもその辺りのノウハウについてはたくさん紹介しています。ただ、いくらノウハウだけを集めてもどうしようもありません。何はさておき、実際に物件を取得できなきゃ話にならないわけで…

不動産会社から好まれる人物になることがあまりにも重要すぎる件

もしもあなたが不動産投資を本格的にやっていきたいのであれば、不動産会社に好まれる人物にならなければなりません。__これは非常に重要なことです。 僕は不動産会社の営業マンをしていましたのでわかるのですが、上手な大家さんというのはこの辺りのこと…

新築アパートを建てることに僕がまったく興味がない理由

不動産を持っていたりするとどこで調べたのか分かりませんが、建築会社から「新築アパート建てる気ありませんか?」という営業の電話がかかってきます。そして、彼らはふたこと目にはこう言うのです…「当社では家賃保証システムを用意しています。だから、安…

不動産投資は普通のサラリーマンでもできるのか?

僕はごくごく普通のサラリーマンをしていました。年収にして400万円そこそこ。そんな僕でも不動産投資はできたのです! そして、そういうところからスタートして、徐々に物件の数を増やしていくこともできました。その物件たちからの家賃収入で僕や僕の家族…

悪い不動産管理会社に物件の管理を任せたらエライ目に遭ったという話

不動産投資をするうえで、いい管理会社と管理契約を結ぶことは非常に重要なことです。もしも、きちんとしていない管理会社と管理契約を結んでしまったら大変! ヘタをしたら、アパート経営の根幹にかかわる大問題に発展してゆく可能性があります。いい物件を…

「不動産投資は早く始めた方がいい!」と僕が豪語する理由

僕は不動産投資をはじめるならば、「早ければ早いほどいい」と思っています。不動産投資というのは、株とかFXのような短期間保有して、買ったり売ったりをくり返すような投資法とは違います。相手は不動産で、取り扱う金額も高額になります。そんなに右から…

「現在満室の物件」には要注意!←その理由とは?

不動産投資をやろうと思って、物件探しをする際に、あなたはまずどんなことを気にしながら物件探しをするでしょうか? まあ、いろいろあるでしょうが、もしかして「現在の入居率」というものを気にしながら物件探しをしてしまっていませんか?…だとしたら、…

不動産投資の成功と失敗はどの時点で決まるのか?

不動産投資にとって、「キャッシュフロー」は確かに重要なことです。不動産投資をやる人間というのは、このキャッシュフローがあるおかげで、銀行へ毎月借金を支払うことができるのです。ましてや僕のような専業大家は、そのキャッシュフローがあるおかげで…

不動産投資ローンを申し込む際に知っておくべき3つの注意点

マイホームを取得する際には、自己資金は2~3割用意しておいた方がいい、とよく言われます。では、不動産投資の場合はどうなのでしょうか? 不動産投資の場合も、2~3割の自己資金を用意したうえで銀行に融資の申し込みをした方がいいのでしょうか? もちろん…

不動産取引はあくまでも自己責任!不動産屋さんは悪くないという話

不動産投資をやろうと思ったときに、僕たちはまず不動産屋さんにコンタクトをとります。そして、その不動産屋さんを通じて、いろいろな物件を紹介してもらうわけです。不動産投資をやろうという人にとって、不動産屋さんというのは、最初に関わり合いになる…

自己サブリース方式を導入して自分の会社に一括借上させる節約方法

この自己サブリース方式とは、新しく設立した会社法人が、物件の所有者であるあなたが所有している物件を一括で借り上げる方式のことをいいます。一括借上げした法人は、入居者を募集し、借家人に転貸します。一括して物件を借りることになるので、会社の方…

自己不動産管理会社を設立して個人の物件の管理をさせる節税方法

不動産投資をやっていくなかで、節税対策のために法人成りをするのは極めて健全な流れです。そして、その法人化にもいろいろあります。そのいろいろある選択肢の中で、『自ら不動産管理会社を設立する』というやり方があります。通常、不動産管理会社といえ…

個人所有物件の「建物のみ」を設立した会社に売却する節約方法

不動産というのは、「土地」と「建物」の2種類がありますよね? 個人で所有している物件を、自分が設立した会社に売却する、といった場合、通常は土地と建物の両方とも売却するのが一般的です。しかし、『建物のみを売却する』というやり方もあります。土地…

アパート経営をすることを目的とした法人を設立する節税方法

不動産投資をやっている人が「法人成りをする」といった場合、まず真っ先に市場から新たな物件を調達しようとします。これが一般的なやり方で、ほとんど90%の人がこのやり方を採用しています。この方法以外のやり方というのは、一般的に次の3種類があります……

個人所有の不動産を自ら設立した新設法人に売却する節税方法

これはあまり一般的なやり方ではないかもしれませんが、「個人で所有している賃貸物件を自ら設立した会社が購入する」というやり方もあります。ちなみに、僕が会社をいちばん最初にスタートさせたとき、このやり方を採用しました。通常は『個人の物件』と『…

不動産投資の税金のことが気になってきたら検討する6つの節税方法

「個人ではじめた不動産投資を法人化する」と言ったときに大きく分けて3つのやり方があります。それぞれに一長一短があります。その人の投資スタイル、目指すべき規模、将来設計などによって何を採用すべきなのか? ということは変わってきます。今回の記事…

やがてやって来る大規模修繕工事のために修繕費は必ず積立しておけ!

アパート経営とは物件が商売道具ですので、当然その商売道具のメンテナンスは必要になります。しかし、そのメンテナンスにかかる工事費や修繕費が時には膨大な金額になり、そのことが経営自体に悪い影響を及ぼしてしまうこともあります。健全なアパート経営…

良い立地・悪い立地を見極める。←これ、不動産投資の最需要事項

不動産投資には実にいろいろなノウハウがあります。僕も僕なりの不動産年に関するノウハウを惜しげもなくこのブログの中で紹介しています。でも、しかし! いくらノウハウを習得しても、その不動産投資物件が「いい立地」に建っていなければ、話になりません…

アパートの大規模修繕工事をやる際に注意しておかなければならない3つのこと

物件選びをしていると、ときどき「磨けば光る」という物件に出会うことがあります。アパート経営における「磨く」ということは『大規模修繕工事をする』ということを意味しています。建物の外も、部屋の内部もひっくるめて手をかけ、そのアパートをよみがえ…

欲しい物件が大幅な手直しが必要だった場合の考え方について

たとえば、不動産投資をやろうと思って、物件を探し、仮にいい物件が見つかったとします。しかし、その物件が『修繕工事が必要な物件だった…』というケースはよくあることです。修繕工事の箇所はいろいろあります。外壁塗装のときもあるし、屋根の板金のとき…

不動産投資は「自己資金なし」でもやっていいのか・悪いのか?

「住宅ローンを組むときには、最低でも2割くらいの自己資金が必要」とよく言われます。では、不動産投資の場合はどうなのでしょうか? 収益を生んでくれそうな不動産投資物件を購入する際には、自己資金というものは必要なのでしょうか? それとも、『自己資…

担保評価が低い物件の時の融資はどうすれば通過できるのか?

不動産投資を成功させるためには、まず何よりも先に『いい物件』を見つける必要があります。いい物件を見つけることができなければ、話にならないわけです。世の中には星の数ほどの大家さんがいます。不動産投資をやる、ということは、その大家さんたちと競…

アパートの棟数(物件数)はどこまで増やせば安定するのか?

不動産投資を成功させるには、いくつかのノウハウやセロリ―があります。そのすべてをクリアする必要はありませんが、少なくともそのノウハウやセロリ―をひとつひとつきちんと整理して、頭に入れておくことは非常に重要なことだと僕は思っています。不動産投…

銀行の審査が通らないような人は「いい物件」を所得できない件

不動産投資(アパート経営)をやるうえで、最も大切なことは『銀行借入』です。元も子もないことを言ってしまうようですが、銀行からお金を借りなければ物件を取得することができません。物件を取得することができなければ、不動産投資は成り立ちません。だ…

【物件選びノウハウ】僕が「駐車場付きの物件」にこだわる理由

不動産投資をやるうえで、「どこでやるのか?」ということは、あまりにも重要なことです。どこでやるのか? ということは、「どの街でやるのか?」ということです。でも、ひと言で「街」といっても、都会もあれば、地方もあります。それぞれに一長一短があり…

客付してくれた不動産業者に払う『広告料』についての僕の考え方

部屋が決まることはうれしいことなんですが、部屋が決まったら決まったで、大家さんが負担しなきゃいけないものがあります。それが客付けをしてくれた業者さんに払わなきゃいけない、『広告料(AD)』です。この広告料は、アパート経営の収益をモロに圧迫し…

営業マンとの人間関係の構築がなぜアパート経営で大事なのか?

不動産投資をやってみたい。アパート経営をやってみたい。…という人は世の中にたくさんいます。だけど、初心者の人が不動産会社に電話をしたとしても、最初のうちは、なかなかまともに相手にしてもらえません。最初の頃というのは、どうしても警戒されるもの…

利回りの高さだけで安易に物件に飛びつかない方がいい理由

不動産投資とほかの投資法との相違点を挙げればキリがありません。でも、確かに違うところはいっぱいあるけれど、やっぱり不動産投資も「投資」であることには変わりありません。投資である以上、『利回り』というものが重要な要素となってきます。何に投資…

スタートアップは個人の取り分は少なくしておけ!←これ、失敗経験から学びました

不動産投資がある程度うまくいくようになると、みんな税金対策のために『法人化』になろうとします。日本は累進課税制度なので、所得が高くなれば高くなるほど払わなければならない税金も高くなる仕組みなのです。だから、「法人化して、少しでも税金を安く…

物件の良し悪しを判断するのは不動産業者さんではないという話

不動産投資をやろうとするときに、まず真っ先にコンタクトをとるのは不動産屋さんです。不動産屋さんは僕たちにさまざまな物件を紹介し、僕たちはその中から「これだっ!」と思った物件を購入します。だけど、ここで気をつけなければいけないのは、『不動産…

銀行員の言うことがすべて正しいとは限らないという話

不動産投資をやろうとする人が最も気になることは、「果たして、銀行から融資してもらえるだろうか?」ということです。銀行からお金を借りなければ、僕たちは物件を取得することができません。そういった意味において、不動産投資をやる人間にとって銀行の…

築浅物件にもデメリットがあることを知っておくことの大切さ

うちの会社で所有している物件のなかには、かなり老朽化が進んだボロボロの状態のものもあります。その物件を僕は非常に安い値段で手に入れることができました。そのアパートを所有していたオーナーがかなりケチな人で、メインテナンスに一切手を入れていな…

大家さんの資質の中には人間関係に強いことが含まれている件

アパート経営は、突き詰めて考えてみれば、人間関係をベースにしたビジネス。…といえるかもしれません。入居者はもちろんのこと、不動産会社の営業マン、リフォーム業者の人、設備を修理してくれる設備屋さん、銀行の融資係の人、税理士、弁護士、etc…。考え…

古い物件には古い物件なりのメリットもあることを知っておく

不動産投資をするうえで、「古いアパート」を購入するということは、一長一短があります。古いということは、それだけ「グレードが低い」ということです。グレード低いということは、ハタからみると、あまり素敵に見えないということになります。建物や設備…

低所得者の人も「大切なお客様」として扱うことの大切さについて

「貧困」が今、たいへんな社会問題となっています。僕たち不動産投資をする人間にとっても、それは無関係なことではありません。僕たちのお客さんは言うまでもなく、アパートに入居してくれる入居者の方々です。入居者の方々というのは、ある意味、いまの世…

僕が単身者社会人向けの物件ばかりを好んで購入している理由

商売をする人は、それぞれ『自分に合ったスタイル』というものを持っています。富裕層を相手にするビジネスが得意な人、貧困層を相手にするビジネスが得意な人、若者を相手にするビジネスが得意な人、老人を相手にするビジネスが得意な人、etc…。アパート経…

物件のグレードよりも入居率の方を優先すべきこれだけの理由

アパート経営は、その物件の大家さんが「どんなことを考えてアパート経営をしているか」ということが非常に重要なカギを握っています。その大家さんがきちんとした考えを持ち、ひとつひとつの事象に的確な判断を下したならば、それほど悪いことにはならない…

新築物件や築浅物件の所有者になることのデメリットとは?

新築物件や築浅物件、グレードの高い物件などは言うまでもなく「素敵な物件」です。見た目もカッコいいですし、高い家賃設定で募集することもできます。入居者の質もいいでしょう。アパートのオーナーならば、誰しもそのような素敵な物件を所有したい、と思…

不動産投資の特徴をしっかり把握しておかないと地獄を見るという話 

アパート経営はスポーツ競技にたとえれば、マラソンです。完全なる、長距離走です。数か月、数年といった短いスパンで結果が出るビジネスではありません。最終結果が出るのは、20年も25年も先の話です。だから、不動産投資・アパート経営というものは、「す…

【永久保存版】 僕がいつも実践している不良入居者対応マニュアル

言うまでもないことですが、アパート経営を成り立たせるためには、空室の部屋を埋める必要があります。要するに「入居者」という存在があって、はじめてこのビジネスは成立しているということです。当たり前すぎて、なんだか拍子抜けしてしまいそうですが、…